二手房交易資金監(jiān)管的主要流程是怎樣的

　　二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。在二手房交易中，中的資金監(jiān)管主要流程是人們關(guān)注的。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹二手房交易資金監(jiān)管的相關(guān)法律知識(shí)。

　　二手房交易資金監(jiān)管的主要流程

　　(一)二手房全款交易資金監(jiān)管交易流程：

　　1、買賣雙方簽訂《北京市房屋買賣合同》、買賣雙方共同提出辦理交易資金監(jiān)管服務(wù)需求。

　　2、買方在XX地產(chǎn)直營連鎖店鋪使用POS機(jī)刷卡交易全款，款項(xiàng)直接進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶中，由深圳XX銀行監(jiān)管。同時(shí)買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議》。

　　3、XX地產(chǎn)、北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)為買賣雙方辦理繳納稅費(fèi)、過戶手續(xù)。

　　4、辦理完過戶手續(xù)后，根據(jù)買賣雙方授權(quán)，深圳發(fā)展銀行按指令撥付購房款。

　　(二)二手房貸款首付款資金監(jiān)管：

　　1、買賣雙方簽訂《北京市房屋買賣合同》、買賣雙方共同提出辦理交易資金監(jiān)管服務(wù)需求。

　　2、深圳XX銀行審核買賣雙方的資質(zhì)，深圳發(fā)展銀行與買方簽署貸款相關(guān)合同。

　　3、評(píng)估該套房產(chǎn)，根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定首付款金額。

　　4、買方在店鋪使用POS機(jī)刷卡支付首付款，款項(xiàng)直接進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶中，由深圳XX銀行監(jiān)管。同時(shí)買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監(jiān)管協(xié)議》。

　　5、XX地產(chǎn)、北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)為買賣雙方辦理繳納稅費(fèi)、過戶手續(xù)。

　　6、辦理完過戶手續(xù)后，根據(jù)買賣雙方授權(quán)，深圳發(fā)展銀行按指令撥付首付款。

　　7、銀行見他項(xiàng)權(quán)利證后，支付尾款給賣方。

　　資金監(jiān)管的介紹

　　資金監(jiān)管,是指買賣雙方的交易資金不直接通過中介公司,由房地產(chǎn)主管部門(房管所)和銀行在銀行開立資金監(jiān)管專用賬戶,該賬戶屬于銀行,當(dāng)購房人在規(guī)定期限內(nèi)過戶后,該資金被劃到原業(yè)主賬戶下,也就是說買賣雙方都要在監(jiān)管銀行開設(shè)賬戶

　　二手房交易的注意事項(xiàng)

　　(1)房屋手續(xù)是否齊全

　　房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

　　有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　(3)交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　(4)土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

　　(5)市政規(guī)劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　(7)單位房屋是否侵權(quán)

　　一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

　　(8)物管費(fèi)用是否拖欠

　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

　　(9)中介公司是否違規(guī)

　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

　　(10)合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

　　二手房買賣的稅費(fèi)規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間長(zhǎng)短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實(shí)際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門具體了解稅費(fèi)的項(xiàng)目、稅率。

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