一場(chǎng)經(jīng)典的房產(chǎn)買賣官司案例
房產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)交易的典型類型,房地產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程,房產(chǎn)買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移,也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你帶來房產(chǎn)買賣的經(jīng)典案例分析。
一場(chǎng)經(jīng)典的房產(chǎn)買賣官司案例
一、案情簡(jiǎn)介:
原告王某(作為買方)與被告陳某(作為賣方)于2010年7月25日通過中介公司居間簽訂了關(guān)于轉(zhuǎn)讓南山區(qū)**花園*棟*號(hào)房產(chǎn)的《房產(chǎn)買賣合同》及于2010年8月4日、9月12日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》成交價(jià)格250萬元,約定:
買方的義務(wù):
1、定金10萬元,在簽訂合同后由買方直接向賣方支付;
2、買方須于2010年11月25日前將首期款75萬元存放于買方貸款銀行監(jiān)管;
3、向銀行申請(qǐng)按揭貸款165萬,按揭貸款金額以銀行承諾為準(zhǔn),若少于交房款金額,買方應(yīng)補(bǔ)足首期款。
賣方的義務(wù):
1、賣方通過擔(dān)保公司贖樓的,賣方應(yīng)在買方首期款到貸款銀行做資金監(jiān)管后兩日內(nèi)做委托第三方辦理贖樓、過戶手續(xù)的全權(quán)委托公證;
2、賣方自己贖樓的,應(yīng)在按揭銀行批準(zhǔn)還款的期限內(nèi)及時(shí)還款,并在房產(chǎn)注銷抵押登記之日起2日內(nèi)通知買方及中介辦理過戶;
3、買方同意賣方交樓時(shí)間最遲在12月31日前,若賣方收到所有房款后,超過一個(gè)月交樓,從超過一個(gè)月的時(shí)間開始計(jì)算租金付給買方。
二、合同履行情況:
1、賣方于2010年8月4日出具10萬元定金《收據(jù)》;
2、2011年買賣雙方簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》,將監(jiān)管的資金為120萬,未注明具體簽署時(shí)間;中國工商銀行出具《二手樓貸款確認(rèn)書》金額120萬;
3、2011年1月10日中國工商銀行深圳紅荔支行出具《還清貸款證明書》,載明賣方已于2010年12月17日還清涉訴房產(chǎn)貸款58萬元。
三、爭(zhēng)議產(chǎn)生,訴至法院:
買方2010年12月4日向法院提起訴訟要求賣方雙倍返還定金20萬,并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
買方訴稱:合同履行期間,由于房價(jià)持續(xù)上漲,賣方拒不辦理手續(xù),并單方解除合同,致使房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)無法完成,賣方單方解除合同嚴(yán)重違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,并向法庭提交了與賣方的“對(duì)話錄音”。
賣方辯稱:
1、賣方已經(jīng)適當(dāng)履行了合同義務(wù),不存在違約的事實(shí),依照合同約定,作為房屋出售方,主要義務(wù)是辦理贖摟手續(xù)以及配合被答辯人辦理資金監(jiān)管手續(xù)等。合同簽訂后,賣方配合買方簽署了《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》,在此后及時(shí)向銀行提出提前還款注銷抵押登記的申請(qǐng),并于2010年12月17日全部還款完畢,2010年12月23日注銷了房屋的抵押登記。而此時(shí)買方已經(jīng)起訴到法院,導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行,責(zé)任完全在于買方。
依照雙方2010年8月4日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定,賣方應(yīng)在“買方首期款到貸款銀行作完資金監(jiān)管后兩日內(nèi)做委托第三方辦理售樓、過戶等手續(xù)的全權(quán)委托公證書”,“賣方自己贖摟,應(yīng)在銀行批準(zhǔn)還款的期限內(nèi)及時(shí)還款”??梢婋p方的意思表示是,買方先行辦理首期款監(jiān)管,然后賣方進(jìn)行贖摟。雙方于2010年11月簽署了《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》,后賣方馬上向銀行提出還款申請(qǐng),按銀行工作慣例,銀行批準(zhǔn)提前還貸均需一個(gè)月的時(shí)間,賣方在得到銀行批準(zhǔn)后立即還貸贖摟,符合合同約定,不存在任何違約問題。
2、買方稱“由于房價(jià)上漲,被告拒絕辦理贖樓手續(xù),并單方解除合同,導(dǎo)致無法辦理過戶”不符合事實(shí)
合同簽訂后,由于國家不斷出臺(tái)新政 *** 房價(jià),如:“國十條”、“限購令”、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》以及嚴(yán)控房貸政策等,整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是處于觀望期了,不存在買方所說的房價(jià)上漲問題。也正是市場(chǎng)政策的原因,以致雙方間至2010年9月12日仍然對(duì)合同簽署《補(bǔ)充協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)充約定。事實(shí)上,賣方一直積極履行合同,恰恰是因?yàn)閲艺哳l繁變動(dòng),導(dǎo)致被買方在資金安排上出現(xiàn)困難,才導(dǎo)致合同履行的拖延。比如,合同約定首期款為75萬元,但買方只獲得銀行120萬元貸款,其首期款需要120萬元,就反映了賣方貸款遇到的困難。買方在訴狀中稱,其是轉(zhuǎn)售了住房后籌集了120萬元,亦佐證了買方籌集資金困難的事實(shí)。
至于買方所謂“賣方單方解除合同”,更屬于混淆視聽。賣方從未通知買方解除合同,也沒有明確表示不履行合同義務(wù)。事實(shí)上,答辯人一直在履行義務(wù),包括在買方提交的“對(duì)話錄音內(nèi)容”時(shí)間2010年10月8日以后,賣方仍在簽署《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》、申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸等。
四、法院認(rèn)定:
法院認(rèn)為,原告(買方)主張多次催促被告(賣方)辦理贖樓手續(xù),被告拒不辦理,但原告并未提供證據(jù)予以支持,故對(duì)原告主張的被告拒不辦理贖樓手續(xù)不予彩信;被告主張其2010年12月17日還清涉訴房產(chǎn)貸款后通知了原告,但并未舉證證明已通知原告其已贖樓,且原告不予確認(rèn),故對(duì)被告的該主張不予彩信。
原、被告簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》并未就贖樓的期限進(jìn)行明確約定,不可歸責(zé)任何單獨(dú)一方。原告在合同約定的交樓期限之前訴至法院要求雙倍返還定金,且被告在原告起訴后還清貸款。原被告對(duì)合同的簽訂均具有過失,故被告應(yīng)當(dāng)退還原告所交定金。在本案庭審中,雙方確認(rèn)不需要追加中介公司為第三人。
五、點(diǎn)評(píng):
在本案中,買方輸官司的原因在于:
1、急于提起訴訟,合同既然未約定贖樓期限,但也應(yīng)在交樓時(shí)間2010年12月31日期滿后,起訴為妥。
2、有效認(rèn)定賣方違約的證據(jù)單薄,本案中買方憑錄音認(rèn)定賣方違約不是很充分,錄音證據(jù)本身不能單獨(dú)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù),應(yīng)當(dāng)書面通知賣方履行合同后,再起訴。
3、資金監(jiān)管的進(jìn)賬單未提交法庭,導(dǎo)致無法查明資金監(jiān)管的具體時(shí)間。
4、法庭提醒是否要求追加第三人,買方應(yīng)當(dāng)同意追加才有利于查明事實(shí)。
房產(chǎn)買賣的定義
房產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)交易的典型類型,房地產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程,房產(chǎn)買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移,也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。
房產(chǎn)買賣的特征
買賣的對(duì)象是房產(chǎn)的所有權(quán)
在民商事法律理論中,買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為,是當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)于他方,他方支付價(jià)款的行為。出讓財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的人稱為出賣人,依約支付價(jià)款并取得約定之物的所有權(quán)的人稱為買受人。
我國《合同法》第一百三十條規(guī)定:“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同”。
房產(chǎn)買賣就是房產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)及其與之相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,買受人依約支付房產(chǎn)價(jià)金的行為。
需要在此申明的是房產(chǎn)交易市場(chǎng)包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為,租賃是處分其使用權(quán)的行為,抵押是一種擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定行為,信托是讓渡處分權(quán)而保留受益支配權(quán)的行為。
區(qū)分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上,有人就魚目混珠將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓混同于買賣,俗稱“買使用權(quán)的房屋”,極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標(biāo)的物是“所有權(quán)”,是包含占有、使用、受益、處分在內(nèi)的所有權(quán),而不是租賃關(guān)系中的不包含處分權(quán)的承租權(quán)。
出賣人須有處分權(quán)
《合同法》第一百三十二條規(guī)定:“出賣的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有,或者出賣人有權(quán)處分。
在房產(chǎn)這個(gè)特定的買賣中,與種類物買賣不同,特定物具有唯一性,而可替代性有限,種類物則不具備唯一性而具備替代性,特定物的主人往往具有唯一性,這是物權(quán)的一物一權(quán)主義原則決定的。雖然房產(chǎn)這個(gè)特定物的主人們之間可能存在共有關(guān)系,但所有權(quán)只能有一個(gè)。作為買方來說,只能對(duì)房產(chǎn)的主人及其代理人談買賣房產(chǎn)的事宜,如果買方所簽買賣合同的對(duì)方不是買方所買房產(chǎn)的所有權(quán)人或其代理人,那么這個(gè)合同將可能是一個(gè)無效的合同,還可能是侵犯房產(chǎn)所有權(quán)人權(quán)益的行為。
出賣人須有處分權(quán),包括以下幾種情況:
一種是出賣人本身就是房產(chǎn)所有權(quán)人,并且其所有權(quán)并沒有受到如優(yōu)先購買權(quán)、共有權(quán)、抵押權(quán)等對(duì)處分權(quán)的限制;
第二種是出賣人是待售房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人,但這個(gè)房產(chǎn)因?yàn)闆]有或尚不具備初始登記的條件,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,取得了預(yù)售的合法許可,也可以作為有權(quán)處分的出賣人,主要指正在開發(fā)樓盤或未竣工樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)商;
第三種是前兩種出賣人所委托授權(quán)的代理人或行紀(jì)人;
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