預(yù)售房合同與出售房合同之間的區(qū)別(2)
(二)預(yù)售合同特別注意：
1、合同有沒(méi)有標(biāo)明房屋面積的使用率和誤差率。
很多人認(rèn)為，花多少面積的錢，就能用多大的面積，這是不正確的。投資者購(gòu)買的不僅是建筑面積，而且要包括按比例分?jǐn)偟墓妹娣e，如樓梯、走道、電梯間等。你花了一百平方米的錢，而實(shí)際上歸你私人用的可能是七十幾平方米，也可能只有六十幾平方米。
房屋的實(shí)用率必須事先清楚，否則交樓時(shí)就會(huì)產(chǎn)生本來(lái)可以避免的麻煩。 購(gòu)買預(yù)售房屋除應(yīng)注意上述問(wèn)題外，還要注意暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差問(wèn)題。因?yàn)樵O(shè)計(jì)施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的，根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，此條款應(yīng)如此表述“誤差在3%之內(nèi)(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實(shí)際面積和合同中規(guī)定的單價(jià)重新結(jié)算;若誤差超過(guò)3%，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
同時(shí)還應(yīng)注意，在條款中應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，而且房?jī)r(jià)中不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在合同中明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額、銀行按揭的年限等。熱水、煤氣開(kāi)通的時(shí)間等問(wèn)題也常常容易被購(gòu)房者忽略。
2、合同有沒(méi)有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則投資者因?yàn)橘?gòu)買的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時(shí)看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好白塑料漿等等，如果只憑發(fā)展商口頭一說(shuō)，是不能成為你們約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。
因?yàn)槲覈?guó)的法律規(guī)定：只承認(rèn)書面合同，不承認(rèn)口頭合同。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見(jiàn)的。前者比后者大，你需補(bǔ)錢還好說(shuō);后者比前者大，合同上又沒(méi)有約定，讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒(méi)有具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，很可能你接收入住時(shí)收到的只是一個(gè)空殼子。
3、有沒(méi)有對(duì)附屬配套設(shè)施的有效制約條款。
一般來(lái)說(shuō)，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的，發(fā)展商都許諾有若干配套設(shè)施，如健身俱樂(lè)部、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等。如果樓宇出售情況不好，這些配套設(shè)施往往會(huì)遙遙無(wú)期。合同中如果沒(méi)有對(duì)此種情況規(guī)定有效的制約條款，你也只能無(wú)可奈何了。
4、合同有沒(méi)有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則。
樓房建造過(guò)程中可能會(huì)遇到許許多多不可預(yù)見(jiàn)的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對(duì)此沒(méi)有具休的罰則，不僅可能打亂你的計(jì)劃，而且侵犯了你的合法權(quán)利。因此，你有權(quán)利獲得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。這類條款應(yīng)當(dāng)是購(gòu)買期房合同中的必備條款。
5、有沒(méi)有樓宇物業(yè)管理的條款及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
不少期房預(yù)售合同在簽字時(shí)都沒(méi)有物業(yè)管理?xiàng)l款，更沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了。等搬進(jìn)去以后，往往會(huì)與物業(yè)管理公司在具體條款、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上爭(zhēng)執(zhí)不休。少數(shù)發(fā)展商故意不在簽合同時(shí)簽管理公約，是想以既成事實(shí)脅迫投資者，從而達(dá)到收取高額管理費(fèi)的目的。
大部分發(fā)展商是不懂物業(yè)管理的必要性，想在銷售房屋中圖省事。等你收樓后發(fā)展商也想起要搞物業(yè)管理了，每月每平方米收你十幾元，也不是個(gè)小數(shù)目了。
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房屋買賣合同的有效條件及類型
房屋買賣合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
1.合同當(dāng)事人必須符合主體資格。
房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。
(1)一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無(wú)效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
(2)特殊主體要求。為了維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。
2.房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。
依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無(wú)權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會(huì)公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無(wú)效。
3.房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。
房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。否則，房屋買賣行為無(wú)效。
例如，在房屋買賣活動(dòng)中，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報(bào)房屋買賣價(jià)格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。
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房屋買賣合同的法律規(guī)定
1.房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價(jià)金等約定于書面。
2.在城鎮(zhèn)買賣房屋之所有權(quán)須經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)登記后，才發(fā)生轉(zhuǎn)移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效果。
3.出賣共有房屋或出租房屋時(shí)，其他共有人或承租人享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
4、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本合同文本相關(guān)條款后留有空白行，供當(dāng)事人自行約定或補(bǔ)充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。
5、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示范文本，通過(guò)設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，所簽訂的《存量 房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)作為本合同的附件。
6、存量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)所涉及的主要稅費(fèi)包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購(gòu)公有住房有此項(xiàng))、綜合地價(jià)款(經(jīng)濟(jì)適用住房有此 項(xiàng))、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。
7、雙方當(dāng)事人選擇申請(qǐng)仲裁解決爭(zhēng)議的，可以向北京仲裁委員會(huì)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)或注明全稱的其他仲裁委員會(huì)申請(qǐng)。
8、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致。
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