小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)正
小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)正
你聽說過小產(chǎn)權(quán)房嗎?小產(chǎn)權(quán)房,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律知識(shí)。
小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)正
小產(chǎn)權(quán)房之所以被這么多人搶購,關(guān)鍵還是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)相對(duì)于商品房來說要低好多?,F(xiàn)在商品房的價(jià)格日益高漲,想要購買一處商品房安家,談何容易。所以,價(jià)格低的小產(chǎn)權(quán)房自然受青睞。
小產(chǎn)權(quán)房不可轉(zhuǎn)正
小產(chǎn)權(quán)房搶購火熱的原因除了房?jī)r(jià)低外,還有一個(gè)原因就是,當(dāng)前的相關(guān)政策對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的買賣沒有一個(gè)強(qiáng)有力的處罰措施,加上基層鄉(xiāng)政府以及村政府的默許推動(dòng),讓小產(chǎn)權(quán)房禁而不止。
已經(jīng)購買的小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正?
很多人購買小產(chǎn)權(quán)房都抱著一個(gè)僥幸的心理,總想著,買了房以后,說不定哪天政府就出臺(tái)相關(guān)的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正,可以和商品房一樣取得產(chǎn)權(quán)證。這種僥幸心理其實(shí)是錯(cuò)誤的,目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是不可能的,原因有以下幾點(diǎn):
1、小產(chǎn)權(quán)房是違法的,有明確的法律依據(jù)。
《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有,村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán),其興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn),而無權(quán)賣給城市居民。
《憲法》第十條規(guī)定,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬于國家所有的以外屬于集體所有,宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。換言之,城市居民也無權(quán)購買集體所有制土地上的建筑,何況集體所有制土地上的建筑不是商品房,即便購買也無法取得《房屋所有權(quán)證》《土地使用權(quán)證》等合法手續(xù)。此外,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)也明確了這一點(diǎn)。
2、小產(chǎn)權(quán)房挑戰(zhàn)耕地底線。
在利益驅(qū)動(dòng)下,一些村級(jí)集體組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,不惜占用大好耕地興建小產(chǎn)權(quán)房,已是公開秘密,并大肆蔓延。如不嚴(yán)肅清理和取締,會(huì)危及18億畝耕地底線。
3、如果小產(chǎn)權(quán)房合法存在,容易導(dǎo)致權(quán)勢(shì)人群到農(nóng)村圈地、圈房,使農(nóng)民陷入困境。
有調(diào)查顯示,購買小產(chǎn)權(quán)房的人多是在城里有房有車的“有錢、有閑人”。一旦將小產(chǎn)權(quán)房合法化,受益最大的必然是富人階層。農(nóng)民表面上能獲取少量收入,一旦房屋和土地賣完,在沒有一技之長(zhǎng)的前提下,容易坐吃山空。
針對(duì)上述所存在的事實(shí)和原因,在面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題上,國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)模糊的、不準(zhǔn)確的概念,實(shí)質(zhì)是違法建筑無產(chǎn)權(quán),它不僅違反土地管理法律,違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律,也是違反相關(guān)政策的。因此,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正在目前是無法實(shí)現(xiàn)的。
購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
1、法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制,因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì),其實(shí)并不是商品房。
所以,法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí),由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
但是根據(jù)已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的,由于己方有過錯(cuò),可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,也不用在房管部門備案,不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi),因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題,其救濟(jì)途徑就非常有限。
2、政策方面的風(fēng)險(xiǎn)。
在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
另外,購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
3、監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn)。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持,開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管,主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè),一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,極有可能變成爛尾工程。
如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位,對(duì)購房者而言,資金的安全,開發(fā)商資金是否按時(shí)到位,是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且,入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
4、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
由此可見,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。
小編提醒:
小產(chǎn)權(quán)房買賣在我國是不被允許的,購買小產(chǎn)權(quán)房不但不合法,還要背負(fù)各方面的風(fēng)險(xiǎn),雖然小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格便宜,當(dāng)時(shí)如果哪一天國家進(jìn)行大力整治,那么,當(dāng)初購買的小產(chǎn)權(quán)房將有可能面臨被收回或者其他處理措施,最后,損失的還是自己,因此,小編建議各位購房者在選擇房屋類型時(shí)要慎重考慮,盡量選擇有產(chǎn)權(quán)證的房屋。
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產(chǎn)權(quán)證的辦理流程
1.購房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全,也就是我們常說的五證是否完備。
2.買賣雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買賣合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
3.買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后,應(yīng)攜帶身份證、戶口本、圖章等,在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會(huì)給買方發(fā)放房產(chǎn)賣契,原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的,可出具委托書委托代理人代為辦理。
4.辦理完買賣過戶手續(xù)后,買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣契,在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有:賣方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。
5.經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查驗(yàn)證后,買方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。
有些地方在商品房買賣過程中,開發(fā)商也會(huì)提供代辦交易登記、過戶和房地產(chǎn)權(quán)證的服務(wù),不過,具體過程基本上都由開發(fā)商一手操辦,買房人控制不了具體的進(jìn)度,不能及時(shí)了解相關(guān)情況。因此,在條件許可的情況下,購房者最好能由本人或委托代理人與開發(fā)商一起辦理。
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