中外土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比
土地征收系指政府為促進(jìn)物品利用、增進(jìn)公共利益，而興建各種設(shè)施，基于政府公權(quán)力之作用，依法定程序，取得特定私有物品，并給予當(dāng)事者相當(dāng)補(bǔ)償之行為。然濫權(quán)不當(dāng)征收、超征常引起民怨。那么你聽說過土地征收補(bǔ)償嗎?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹土地征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)法律知識(shí)。
中外土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比
一、中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
在美國，土地征用被稱為“最高土地權(quán)”的行使，美國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征用前的市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價(jià)值，而且考慮到補(bǔ)償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價(jià)值;同時(shí)，還補(bǔ)償因征用而導(dǎo)致相鄰?fù)恋厮姓?、?jīng)營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，加拿大對(duì)土地征用的補(bǔ)償是建立在被征土地的市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和追加用途，按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。具體來看，加拿大的土地征用補(bǔ)償包括：
(1)被征用部分的補(bǔ)償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。
(2)有害或不良影響補(bǔ)償(如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價(jià)值)，主要針對(duì)被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對(duì)剩余部分造成的損害，還包括對(duì)個(gè)人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。
(3)干擾損失補(bǔ)償，被征地所有者或承租人因不動(dòng)產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。
(4)重新安置的困難補(bǔ)償。
英國的土地征用被稱為“強(qiáng)制收買”。英國對(duì)土地征用的補(bǔ)償作了較詳盡的規(guī)定，其中土地征用補(bǔ)償原則是：土地征用補(bǔ)償以愿意買者與愿意賣者之市價(jià)為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，補(bǔ)償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。土地征用補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)：
(1)土地(包括建筑物)的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)土地價(jià)格;
(2)殘余地的分割或損害補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)的貶值價(jià)格;
(3)租賃權(quán)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為契約未到期的價(jià)值及因征用而引起的損害;
(4)遷移費(fèi)、經(jīng)營損失等干擾的補(bǔ)償;
(5)其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償(如律師或?qū)＜业拇碣M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)等)。補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期：是指土地征用機(jī)關(guān)在行使土地權(quán)利時(shí)，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會(huì)在通知后的幾個(gè)月或更長時(shí)間，在地價(jià)上漲的情況下，土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期成為十分關(guān)鍵的議題。
英國土地征用評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，假如補(bǔ)償金額為雙方同意時(shí)，則以土地征用通知日期為估價(jià)日期。假如土地征用補(bǔ)償爭(zhēng)議上訴時(shí)，則以土地法庭聽證的最后一日為估價(jià)日期。
德國的土地征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)為：
(1)土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請(qǐng)當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值;
(2)營業(yè)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為在其它土地投資可獲得的同等收益;
(3)征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。德國被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時(shí)的交易價(jià)格為準(zhǔn)。
法國的土地補(bǔ)償價(jià)格是以征用裁判所一審判決之日的價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)算的。同時(shí)以征用土地周圍土地價(jià)格或納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格作為參考。同時(shí)為了控制補(bǔ)償，被征用不動(dòng)產(chǎn)的用途已公布征用規(guī)定1年前的實(shí)際用途為準(zhǔn)。
瑞典的土地補(bǔ)償費(fèi)中不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣餐恋囟鸬膬r(jià)格上漲部分，而且一致通過改變土地用途，提高土地補(bǔ)償費(fèi)的投機(jī)行為。瑞典對(duì)土地征用補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算，以10年前該土地的價(jià)格為準(zhǔn)。
日本的土地征用稱為“土地收用”，日本的土地征用補(bǔ)償是根據(jù)相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)來定的，在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費(fèi)。具體來看，日本征用土地的補(bǔ)償包括5個(gè)部分：
(1)征用損失補(bǔ)償，對(duì)征地造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行補(bǔ)償，按被征用財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值即正常的市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償;(2)通損補(bǔ)償，對(duì)因征地而可能導(dǎo)致土地被征用的附帶性損失的補(bǔ)償;
(3)少數(shù)殘存者的補(bǔ)償;
(4)離職者的補(bǔ)償，對(duì)因土地征用造成業(yè)主損失的補(bǔ)償;
(5)事業(yè)損失補(bǔ)償，對(duì)公共事業(yè)完成后所造成的污染對(duì)經(jīng)濟(jì)和生活損失等的補(bǔ)償，除了現(xiàn)金補(bǔ)償，還有替代地補(bǔ)償(包括耕地開發(fā)、宅地開發(fā)、遷移代辦和工程代辦補(bǔ)償?shù)?。
韓國土地征用補(bǔ)償主要包括以下幾個(gè)方面：
(1)地價(jià)補(bǔ)償，為土地征用補(bǔ)償?shù)闹饕糠帧?990年韓國統(tǒng)一以公示地價(jià)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
(2)殘余地價(jià)補(bǔ)償，土地征用可能導(dǎo)致殘余地價(jià)值減低或因殘余地須修建道路等設(shè)施和工程應(yīng)予以補(bǔ)償;
(3)遷移費(fèi)用補(bǔ)償，對(duì)被征地上的定著物，不是進(jìn)行公益事業(yè)所必須的，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)韓國在建設(shè)部設(shè)立了中央土地征用委員會(huì)，在漢城特別市、直轄市及道設(shè)立地方土地征用委員會(huì)，對(duì)土地征用的區(qū)域、補(bǔ)償、時(shí)期等進(jìn)行裁決。
在新加坡，關(guān)于土地征用補(bǔ)償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長官作出，但補(bǔ)償金額由專業(yè)土地估價(jià)師評(píng)估，以公告征用之日的市價(jià)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的損害、被迫遷移住所或營業(yè)所所需要的費(fèi)用、測(cè)量土地印花稅及其他所需的合理費(fèi)用等。
我國土地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍，征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
每一個(gè)需要安置的農(nóng)民人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的安置補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
二、中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較
通過中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較，我們不難看出我國的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，與我國正在建設(shè)和完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是不相適應(yīng)的，帶有明顯的不適應(yīng)性和滯后性。我國同國外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比較其缺陷性具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(一)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低土地征用具有強(qiáng)制性，但其實(shí)質(zhì)仍是一種購買行為，是獲取土地資本增值收益的過程。也就是說土地權(quán)人喪失的只是是否出售土地的決定權(quán)，土地的出售價(jià)格仍應(yīng)該由市場(chǎng)公平交易來決定。
但從《土地管理渤的種種規(guī)定可以看到，目前我國土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府單方面制定出來的，在制定土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府并沒有把征用土地看成是一種市場(chǎng)交易行為，不僅沒有考慮土地權(quán)人喪失土地的間接損失，就是直接損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都只是根據(jù)耕，地常年產(chǎn)值來制定，盡管現(xiàn)行{土地管理法》提高了補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況，補(bǔ)償金額明顯偏低。
(二)沒有考慮土地價(jià)格變動(dòng)的因素影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素很多，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積、土地的位置、環(huán)境質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)因素的不同均會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的差異，即使是同一塊土地，不同的投資水平也會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)量的差別，而現(xiàn)行《土地管理法》中依據(jù)耕地常年產(chǎn)值所制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本無法體現(xiàn)這些因素的不同所導(dǎo)致的地價(jià)差異。
(三)沒有遵循最有效利用的原則土地價(jià)格評(píng)估要遵循一條重要的原則——最有效利用原則也就是說土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提。
被征用土地獲得轉(zhuǎn)用許可，其最有效利用顯然是作為建設(shè)用地，如果對(duì)此地塊進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其必然是以土地實(shí)際最佳用途為依據(jù)，此時(shí)土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其利用現(xiàn)狀的價(jià)值。
因此，在理論上，用地單位應(yīng)該按照建設(shè)用地的市場(chǎng)價(jià)格獲得被征用土地的使用權(quán)，被征地農(nóng)民應(yīng)該按照公平市場(chǎng)價(jià)格獲得失地補(bǔ)償，國外也是按這一原則給予農(nóng)民補(bǔ)償?shù)?，但在我國現(xiàn)實(shí)中，用地單位根據(jù)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付給失地農(nóng)民的補(bǔ)償金卻少得多，而其獲得土地的成本中很大一部分是上交給地方政府的土地出讓金，顯然，用地單位獲得被征用土地的過程成了地方政府通過降低地價(jià)侵占人民利益而獲取土地資本增值收益的過程。
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土地征收補(bǔ)償費(fèi)的分類
土地征收的補(bǔ)償費(fèi)用分為三種，分別為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
1、土地征收的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
2、土地征收的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。
需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
3、土地征收的地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)分為青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
?、偾嗝缪a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
對(duì)剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補(bǔ)償工本費(fèi)。對(duì)于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補(bǔ)償。對(duì)于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補(bǔ)償。對(duì)于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費(fèi);如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償。對(duì)于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補(bǔ)償。
②其他附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：
征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計(jì)概算報(bào)批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場(chǎng)、墳?zāi)?、廁所、豬圈等的補(bǔ)償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。
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