聯(lián)建合同效力是如何確定的
聯(lián)建合同效力是如何確定的
聯(lián)建合同,或作合作開發(fā)房地產(chǎn)合同,是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。下面由學習啦小編為你介紹相關(guān)法律知識。
聯(lián)建合同效力是如何確定的?
自2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對聯(lián)建合同的效力作了較為詳細的規(guī)定:
(一)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應當認定合同有效。
(二)當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,應當認定合同有效。
(三)土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準,以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的,應當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的,應當認定合同有效。
聯(lián)建合同效力因土地使用權(quán)取得方式及土地性質(zhì)不同而不同,如果土地方的土地使用權(quán)是出讓取得的,在土地方取得國有土地使用證的前提下,雙方辦理了土地使用權(quán)變更登記,合同即生效;如果土地使用權(quán)是劃撥取得的,則簽訂的聯(lián)建合同須經(jīng)政府批準,辦理聯(lián)建審批手續(xù),并由投資方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),否則合同無效。
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聯(lián)建合同的基本介紹
從上述定義可以看出,房地產(chǎn)合作開發(fā)合同具有三個基本的特征,即共同投資、共享利潤、共擔風險。
共同投資即指合作各方分別投入合法的出讓土地使用權(quán)、資金、技術(shù)、管理等合作開發(fā)房地產(chǎn)所必需的要素。
共享利潤是指房地產(chǎn)合作開發(fā)的各方共同分享房地產(chǎn)開發(fā)成果,分配比例由各方協(xié)議約定,分配方式可以是資金、房地產(chǎn)實物、經(jīng)營權(quán)以及其他經(jīng)濟利益表現(xiàn)形式。
共擔風險是指合作各方對房地產(chǎn)合作開發(fā)失敗,或沒有完全達到預期目標而導致的現(xiàn)實損失或預期損失進行分擔。分擔的比例和方式由各方自行約定。
共同投資、共享利潤屬于房地產(chǎn)合作開發(fā)的必要特征很容易讓人理解和接受,而把共擔風險作為房地產(chǎn)合作開發(fā)的必要特征則與合同自治理論和現(xiàn)行合同法的平等自愿原則發(fā)生沖突,不符合經(jīng)濟社會發(fā)展實際情況。只要合作各方在平等自愿基礎(chǔ)上達成協(xié)議,一方投資后收取固定利益,他方投資后承擔全部風險,收取風險利益(這種風險利益通常較高),法律并無禁止,法律和司法機關(guān)也沒有必要干涉民事主體自愿進行的權(quán)益處置。例如,房地產(chǎn)合作開發(fā)的各方出資成立項目法人公司,并約定一方股權(quán)為優(yōu)先股,利潤分配時優(yōu)先獲得固定股息收益,并由其他股東對此收益提供擔保。該情況符合《公司法》[2]第三十四條之規(guī)定,“股東按照實繳的出資比例分取紅利;公司新增資本時,股東有權(quán)優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。但是,全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外。”可見《公司法》明確支持股東利益分配自治原則。因此,司法解釋把共擔風險作為房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的基本特征和內(nèi)容有違意思自治的法理和法律原則。
聯(lián)建合同的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議一般包括以下主要內(nèi)容:
1. 合作的基本原則
2. 合作的目的
3. 合作的方式
4. 供地方的權(quán)利與義務
5. 非供地方的權(quán)利與義務
6. 風險分擔方式
7. 利益分配方式
8. 房屋銷售
9. 物業(yè)管理
10. 違約責任
11. 本協(xié)議的變更和終止
12. 其他必要內(nèi)容