最高法關(guān)于保障業(yè)主權(quán)利的司法解釋
業(yè)主是在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個(gè)或者一個(gè)以上專有建筑物空間或者房屋的所有權(quán)人。你對(duì)業(yè)主權(quán)利有多少了解?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹法律相關(guān)知識(shí)。
最高法關(guān)于保障業(yè)主權(quán)利的司法解釋
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》自2007年10月1日施行以來,涉及業(yè)主權(quán)利和物業(yè)服務(wù)的糾紛案件數(shù)量不斷增加。針對(duì)這一情況,最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,并已于今年10月1日起正式施行。最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人回答了相關(guān)問題。
最高法關(guān)于保障業(yè)主權(quán)利的司法解釋
業(yè)主不得濫用權(quán)利
問:實(shí)踐中常有業(yè)主以未享受有關(guān)物業(yè)服務(wù)為由,拒絕繳費(fèi)。如住在一層的業(yè)主認(rèn)為常年不用電梯,電梯費(fèi)是否就不用交了?
答:選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù),則物業(yè)費(fèi)的繳納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。
否則,物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會(huì)被徹底打破。業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用,有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序,所以不應(yīng)得到支持。經(jīng)書面催繳,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。
不支持物業(yè)“亂收費(fèi)”
問:物業(yè)超出合同范圍擅自收費(fèi)的情況怎么處理?
答:根據(jù)《解釋》規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi),業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的,人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的,人民法院應(yīng)予支持。
規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出行為
問:物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出,并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi),應(yīng)否得到支持?
答:實(shí)踐中,在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的情形,主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。
司法解釋明確規(guī)定,在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,以及物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的,人民法院不予支持。
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物業(yè)服務(wù)的概念
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督。
符合下列情形之一,業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院確認(rèn)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)或者其相關(guān)條款無效:
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同;
(2)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、家匯總業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的,業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾即制定的服務(wù)細(xì)則,屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約,實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)。但需要注意的是:
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的,業(yè)主可以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯,業(yè)主還有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用。
(2)經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)的規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未享受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行抗辯。
(3)業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。
業(yè)主大會(huì)按照《物權(quán)法》第76條的規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕退出、移交,并不得以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義烏終止后的物業(yè)費(fèi)。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式與市場(chǎng)投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告 》顯示,我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)效率較為低下,運(yùn)營(yíng)過程不夠透明,許多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的滿意度較低。
而物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在對(duì)顧客的全面爭(zhēng)奪,而是否擁有顧客取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與顧客的關(guān)系,取決于顧客對(duì)物業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的滿意程度。
顧客滿意程度越高,物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng),市場(chǎng)占有率就越大,物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益就越好,這是不言而喻的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)著力創(chuàng)造顧客價(jià)值,而創(chuàng)造顧客價(jià)值的關(guān)鍵是顧客滿意。
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