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物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別

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物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別

  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。為了保障業(yè)主和物業(yè)單位的權(quán)益,常常以簽訂合同的形式來實現(xiàn)。物業(yè)管理合同和委托合同都是常見的合同。它們之間有什么區(qū)別呢?下面小編給大家介紹一下物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別。

  物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別一

  委托合同以處理委托人事務(wù)為目的。物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)而是一種專業(yè)化、技術(shù)化的綜合性有償服務(wù)。特別是現(xiàn)代建筑新技術(shù)、機電等設(shè)備設(shè)施智能化、網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展,物業(yè)管理向“服務(wù)集成商”的轉(zhuǎn)變,作為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會不可能親自處理,或者沒有能力處理。

  物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別二

  《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。需要變更委托人指示的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意。” 即受托人應(yīng)對委托人盡忠實義務(wù)。第四百條和第四百零一條還規(guī)定了受托人的“親自處理”和“報告”義務(wù)。

  物業(yè)管理是獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)活動,特別是物業(yè)管理經(jīng)營化發(fā)展的趨勢,企業(yè)的自主經(jīng)營范圍擴大,其活動不可能按照業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的指示進行,業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán),而沒有指揮權(quán),更不能干涉。

  物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別三

  《合同法》第四百條規(guī)定“經(jīng)委托人同意,受托人可以轉(zhuǎn)委托。”而物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)另行委托,但不得將整項服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。

  《合同法》第四百零八條規(guī)定“委托人經(jīng)受受托人同意,可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)。”同時,第四百零九條規(guī)定還可以兩個以上的受托人共同處理委托事務(wù)。

  而一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會,應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

  物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別四

  受托人在委托合同范圍內(nèi)活動產(chǎn)生的法律后果概由委托人承擔(dān),受托人在辦理委托事務(wù)中所得到的一切利益,包括金錢、物品、所得收益及權(quán)利等都應(yīng)及時轉(zhuǎn)交給委托人。

  而物業(yè)管理則不同,所得收益、違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任都應(yīng)由物業(yè)管理合同明確規(guī)定,雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)。

  物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別五

  物業(yè)管理合同雙方當(dāng)事人不能隨時隨意解除合同,如果一方要在合同期限內(nèi)解除合同,必須依據(jù)合同的具體約定協(xié)商一致,或者由法院或仲裁機構(gòu)裁決,特別是業(yè)主委員會一方,必須業(yè)主大會決議并取得特別授權(quán)。

  委托合同則由法律明文規(guī)定雙方都具有隨時解除合同的權(quán)利,并依據(jù)《合同法》第九十四條第(五)款:“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定,將其解除合同的主張通知對方即可,無須征得對方的同意。在實踐中,物業(yè)管理行業(yè)普遍認(rèn)為,如果認(rèn)為物業(yè)管理合同是委托合同,將給物業(yè)管理行業(yè)帶來一種災(zāi)難。

  試想,業(yè)主委員會作為委托人只要對物業(yè)管理公司(直接的對象是“管理處”)的“信任”有所動搖,不問客觀上是否有理由,可以隨時、任意地行使解除權(quán),將是什么后果?特別是現(xiàn)行法律規(guī)定業(yè)主委員會成員不少于5人即可,是不是可能造成少數(shù)幾個人的“個人意志”極度膨脹,從而造成“權(quán)利濫用”?這樣物業(yè)管理公司還有什么安全感可言?還可能對小區(qū)改造投入嗎?勢必造成物業(yè)管理企業(yè)短期行為。從根本上也會造成對全體業(yè)主利益得不到保障。

  物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別六

  受托人以委托人的費用辦理委托事務(wù),法律規(guī)定委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用,委托人應(yīng)當(dāng)償還該費用及其利息。

  受托人完成委托事務(wù)的,委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報酬。而現(xiàn)在通行的物業(yè)管理一般實行酬金制和包干制兩種。酬金制按物業(yè)管理成本的8~15%提取,包干制按物業(yè)管理合同由業(yè)主或使用人按月交納固定金額的物業(yè)管理服務(wù)費,如本文案例中的收取方式。

  物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別七

  委托合同可以是有償?shù)?,也可以是無償?shù)?,公民之間基于親友關(guān)系建立的委托合同,或者單純是事實行為,大多數(shù)是無償合同;物業(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>

  小編總結(jié):

  從上述分析可以看出,物業(yè)管理合同與委托合同有著明顯的本質(zhì)差別,兩者在法律性質(zhì)上是有區(qū)別的。

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