城市規(guī)劃是以發(fā)展眼光、科學(xué)論證、專(zhuān)家決策為前提，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。你對(duì)城市規(guī)劃里開(kāi)放小區(qū)了解多少?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹相關(guān)法律知識(shí)。

　　“拆掉小區(qū)圍墻”涉及了什么法律問(wèn)題?

　　《城市規(guī)劃意見(jiàn)》的該規(guī)定可謂一石激起千層浪，引起了全國(guó)上下一片熱議，人們首先熱議“圍墻打開(kāi)后小區(qū)的安全”、“物業(yè)的維護(hù)”等，本文試從法律角度詰問(wèn)《城市規(guī)劃意見(jiàn)》“拆掉小區(qū)圍墻”涉及的法律問(wèn)題。

　　問(wèn)題一：誰(shuí)有權(quán)同意拆掉小區(qū)圍墻?

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，現(xiàn)有的封閉小區(qū)包括圍墻在內(nèi)的公共設(shè)施、小區(qū)內(nèi)道路、綠地花園、物業(yè)管理用房及其他公共場(chǎng)所、小區(qū)土地使用權(quán)都是屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的“私人”財(cái)產(chǎn)。

　　拆掉小區(qū)圍墻由封閉變?yōu)殚_(kāi)放不僅涉及到小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)、公共安全管理方式的重大調(diào)整，也是對(duì)小區(qū)全體業(yè)主共有的公共設(shè)施、小區(qū)道路的處分，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條的有關(guān)規(guī)定，拆掉小區(qū)圍墻屬于業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定，至少須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意方可。

　　綜上，在政府按照法定程序拆除小區(qū)圍墻是，有權(quán)同意“拆掉小區(qū)圍墻”唯一合法主體是小區(qū)業(yè)主，由全體業(yè)主依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)規(guī)則規(guī)定的相關(guān)程序共同決定是否同意拆除。

　　問(wèn)題二：如果政府部門(mén)要“拆掉小區(qū)圍墻”其行為的性質(zhì)是什么?應(yīng)按照什么途徑和程序進(jìn)行?

　　拆掉圍墻目的之一的解決交通路網(wǎng)布局是為了更好地向市民提供公共服務(wù)產(chǎn)品，那么，政府部門(mén)拆掉圍墻行為的性質(zhì)應(yīng)為行政征收，即行政主體行使國(guó)家行政權(quán)，根據(jù)國(guó)家、公共利益需求向行政相對(duì)人強(qiáng)制、無(wú)償或有償征收有關(guān)主體財(cái)物的行政行為。

　　拆掉圍墻主要利用小區(qū)的道路，是對(duì)小區(qū)土地使用權(quán)的收回，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條第一款的規(guī)定，在為公共利益需要使用土地或?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，可以收回該國(guó)有土地使用權(quán)。但對(duì)其收回程序進(jìn)一步作出了規(guī)定：

　　一是由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn);

　　二是對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　對(duì)于對(duì)土地使用權(quán)人的補(bǔ)償問(wèn)題，因被拆除物不僅僅可能包括房屋，還包括了收回土地使用權(quán)之上的圍墻、花園、綠地、車(chē)位、地上停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)安防設(shè)施設(shè)備等，對(duì)其補(bǔ)償沒(méi)有直接相關(guān)的規(guī)定，現(xiàn)只能按照2011年1月19日國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償，涉及的主要程序包括政府征收實(shí)施部門(mén)作出征收補(bǔ)償方案、方案予以公布公示并征求意見(jiàn)、被征收小區(qū)業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例作出內(nèi)部決策、被征收小區(qū)業(yè)主有異議的可以申請(qǐng)聽(tīng)證和要求重新評(píng)估定價(jià)、原批準(zhǔn)人民政府作出征收決定、給予補(bǔ)償、拆遷收回等。

　　問(wèn)題三：征收補(bǔ)償款項(xiàng)歸屬與分配問(wèn)題?

　　征收補(bǔ)償款項(xiàng)歸屬于土地使用權(quán)人。商品房住宅小區(qū)公共道路等占用土地使用權(quán)為全體業(yè)主共有，補(bǔ)償款項(xiàng)自然應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。但在實(shí)踐中情況并不會(huì)這樣簡(jiǎn)單，一定會(huì)因土地使用權(quán)證登記、小區(qū)業(yè)主的界定問(wèn)題等產(chǎn)生爭(zhēng)議，商品房住宅小區(qū)土地使用權(quán)初始登記在開(kāi)發(fā)商名下，購(gòu)房者憑房屋所有權(quán)證書(shū)對(duì)所購(gòu)商品房分割對(duì)應(yīng)的土地面積辦理取得的土地分戶(hù)登記的土地使用權(quán)證書(shū)，但小區(qū)道路、公共場(chǎng)所用地仍然登記在開(kāi)發(fā)商名下，對(duì)于征收補(bǔ)償事項(xiàng)應(yīng)以業(yè)主決定為準(zhǔn)并與業(yè)主洽商，但根據(jù)土地登記權(quán)屬，政府部門(mén)可能會(huì)為了更簡(jiǎn)單快捷的推進(jìn)拆遷事項(xiàng)與開(kāi)發(fā)商直接進(jìn)行洽商補(bǔ)償，在此情況下，可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)主權(quán)益面臨損害的問(wèn)題，業(yè)主的權(quán)益如何進(jìn)行維護(hù)?

　　對(duì)于經(jīng)過(guò)法定程序確定的征收補(bǔ)償款項(xiàng)，住宅小區(qū)如何進(jìn)行處理?是現(xiàn)金分配、還是小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)改造維修，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條之規(guī)定，該事項(xiàng)屬于業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定，至少應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　任何一項(xiàng)制度、政策的出臺(tái)、變革都涉及相關(guān)利益方權(quán)益、社會(huì)關(guān)系的變革，上述問(wèn)題主要為小區(qū)圍墻被拆掉時(shí)的問(wèn)題，涉及如何認(rèn)定權(quán)利主體、如何合法決策、如何進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)某绦蛞约罢魇昭a(bǔ)償款項(xiàng)如何處理等，存在著許多現(xiàn)行法律規(guī)則不能明確的灰色地帶，還需要進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)配套規(guī)定才能保證有效實(shí)施。除此外，住宅小區(qū)圍墻被拆除后還會(huì)涉及圍墻不存在了如何界定住宅小區(qū)、如何進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理、如何處理開(kāi)放后小區(qū)物業(yè)管理與政府公共管理之間的關(guān)系等問(wèn)題。對(duì)于后續(xù)問(wèn)題我們還需要系統(tǒng)化地研究，不僅實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)打開(kāi)后內(nèi)部道路公共化、解決交通路網(wǎng)布局目的，更要關(guān)注能夠平穩(wěn)妥善處理好各種社會(huì)關(guān)系、社會(huì)矛盾，建立安全、健康、有序新型的社區(qū)關(guān)系。