次承租人怎么在轉(zhuǎn)租合同中維護(hù)利益
次承租人怎么在轉(zhuǎn)租合同中維護(hù)利益
你聽(tīng)說(shuō)過(guò)房屋商品轉(zhuǎn)租合同嗎?轉(zhuǎn)租合同是指在合同生效期內(nèi),甲方(出租方)和乙方(租用方)中還維系著合同關(guān)系。但乙方因?yàn)槠浜贤吹狡?,或者其他客觀原因而不能或不想繼續(xù)使用甲方的事物,在此情況乙方按原來(lái)與甲方簽訂的合同,再與丙方依據(jù)原來(lái)乙方與甲方簽訂合同進(jìn)行合同的接續(xù),這種情況屬于轉(zhuǎn)租合同。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房屋商品轉(zhuǎn)租合同的相關(guān)法律知識(shí)。
次承租人在房屋商品轉(zhuǎn)租合同中維護(hù)利益的方法
《合同法》第 224條規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
最高法院《房屋租賃合同解釋》第15條規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
因此,次承租人在簽訂合同時(shí),應(yīng)審查原租賃合同的轉(zhuǎn)租條款約定,看看是否屬于允許轉(zhuǎn)租的;對(duì)于允許轉(zhuǎn)租的,應(yīng)審查原合同的租賃期限,應(yīng)在原合同的租賃期限內(nèi)簽訂新的租賃合同;必須注意的是要注意留存出租人與承租人之間的租賃合同作為將來(lái)糾紛解決時(shí)的證據(jù),有必要或者條件允許的情況下,可以要求原出租人出具相關(guān)允許轉(zhuǎn)租的證明文件或者在轉(zhuǎn)租合同上簽章確認(rèn)。
次承租人怎么在轉(zhuǎn)租合同中維護(hù)利益
如果在簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)房屋是不允許轉(zhuǎn)租的,可以將轉(zhuǎn)租的事實(shí)告知出租人,詢問(wèn)出租人的意見(jiàn),催告原告行使權(quán)利。如出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在 6 個(gè)月內(nèi)未提出異議的,應(yīng)推定為出租人同意轉(zhuǎn)租,出租人仍以承租人違法轉(zhuǎn)租為由,要求解除原租賃合同的,次承租人也可以提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明,在此情況下,法院一般是不支持出租人解除租賃合同的。
次承租人作為房屋的實(shí)際使用人,若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí),次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。《合同法》第 227 條規(guī)定,承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的,出租人經(jīng)催告后可以解除合同。
支付租金是承租人在租賃合同中的基本義務(wù),如果承租人不按照合同約定支付租金,出租人自然有權(quán)解除合同。最高法院《房屋租賃合同解釋》第十七條規(guī)定了代償請(qǐng)求權(quán)制度,因承租人拖欠租金,出租人請(qǐng)求解除合同時(shí),次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。
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《合同法》中有關(guān)轉(zhuǎn)租合同的規(guī)定
第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當(dāng)事人另有約定的除外。
《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條 因承租人拖欠租金,出租人請(qǐng)求解除合同時(shí),次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)支付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除,出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。
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