租房需要注意哪些問題

　　一、出租房常見問題

　　一是二房東問題，租客租住的房子未經(jīng)房主本人同意，由之前的租客轉(zhuǎn)租，租金落入轉(zhuǎn)租的租客手中，也就是俗稱的“二房東”。所以，建議租客在租住房屋時(shí)一定要查看房本以及業(yè)主的身份證件，如果是二房東代表房主簽訂合同，則應(yīng)一并要求房主到場一起簽署;

　　二是房租的付款問題，以怎樣的方式付、到最后租期屆滿時(shí)退回押金的條件是什么，都是租客要特別注意的;

　　三是如果希望通過中介公司找房源的時(shí)候，一定要查看中介公司的營業(yè)執(zhí)照，以免遇到黑中介;

　　四是無論自己找房還是中介找房，簽訂合同時(shí)要注意每一條款，包括違約條件及補(bǔ)充協(xié)議。

　　針對以上出現(xiàn)的問題，租客在租房前應(yīng)該要明確自己的租房要求，多外出看房，錯開每年的春節(jié)后(2月及3月)、大學(xué)生畢業(yè)前夕(5月至7月)、中小學(xué)開學(xué)前期 (8月)三個(gè)租賃成交高峰期，沒有時(shí)間多看房或者認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)找房安全性較低的情況可以選擇大型中介公司，確認(rèn)其具備連鎖門店以及在房管局備案資質(zhì)，確認(rèn)無誤后，再與其商談租房事宜。

　　二、了解流程規(guī)避問題

　　第一，審核出租人的身份。核實(shí)出租人是否具有出租該房屋的資格，在簽署租賃合同時(shí)出租人必須出具真實(shí)、有效的證件并一式三份予以留存。保證雙方的利益，以免在今后出現(xiàn)不必要的麻煩。

　　第二，在簽署租賃合同中重點(diǎn)注明租金、租期及付款方式。租賃合同注明租金，寫明租賃期限具體到哪天以及以何種形式付款，一般分為月付、季度付、年付。還應(yīng)注明是否支付房屋押金，具體金額要寫清。

　　第三，合同中注明該房屋的配套設(shè)施。水電、煤氣、暖氣、有線電視等設(shè)施需特別注明。包括房屋留存的家電都應(yīng)一一列出，在合同中注明。配套設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用如何支付，何時(shí)支付，都應(yīng)在合同中體現(xiàn)。

　　第四，充分利用補(bǔ)充協(xié)議。租賃雙方如在租賃過程中出現(xiàn)任何問題，需要雙方協(xié)商的，都應(yīng)在三方都在場的情況下擬定補(bǔ)充協(xié)議或條款，并以書面形式留存，以此保障雙方利益。租賃過程中，雙方提供的證件應(yīng)真實(shí)有效，交驗(yàn)房屋時(shí)三方都應(yīng)到場，在租賃期內(nèi)承租人不得破壞房屋配套設(shè)施。

　　三、春季租房注意事項(xiàng)

　　第一，白天看完晚上看。白天是看房子的采光好壞，但要全面了解一套房子的好壞，入夜后的周邊環(huán)境、小區(qū)照明、安全等條件也非常重要。

　　第二，找個(gè)雨天再看房。春天雨水多，適合在這一季節(jié)檢查一套房子有無漏水、滲水。所以如果條件允許且時(shí)間允許的話，一定要在雨天看房。

　　第三，掀開窗簾看窗外。打開窗戶看一下房源的通風(fēng)、采光、排氣管等也十分必要。

　　第四，看墻角瑕疵。墻角是否平整，是否有龜裂、滲水等狀況。如果有的話一定要與業(yè)主溝通房屋日后的維修問題。

　　第五，多與鄰居及小區(qū)物業(yè)人員溝通。物業(yè)人員、保安、鄰居對房源或許有更深入的了解，多與他們聊聊，往往會有意外信息。

　　房屋租賃到底會涉及哪些稅種，你知道幾項(xiàng)?

　　房屋租賃是一個(gè)比較常見的現(xiàn)象，這個(gè)看似普通的日常現(xiàn)象其實(shí)還涉及很多稅種的繳納，如果不知道其中到底包括哪些稅就會出現(xiàn)比較大的麻煩，現(xiàn)在小編就通過一個(gè)小案例為大家講解房屋租賃收入的涉稅問題。

　　案情簡介：

　　稅務(wù)人員在對宿遷市區(qū)A工業(yè)企業(yè)2013年涉稅情況檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：該公司2012年1月將閑置的廠房出租給B公司，合同約定租期三年，租金每年10萬元，并在廠房交付B公司時(shí)一次性收取，沒有繳納相關(guān)稅收。稅務(wù)機(jī)關(guān)做出如下處理：補(bǔ)繳出租房屋預(yù)收租金30萬元的營業(yè)稅30萬元×5%=1.5萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅1.5萬元×7%=0.105萬元，教育費(fèi)附加1.5萬元×3%=0.045萬元，地方教育附加1.5萬元×1%=0.015萬元，房產(chǎn)稅10萬元×12%=1.2萬元，印花稅30萬元×0.1%=0.03萬元，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅(10-1.5-0.105-0.045-0.015-1.2-0.03)×25%=1.77625萬元，并且稅款按照滯納天數(shù)按日加收5元/萬元滯納金，并對少繳的稅款處以50%的罰款。

　　稅法分析：

　　一、營業(yè)稅及附加

　　1、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　2、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　上述文件明確規(guī)定了預(yù)收租賃費(fèi)營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　二、房產(chǎn)稅

　　1、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的，稅率為12%。

　　2、根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)第二條規(guī)定，納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅

　　三、印花稅

　　1、根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規(guī)定，下列憑證為應(yīng)納稅憑證：購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證。

　　2、根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第七條規(guī)定，應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花。

　　3、上述文件明確規(guī)定了財(cái)產(chǎn)合同納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間書立合同的當(dāng)天。

　　四、企業(yè)所得稅

　　1、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)第一條規(guī)定：企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

　　3、上述文件明確規(guī)定了一次性收到跨年度租金企業(yè)所得稅的收入確認(rèn)方法，稅務(wù)人員商得企業(yè)同意后可按照配比方法確認(rèn)跨年度租金企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，因此2012年預(yù)收房屋租金企業(yè)選擇只確認(rèn)10萬元的應(yīng)稅收入是正確的。

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