經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓糾紛案例分析
經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。你對(duì)經(jīng)適房的買(mǎi)賣(mài)有多少了解?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律知識(shí)。
經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓糾紛案例
案情介紹
近日，北京朝陽(yáng)法院審理了一起因私下轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)而引發(fā)的案件，法院認(rèn)定私下轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)協(xié)議無(wú)效，判決轉(zhuǎn)讓者王某返還原告購(gòu)房名額轉(zhuǎn)讓金八萬(wàn)元、聯(lián)系人邢某返還原告購(gòu)房名額轉(zhuǎn)讓金二萬(wàn)三千元。
經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓糾紛案例分析
2006年9月25日，原告李某與被告王某簽訂了《經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定王某將自己在朝陽(yáng)區(qū)垡頭地區(qū)翠城經(jīng)濟(jì)適用房E區(qū)范圍內(nèi)部分住房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，原告一次性向王某支付人民幣8萬(wàn)元整，作為將購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房名額轉(zhuǎn)讓給原告的補(bǔ)償。原告向王某支付了房號(hào)轉(zhuǎn)讓金8萬(wàn)元。
此后，原告又向聯(lián)系人被告邢某支付了轉(zhuǎn)讓金23 000元。邢某向原告出具了內(nèi)容為：“今收到李X購(gòu)買(mǎi)翠城經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓費(fèi)2.3萬(wàn)元，大寫(xiě)：貳萬(wàn)叁仟元整”的收據(jù)一張。原告在與王某簽訂《經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同》前未經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的購(gòu)房資格審查，后原告拿著轉(zhuǎn)讓的房號(hào)去購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)遭拒。原告現(xiàn)起訴至法院要求確認(rèn)其與王某簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，王某、邢某返還原告房號(hào)轉(zhuǎn)讓金。
案情分析
發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿(mǎn)足中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住房需求。經(jīng)濟(jì)適用住房的用地實(shí)行行政劃撥的方式，享受政府的扶持政策，以微利價(jià)格向中低收入家庭出售。中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)，審批制度。
在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買(mǎi)有嚴(yán)格的條件限制，購(gòu)買(mǎi)人必須符合相關(guān)的條件并且在購(gòu)買(mǎi)房屋后的一定的年限內(nèi)不得出售。隨著經(jīng)濟(jì)適用住房制度的不斷完善，這些條件還將更加嚴(yán)格。本案中，不僅原告尚未取得相應(yīng)的購(gòu)房資格，且轉(zhuǎn)讓者王某也尚未實(shí)際取得確定的房屋。
王某將購(gòu)房權(quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有購(gòu)房資格的原告的行為已經(jīng)違反了我國(guó)關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，客觀(guān)上也損害了社會(huì)公共利益，妨礙了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同及損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。
案情結(jié)果
本案中原告與王某之間所簽訂的《經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定且損害了社會(huì)公共的利益，故被法院認(rèn)定為無(wú)效。
判決后，原告及二被告均未提起上訴，上述判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
相關(guān)法規(guī)
發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿(mǎn)足中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住房需求。經(jīng)濟(jì)適用住房的用地實(shí)行行政劃撥的方式，享受政府的扶持政策，以微利價(jià)格向中低收入家庭出售。中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)，審批制度。
在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買(mǎi)有嚴(yán)格的條件限制，購(gòu)買(mǎi)人必須符合相關(guān)的條件并且在購(gòu)買(mǎi)房屋后的一定的年限內(nèi)不得出售。隨著經(jīng)濟(jì)適用住房制度的不斷完善，這些條件還將更加嚴(yán)格。
本案中，不僅原告尚未取得相應(yīng)的購(gòu)房資格，且轉(zhuǎn)讓者王某也尚未實(shí)際取得確定的房屋。王某將購(gòu)房權(quán)私自轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有購(gòu)房資格的原告的行為已經(jīng)違反了我國(guó)關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，客觀(guān)上也損害了社會(huì)公共利益，妨礙了其他符合購(gòu)房條件人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同及損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。
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購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的注意事項(xiàng)
一、位置
雖然經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)位人們能接受，但人們不能接受的是它的位置。因?yàn)槲恢眉创碇L(zhǎng)期的交通。
經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目大部分均位于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。
有些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)到市區(qū)的公交線(xiàn)路和可選擇的站點(diǎn)又相對(duì)較少，幾年后的事至少無(wú)法讓購(gòu)房者犧牲現(xiàn)在的工作或事業(yè)。
二、戶(hù)型
購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，同樣要搞清分?jǐn)偯娣e、使用面積等概念，充分考察戶(hù)型。購(gòu)買(mǎi)時(shí)不追求大面積大的同時(shí)也增加房?jī)r(jià)、物業(yè)管理等費(fèi)用，應(yīng)更注重居室功能。在有條件進(jìn)行戶(hù)型選擇時(shí)，應(yīng)盡量以專(zhuān)業(yè)衡量標(biāo)準(zhǔn)去做選擇?，F(xiàn)時(shí)流行的居室八大功能即包括起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)以及陽(yáng)臺(tái)。
三、合同及補(bǔ)充合同
按新《合同法》規(guī)定，實(shí)行約定優(yōu)先原則，所以在合同或補(bǔ)充合同中的條款必須簽訂全面。購(gòu)房者應(yīng)在充分了解和考察預(yù)售許可證、項(xiàng)目施工情況、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題有些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目是某些單位自建房或聯(lián)建房，購(gòu)買(mǎi)前一定要問(wèn)清銷(xiāo)售許可證和產(chǎn)權(quán)等重要情況、物業(yè)管理等基礎(chǔ)上，仔細(xì)研究清楚合同的每一項(xiàng)，并在補(bǔ)充條款中對(duì)交房時(shí)間、面積誤差、關(guān)鍵的配套設(shè)施加以約定，并注明開(kāi)發(fā)商在每項(xiàng)違約時(shí)的懲罰辦法，必要時(shí)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師，考慮清楚了再簽才比較妥當(dāng)。不要偏信廣告宣傳或是售樓人員的口頭承諾，否則后悔莫及。
四、交房
房建好后，通過(guò)相關(guān)主管部門(mén)的竣工驗(yàn)收和裝修裝飾等程序后便可入住了，在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)別忘了向開(kāi)發(fā)商要“使用說(shuō)明書(shū)”和“質(zhì)量保證書(shū)”兩書(shū)。這過(guò)程的許多問(wèn)題最好都一一搞清楚為佳。
由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。該《辦法》首次將集資、合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用房的范疇。《辦法》還規(guī)定，此前已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)和簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或協(xié)議的經(jīng)濟(jì)適用住房，仍按當(dāng)?shù)卦幸?guī)定執(zhí)行。
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