什么是物業(yè)服務(wù)合同的法律適用(2)
什么是物業(yè)服務(wù)合同的法律適用
物業(yè)服務(wù)合同的法律適用
有名合同與無名合同的區(qū)分意義在于法律適用上的規(guī)則不同。有名合同適用合同法分則或者其他法律的明文規(guī)定，具有直接性。對無名合同的法律適用，理論界存在著三種意見：
一是吸收原則，吸收原則將合同分為主要內(nèi)容和次要內(nèi)容，在法律效果上次要內(nèi)容被主要內(nèi)容吸收。
二是結(jié)合原則，結(jié)合原則認為應(yīng)分解各種無名合同的規(guī)定，尋求其法律要件，以發(fā)現(xiàn)能適用的法律，并加以調(diào)和統(tǒng)一，創(chuàng)造一種混成法。
三是類推適用原則，類推適用原則是指，法院在處理具體的無名合同案件時，由于法律無明文規(guī)定，則比照最相類似的有名合同的法律法規(guī)或立法意圖、法理精神，對案件作出裁判的一種方式。目前，大多數(shù)國家的立法及學者主張類推適用原則。
物業(yè)服務(wù)合同作為一種無名合同，在法律適用上，既應(yīng)適用調(diào)整有名合同的一般原則，也應(yīng)針對物業(yè)服務(wù)合同的特點確定相適應(yīng)的適用法律。要使物業(yè)服務(wù)合同糾紛得到公平、公正、合理的解決，法院應(yīng)當遵循以下原則：
1.遵循合同法的基本原則和總則的規(guī)定合同法規(guī)定了當事人合同行為應(yīng)該符合平等、自由、公平、誠實信用、公序良俗原則，當事人訂立的合同無論是有名合同還是無名合同，都要符合合同法的基本原則。物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種類型，當然應(yīng)受合同法總則的調(diào)整。
2.尊重當事人意思自治物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間訂立的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)報酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同具有諾成性、有償性、雙務(wù)性等特點。
法院在解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛時，要確認當事人直接地位平等的橫向經(jīng)濟關(guān)系，依法對其進行調(diào)整，要充分尊重當事人的意思表示，從而體現(xiàn)當事人意思自治的完整性和風險責任承擔的一般原則。
3.準確適用法律法規(guī)法院在查明案件事實、厘清物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)在關(guān)系之后，要準確適用法律。無具體可適用的法律，則依據(jù)民法通則、合同法的一般原則，無一般原則的，依據(jù)法理、學理解釋，也可借鑒參考我國法院以前所作的判例。
4.進行類推適用在適用有關(guān)法律類推處理物業(yè)服務(wù)合同案件時，要主要把握三點：
第一點，法律法規(guī)沒有明確具體關(guān)于物業(yè)服務(wù)有關(guān)規(guī)定是適用法律類推的前提條件;
第二點，物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系性質(zhì)與相類似法律的基本一致性是適用法律類推的關(guān)鍵;
第三點，物業(yè)服務(wù)合同案件類推原則與約定從優(yōu)原則的有機統(tǒng)一是適用法律類推原則的理想效果，以維護當事人真實意思表示，實現(xiàn)當事人訂立物業(yè)服務(wù)合同所追求的目的。
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物業(yè)管理合同的主要條款
1、當事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動的標的物的基本情況作出確認和記載。
2、雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因為管理事項類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。
3、物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織(WHO)對區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準，歸納起來有以下四點：
(1)火警防范，如加強消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理;
(2)清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等;
(3)公共設(shè)施維修，水電機械維護、公共電梯、空調(diào)設(shè)備的定期檢查;
(4)花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。這四點基準也應(yīng)該是物業(yè)管理的標準要求。
4、物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價金和酬金條款是其自然的主要條款。
5、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計。
6、維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業(yè)管理服務(wù)費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定一般。
7、合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
8、違約責任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會、城建部門和相關(guān)市政部門也對其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。
9、當事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。
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