2016司考卷四案例分析之房屋所有權(quán)
2016司考卷四案例分析之房屋所有權(quán)
房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利,也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和,即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你就案例詳細(xì)介紹房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律知識(shí)。
2016司考卷四案例分析之房屋所有權(quán)
【案情】
第三人陳××在外縣任教,準(zhǔn)備在原籍某縣城關(guān)鎮(zhèn)修建幾間房。經(jīng)申請(qǐng),當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府出讓給陳××3分國有土地。2003年春,陳××出資3500元委托其弟陳某在所受讓的國有土地上建房3間。同年5月,房屋建好后,本案原告王某、張某夫婦見無人居住,愿以17000元高價(jià)買下這3間房屋。陳某見有利可圖,便背著其姐,私下同王某、張某夫婦簽訂了房屋買賣合同,合同約定:此3間房屋以17000元價(jià)格賣給王、張夫婦,買賣成立后,不得反悔,如果出了問題,由陳某負(fù)責(zé)。同年8月,原告夫婦搬入此房居住,安裝了水管,建了廁所,一間房搞了棚樓,安了兩副門扇。房屋出賣后,被告始終未告知第三人。2004年春節(jié),陳××回原籍探親時(shí),發(fā)現(xiàn)自己的房屋被弟弟賣掉,很生氣,責(zé)令其趕快追回。陳某找原告夫婦協(xié)商多次未果,陳某便找了幾個(gè)人將東院墻拆毀。原告以房屋買賣契約為憑,訴至人民法院,要求依法保護(hù)所有權(quán)。法院受理后,通知第三人陳××參加訴訟。第三人認(rèn)為原告、被告之間的買賣行為是違法的,侵犯了她的所有權(quán),要求宣告買賣行為無效,盡快追回房屋。
根據(jù)上述案情,回答下列問題:
1.被告陳某與原告王、張夫婦之間的房屋買賣合同是否成立?
2.該房屋買賣合同是否有效?為什么?
3.原告王、張夫婦能否取得房屋所有權(quán)?為什么?
4.王、張夫婦安裝水管,建廁所等行為在民法上屬于何種性質(zhì)的行為?
5.陳某拆毀東院墻的行為屬于何種性質(zhì)的行為?
6.法院應(yīng)如何處理該項(xiàng)房屋買賣糾紛? 法律教 育網(wǎng)
7.設(shè)陳××回原籍探親時(shí)追認(rèn)了陳某的行為,本案應(yīng)如何處理?
【參考答案】
1.雙方之間的合同成立。因?yàn)殡p方的意思表示已經(jīng)達(dá)成一致,并簽訂了書面合同。
2.該合同效力待定。因?yàn)槠鋵儆跓o權(quán)處分的合同,依法屬于效力待定。
3.原告王、張夫婦不能取得房屋所有權(quán)。因?yàn)殡m然房屋買賣合同已告成立,但雙方當(dāng)事人并未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),因而該合同并不產(chǎn)生物權(quán)效力,王、張夫婦并未取得房屋所有權(quán)。
4.屬于添附行為。因?yàn)榉课莶⒉粚儆谕?、張夫婦所有,其在他人所有的房屋之上進(jìn)行的附合、加工行為,在民法上統(tǒng)稱為添附。該添附行為是善意的。
5.屬于侵權(quán)行為。
6.①原、被告之間的房屋買賣行為不生效,房屋應(yīng)退還給第三人即所有人;②被告退還房款及利息給原告;③被告賠償原告占有、使用期間因進(jìn)行添附行為所發(fā)生的費(fèi)用;④第三人對(duì)原告添附行為增加的房屋價(jià)值予以適當(dāng)補(bǔ)償。
7.如果陳××追認(rèn),該買賣合同轉(zhuǎn)為有效,雙方只要補(bǔ)辦了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),房屋即歸王、張夫婦所有。陳某應(yīng)將房款交付給陳××。
【解析】
1、2、3.合同雙方當(dāng)事人的意思表示一致,且符合合同成立的形式要件,一個(gè)合同即可宣告成立。但一個(gè)合同成立后,能否產(chǎn)生法律效力,則要看當(dāng)事人的意思表示即合同的內(nèi)容是否符合國家法律的規(guī)定。得到法律肯定性評(píng)價(jià)的合同,才能產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力。本案中,被告陳某沒有法律上的根據(jù),也未經(jīng)所有人授權(quán)允許,擅自將房屋出售給王、張夫婦,屬于非所有人非法處分他人財(cái)產(chǎn)的侵權(quán)行為。原告王某、張某夫婦在購買該房時(shí)并不知被告沒有所有權(quán),是善意的,但原、被告之間簽訂合同后,并沒有到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告、被告之間的房屋買賣合同雖然成立,但屬效力待定。并未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的法律效果。
財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得是指根據(jù)什么方法,依據(jù)何種法律事實(shí)而取得所有權(quán)?!睹穹ㄍ▌t》第72條規(guī)定,“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得,不得違反法律的規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”
本案中,房屋買賣合同本身已屬于無權(quán)處分合同,未得到權(quán)利人的事后追認(rèn),也未發(fā)生無權(quán)處分人事后取得所有權(quán)或處分權(quán)之情形,故屬效力待定合同。而未辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的后果,是房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,故王、張夫婦無所有權(quán)。
4.所謂添附,是指附合、混合、加工三種行為的統(tǒng)稱。在現(xiàn)代各國法制之下,法律通常規(guī)定由一個(gè)取得添附物的所有權(quán),或共有合成物,其目的在于不允許回復(fù)原狀,以使添附物能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益而繼續(xù)存在。因添附喪失權(quán)利受到損害的人,得依不當(dāng)?shù)美?guī)定,請(qǐng)求取得添附物所有權(quán)的人支付補(bǔ)償金。本案中王、張夫婦并未取得房屋所有權(quán),其安裝水管等行為系在他人所有物之上進(jìn)行的增添價(jià)值的行為。如果房屋所有權(quán)歸王、張夫婦,則無所謂添附行為。
5.本問較為簡單,此處不再展開論述。
6、7.既然原、被告之間的房屋買賣合同不生效,而責(zé)任方又是被告陳某,陳某就應(yīng)承擔(dān)退款還息及賠償原告損失的義務(wù),而房屋則應(yīng)退還給其權(quán)利人陳××。值得注意的是,如果陳××追認(rèn)了該房屋買賣合同,則應(yīng)適用《合同法》第51條之規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。”陳××的追認(rèn)行為使房屋買賣合同有效后,王、張夫婦并不自動(dòng)取得房屋所有權(quán),仍需辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后,始取得所有權(quán)。換言之,房屋產(chǎn)權(quán)登記是取得房屋所有權(quán)的必要要件,而與房屋買賣合同本身的效力并無關(guān)系。