借名購(gòu)房協(xié)議可以完全避免風(fēng)險(xiǎn)嗎
借名購(gòu)房協(xié)議可以完全避免風(fēng)險(xiǎn)嗎
你聽說(shuō)過(guò)借名購(gòu)房協(xié)議嗎?自限購(gòu)政策施行之后，部分有購(gòu)房需求的人失去了購(gòu)房資格，即使能簽買賣合同，也無(wú)法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過(guò)戶。在此情況下，個(gè)別購(gòu)房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購(gòu)房，而購(gòu)房款項(xiàng)卻由購(gòu)房者自己支付。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹借名購(gòu)房協(xié)議的相關(guān)法律知識(shí)。
借名購(gòu)房協(xié)議不能完全避免風(fēng)險(xiǎn)
一、簽署《借名購(gòu)房協(xié)議》是否可以完全避免風(fēng)險(xiǎn)?
律師解答：不能。借名購(gòu)房可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：登記產(chǎn)權(quán)人反悔要求收回房屋;因登記產(chǎn)權(quán)人負(fù)債導(dǎo)致房產(chǎn)被查封或執(zhí)行;登記產(chǎn)權(quán)人去世后，其繼承人對(duì)借名購(gòu)房不知情或不認(rèn)可;實(shí)際所有人要處置房產(chǎn)時(shí)，登記產(chǎn)權(quán)人不配合或找不到;其他政策法律風(fēng)險(xiǎn)等。
房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，按《物權(quán)法》規(guī)定以登記為準(zhǔn)認(rèn)定所有權(quán)歸屬。這是硬性的法律規(guī)定，基于這個(gè)原因，在不改變登記產(chǎn)權(quán)的情況下，沒(méi)有什么文件能絕對(duì)避免上述可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
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二、既然簽署了協(xié)議也不能絕對(duì)避免風(fēng)險(xiǎn)，那么協(xié)議的作用是什么?
風(fēng)險(xiǎn)有大小、多少之分，簽署一份比較完善的協(xié)議可以降低或減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，或者在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能起到補(bǔ)救作用，當(dāng)無(wú)法補(bǔ)救時(shí)有機(jī)會(huì)通過(guò)其他方式挽回?fù)p失，至少能避免房錢兩空的情況發(fā)生。
比如有些借親友名義購(gòu)房的，因?yàn)槊孀釉颍瑳](méi)有簽署書面文件，時(shí)隔多年，親友關(guān)系發(fā)生變化或被借名的親友去世，被借名一方不承認(rèn)借名購(gòu)房關(guān)系，以租賃、借貸等理由要求收回房產(chǎn)的案子時(shí)有發(fā)生。如果有一份健全的協(xié)議，至少能證明雙方的真實(shí)關(guān)系，如果沒(méi)有，風(fēng)險(xiǎn)顯然就相當(dāng)大了。
再比如發(fā)生因登記產(chǎn)權(quán)人的其他債務(wù)查封執(zhí)行該房產(chǎn)時(shí)，如果有充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房的事實(shí)，實(shí)際所有人可以向法院提出執(zhí)行異議，且有可能被法院認(rèn)可、接受。如果沒(méi)有足夠的客觀證據(jù)，僅憑雙方口頭的說(shuō)法，顯然是很難認(rèn)定的。
當(dāng)然，借名購(gòu)房行為，有時(shí)是為了規(guī)避相關(guān)購(gòu)房政策，因此也可能會(huì)導(dǎo)致借名購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。即使如此，有一份書面協(xié)議，至少也能在無(wú)法保住房產(chǎn)的情況下，讓實(shí)際所有人能挽回金錢損失，不至于發(fā)生房錢兩空的窘境。
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借名購(gòu)房合同的法律性質(zhì)及其有效性
在借名購(gòu)房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購(gòu)房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。
先探討借名購(gòu)房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購(gòu)房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國(guó)合同法并未將借名購(gòu)房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無(wú)名合同。借名購(gòu)房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系，借名人將自己出資購(gòu)房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。
應(yīng)注意的是，借名購(gòu)房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對(duì)信托財(cái)產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購(gòu)房合同中，借名人對(duì)財(cái)產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
此外，借名購(gòu)房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒(méi)有作出意思表示的真意，相對(duì)人對(duì)此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事人之間無(wú)效。而在借名購(gòu)房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個(gè)意義上為允諾，雙方達(dá)成真實(shí)的意思表示。因此，借名購(gòu)房合同與通謀虛偽表示有別。
判斷借名購(gòu)房合同是否有效，關(guān)鍵問(wèn)題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無(wú)效，后者與公共利益無(wú)涉，應(yīng)為有效。
對(duì)此，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的在于購(gòu)買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無(wú)效;倘若其目的在于規(guī)避限購(gòu)政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應(yīng)為有效。
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