詳解無(wú)房產(chǎn)證的房屋買賣合同案例
詳解無(wú)房產(chǎn)證的房屋買賣合同案例
房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方,另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方,支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。你對(duì)房屋買賣合同有多少了解?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房屋買賣合同的相關(guān)法律知識(shí)。
詳解無(wú)房產(chǎn)證的房屋買賣合同案例
案情介紹
1998年10月,原告甲經(jīng)審批取得國(guó)有土地使用權(quán)證,1999年10月建造商住樓三層三間,但未領(lǐng)取過(guò)房屋所有權(quán)證。同月,原告甲與被告乙簽訂房屋買賣協(xié)議,約定價(jià)款30萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后,被告乙付清房款,原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用,并把土地使用權(quán)證一同交付。被告乙未辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù),也未申請(qǐng)領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。
2000年8月,因房屋大幅度漲價(jià),該房估價(jià)已達(dá)50萬(wàn)元,甲向乙提出要求增加房款,遭乙拒絕,甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效,返還房屋。
詳解無(wú)房產(chǎn)證的房屋買賣合同案例
案情分析
本案兩級(jí)審法院的判決,在認(rèn)定合同無(wú)效上完全一致,所不同的是對(duì)無(wú)效合同處理結(jié)果上有異,這種處理方式在審判實(shí)務(wù)中較為常見。
表面看來(lái),兩級(jí)法院認(rèn)定合同無(wú)效與法有據(jù),且二審法院判決賠償損失,也依法保護(hù)了買受人利益,但實(shí)際上,即使把增值部分作為損失進(jìn)行賠償,對(duì)買受人利益的保護(hù)力度也是不足的,且理由也不充分。
首先,在合同效力層面上看,無(wú)效處理不僅違反了誠(chéng)實(shí)信用原則,也是對(duì)禁止性規(guī)范對(duì)合同效力作用的隨意擴(kuò)大化。
其次,在結(jié)果處理上,把增值部分作為無(wú)效合同損失,混淆了有效合同損失與無(wú)效合同損失的概念,曲解了合同法第五十八條規(guī)定的法律含義,該條規(guī)定“有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失”,是指因訂立無(wú)效(可撤銷)合同所受到的損失,屬于是一種締約過(guò)失責(zé)任。這種損失賠償包括訂立合同過(guò)程中的損失和履行合同過(guò)程中的損失,如返還財(cái)產(chǎn)所需要的運(yùn)輸費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)等開支。
無(wú)效合同的損失不同于有效合同的違約損失,在違約損失中,可得利益屬于損失的范圍,而無(wú)效合同本來(lái)就不具有法律效力,當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期的利益,因而不存在預(yù)期利益問題。 所以,在合同效力被否認(rèn)后,由雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)或由出賣方全額賠償?shù)挠^點(diǎn)是站不住腳的。對(duì)于上述案例,只有徹底從合同效力上加以糾正,才能得到公正、合法的處理。
一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件,出賣無(wú)證自建房屋屬于有權(quán)處分。
買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的物所有權(quán)于買受人,由買受人支付價(jià)款的合同。我國(guó)合同法第一百三十一條規(guī)定,“出賣的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物,依照其規(guī)定。”可見,只要標(biāo)的物合法、有權(quán)處分,對(duì)于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照,合同法并無(wú)特別要求。從不動(dòng)產(chǎn)的特性看,房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書面憑證而已,并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。 無(wú)房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán),持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。
首先,在我國(guó)目前,不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)作出的一種行政確認(rèn),它所體現(xiàn)的僅僅是國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù), 它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。
因?yàn)?,依不?dòng)產(chǎn)法規(guī)則,不動(dòng)產(chǎn)登記(或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記),是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的事實(shí)。它的法律意義在于,它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段,是因法律行為的物權(quán)變動(dòng)的生效要件,也是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)。
而在我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》中規(guī)定:“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí),對(duì)證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的,暫緩登記,待條件成熟后辦理。”可見,房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚,對(duì)于權(quán)屬有爭(zhēng)議的,相對(duì)人不能通過(guò)辦證得以確認(rèn)權(quán)屬。即便在證件發(fā)出后,利害關(guān)系人對(duì)所發(fā)的證書有異議,對(duì)于行政確權(quán)不服,也可要求行政機(jī)關(guān)予以撤銷或向法院提起行政訴訟請(qǐng)求撤銷。
所以,行政機(jī)關(guān)的發(fā)證行為,只能滿足對(duì)房屋進(jìn)行行政管理的需要,不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的,只有法院對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn),才真正具有確權(quán)意義。
其次,自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書甚至是否屬于違章建筑,都屬房屋建造者原始取得物,未辦理房產(chǎn)證并不能表示對(duì)房屋不擁有所有權(quán)。
換言之,某人經(jīng)合法審批,在自己的土地上建造房屋,當(dāng)然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。尤其是,有的房屋未辦理所有權(quán)證,只是缺一道行政手續(xù)而已,沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可,在民法上屬于權(quán)利瑕疵。顯然,這種瑕疵是可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)得到彌補(bǔ)的。
雖然,有些房屋可能存在違反法律規(guī)定的情況,如超面積、超高建筑,甚至有的屬于違章建筑,將來(lái)不可能取得權(quán)屬證書,但這并不影響原始建造人對(duì)該建筑物的所有人地位。對(duì)于違章建筑問題,我國(guó)大陸學(xué)者很少有研究,但在臺(tái)灣地區(qū),通說(shuō)認(rèn)為違章建筑物已符合不動(dòng)產(chǎn)定著物的要件,系獨(dú)立于土地外之不動(dòng)產(chǎn),由原始建筑人取得其所有權(quán)。 可見,違章建筑物不因其無(wú)從辦理所有權(quán)證而喪失物權(quán)客體的資格。
總之,不論何種情況,沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物,應(yīng)當(dāng)出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但這種責(zé)任屬于違約責(zé)任,不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定,出賣人就交付的標(biāo)的物,負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。出賣人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù),使得合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒有去除,屬于出賣人不履行債務(wù)的一種情況,買受人可以依照本法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定,請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。即使在標(biāo)的物的部分權(quán)利屬于他人的情況下,也可以認(rèn)為出賣人的行為構(gòu)成了根本違約。
二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范,不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。
法律行為違反強(qiáng)制或禁止性規(guī)定的無(wú)效,在大多數(shù)成文法國(guó)家都有相應(yīng)的規(guī)定。
德國(guó)民法第一百三十四條規(guī)定“法律行為違反法律上的禁止時(shí),無(wú)效,但法律另有規(guī)定的除外”,我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第七十一條也作了相同規(guī)定。
我國(guó)民法繼承了大陸法國(guó)家的做法,在《民法通則》和《合同法》中作了相應(yīng)的規(guī)定,《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無(wú)效”,《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”,這體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同自由的干預(yù)。但也有少數(shù)國(guó)家,如日本,法律沒有直接規(guī)定違反法律規(guī)定的合同無(wú)效,而是以“違反公共秩序和善良風(fēng)俗”取代“違反法律” ,這是采用公法與私法效力分離的模式,是基于近代民法理念,把國(guó)家的介入、干涉限定在最小的限度內(nèi)。
需要討論的是,是否所有違反了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定的合同都應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無(wú)效?在德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣,盡管法律規(guī)定了違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的法律行為為無(wú)效行為,但對(duì)于強(qiáng)制性規(guī)范是區(qū)分對(duì)待的,并非所有的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范都作為認(rèn)定法律行為無(wú)效的依據(jù)。臺(tái)灣“最高法院”的做法是對(duì)強(qiáng)制規(guī)定采取類似“取締規(guī)定”和“效力規(guī)定”的二分法,學(xué)者也都主張把強(qiáng)行法規(guī)范進(jìn)行區(qū)分。如學(xué)者史尚寬先生認(rèn)為:“法律行為違反強(qiáng)制或禁止之規(guī)定者無(wú)效,但其規(guī)定并不以之為無(wú)效者,不在此限。何謂并不以之為無(wú)效,其意義有二:
其一因法律本身有明文規(guī)定其他效力者;
其二自法律規(guī)定之目的言之,惟對(duì)于違反者加以制裁,以防止其行為,非以之為無(wú)效者,此種規(guī)定,稱為取締的規(guī)定,與以否認(rèn)法律上效力為目的之規(guī)定相對(duì)稱。
所謂法律規(guī)定,并不以民法為限,變通刑法所處罰之行為,亦此所謂之禁止規(guī)定。然對(duì)于行為之方法為禁止者,其違反不必為無(wú)效,假詐欺、脅迫。強(qiáng)行法得為效力規(guī)定與取締規(guī)定,前者著重違反行為之法律行為價(jià)值,以否認(rèn)其法律效力為目的;后者著重違反行為之事實(shí)行為價(jià)值,以禁止其行為為目的。強(qiáng)行規(guī)定,是效力規(guī)定或取締規(guī)定,應(yīng)探求其目的以定之。即可認(rèn)為非以為違法行為之法律行為為無(wú)效,不能達(dá)其立法目的者,為效力規(guī)定,可認(rèn)為僅在防止法律行為事實(shí)上之行為者,為取締規(guī)定。” 這種理論值得我國(guó)審判實(shí)務(wù)參考。
應(yīng)當(dāng)指出,法律行為或合同效力以《民法通則》第五十八條概括性地以“違反法律”認(rèn)定無(wú)效,已被《合同法》第五十二條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”無(wú)效所取代,杜絕了以違反規(guī)章及政策作為判斷合同效力的依據(jù),縮少了合同無(wú)效的范圍,但這種規(guī)定仍然難免過(guò)于概括,仍然會(huì)大量存在的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行規(guī)定壓縮私法自治的空間。對(duì)此,我國(guó)學(xué)者也有相似的認(rèn)識(shí),認(rèn)為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之法律行為或合同,原則上應(yīng)為無(wú)效。
但容有例外,即法律、法規(guī)依其意旨,并不以為無(wú)效的,并不影響該行為的效力。 筆者認(rèn)為,強(qiáng)行性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范,只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認(rèn)定為無(wú)效,并建議在合同法司法解釋中予以明確,以指導(dǎo)審判實(shí)踐。