廣州二手房交易流程

時間：2017-01-10 16:46:00 華炫968由分享

　　隨著房價的持續(xù)上漲，二手房變得越來越熱門，那么廣州二手房交易流程是怎樣的呢?以下是學習啦小編為您整理的廣州二手房交易流程，供你參考。

　　廣州二手房交易流程如下

　　一、查冊

　　所需時間：1個工作日

　　解釋：查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

　　方式：到各房管局或房地產(chǎn)交易中心進行查詢

　　所需資料：

　　(1)身份證

　　(2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號

　　費用：免費

　　注意事項：

　　(1)有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

　　(2)房產(chǎn)的權(quán)屬人有幾個人，在簽訂后邊的合同時就需要有幾個人的名字。

　　(3)在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。

　　二、交定金

　　所需時間：1個工作日

　　方式：如果看中的房子還在按揭中，定金最好交由第三方保管，不直接交到業(yè)主手中。有兩種方法：

　　(1)選擇買賣雙方都信賴的第三方，如中介，交定金時簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后向賣房支付定金;

　　(2)買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議，把定金交由銀行監(jiān)管，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

　　一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，合同上至少需注明物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。

　　注意事項：

　　(1)一線城市樓價波動較大，特別是樓價上漲較時，賣家有可能會毀約不賣，為防止這種情況，買家可交足額定金(20%)或約定高額違約金，提高違約成本。

　　(2)定金交給第三方監(jiān)管的，應(yīng)在預(yù)約買賣合同中注明“定金交給監(jiān)管第三方，則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”，以防賣家以沒收到定金為由毀約買樓。

　　(3)為了避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，除簽訂預(yù)約買賣合同外，最好再簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除一定金額(如1萬元)的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清、鑰匙交接完畢之后，再退換保證金。

　　三、簽訂三方合同和網(wǎng)簽合同

　　所需時間：1個工作日

　　解釋：三方合同即是我們一般所說的買賣合同，上面會蓋有中介的章。簽完三方合同后，還要登錄廣州市房屋管理系統(tǒng)，按約定的合同條款錄入數(shù)據(jù)，經(jīng)買賣雙方核對確認后打印、簽名蓋章，完成網(wǎng)簽。

　　方式：三方合同：買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。簽約合同：登錄廣州市房屋管理系統(tǒng)。

　　注意事項：

　　(1)合同主要約定產(chǎn)權(quán)、樓價、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時間、辦理相關(guān)手續(xù)時間、違約方式、違約責任等相關(guān)內(nèi)容。

　　(2)房產(chǎn)若有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后續(xù)出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出手導致交易存在失敗的可能。

　　(3)因為租客有優(yōu)先購買的權(quán)利，如果房子是有租約的，所以應(yīng)讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導致交易失敗。

　　(4)如果房子附有戶口，應(yīng)在合同中同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

　　(5)如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，應(yīng)以附件的形式對家具家電的情況加以詳細描述，例如品牌和新舊情況等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。

　　四、贖契

　　所需時間：1-2個月

　　解釋：一般來說，贖樓是業(yè)主方的責任，跟買家無關(guān)，針對業(yè)主還沒還清房貸的情況。即業(yè)主在房屋出手前，必須將銀行貸款還清，注銷抵押登記，取回房產(chǎn)證書的整個過程。

　　贖樓方式：

　　(1)業(yè)主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，需產(chǎn)生0.8%的擔保費用以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭。

　　(2)買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔保費，但買家需要提前供樓。

　　注意事項：

　　(1)買家拿現(xiàn)金贖樓實不可取的方法，若交易過程總因發(fā)生意外而終止、或房屋被查封，買家會承受較大風險。

　　五、銀行評估

　　所需時間：1個工作日

　　解釋：業(yè)主去贖契的同時，買家可以同時簽按揭貸款合同，然后銀行會指定評估公司對房地產(chǎn)進行估價，進行銀行貸款權(quán)利價值評估審批，然后再出一份同意貸款書。

　　方式：去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

　　注意事項：

　　(1)銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

　　(2)評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。

　　六、簽訂按揭貸款合同

　　所需時間：1個工作日

　　解釋：一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。

　　方式：3種貸款類型：商業(yè)貸款+公積金貸款+組合貸款

　　注意事項：

　　(1)銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件。

　　(2)貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

　　(3)按揭合同需利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

　　七、銀行同意貸款通知書

　　所需時間：1個工作日

　　解釋：銀行內(nèi)部各級對申貸人審核后，會給出二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

　　注意事項：

　　(1)部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執(zhí)行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

　　八、涂銷和遞件

　　所需時間：1個工作日

　　解釋：涂銷就是指涂銷抵押，即償還銀行貸款，取消房地產(chǎn)抵押登記，把房地產(chǎn)證原件(即通常所說的紅本)從銀行取出來。

　　遞件就是指到房地產(chǎn)交易所進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，即買賣雙方遞交資料到房地產(chǎn)交易所進行審核，審核成功后領(lǐng)取回執(zhí)的過程。

　　遞件所需資料：

　　(1)賣方：身份證(夫妻雙方)，房產(chǎn)證，戶口本，婚姻證明，有關(guān)房子的其他資料(原發(fā)票等);

　　(2)買方：身份證(夫妻雙方)，戶口本(夫妻雙方)，婚姻證明，小孩的戶口簿，未成年小孩的出生證明，非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明，網(wǎng)簽合同(當場打印)

　　注意事項：

　　(1)涂銷和遞件最好同時申請，可節(jié)約時間

　　(2)一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主會要求交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

　　九、首期及資金監(jiān)管

　　所需時間：1個工作日

　　解釋：可以在房子過戶之前先把首期放在銀行監(jiān)管，過戶成功后銀行把首期款打給業(yè)主，這一種是采取資金監(jiān)管的形式。也可以在過戶當天把買家直接把首期款給業(yè)主。

　　方式：如果是采取資金監(jiān)管的方式，買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個戶口，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。

　　如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。通過按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，銀行不收費，若不是則收取單筆500元左右的監(jiān)管費。

　　注意事項：

　　(1)出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上簽字，這樣無需買賣雙方親自到銀行也能放款，也能避免買家到時候不配合放款給賣家的情況。

　　(2)有時候銀行的評估價會比交易價格要低，若出現(xiàn)這種情況，按照銀行貸款能貸7成計算，那么支付的首期款的金額為【交易總價-銀行評估價*70%】

　　十、完稅過戶

　　所需時間：1個工作日

　　解釋：遞件申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國家規(guī)定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個人所得稅、增值稅、土地交易服務(wù)費、產(chǎn)權(quán)登記費，出購房發(fā)票，出回執(zhí)(上面會寫明出新證日期)

　　注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶;換取出新證回執(zhí)。

　　十、出新證

　　所需時間：7個工作日

　　解釋：經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋個印花稅的章、核對身份證信息后，就能把新房產(chǎn)證拿到手了。

　　十二、歸檔

　　所需時間：5個工作日

　　解釋：交易登記部門把檔案送達市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房產(chǎn)證的登記號在房管局的網(wǎng)站查歸檔進度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。

　　十三、入押

　　所需時間：1個工作日

　　解釋：房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(zhí)(上面會寫明出押日期)。

　　抵押登記費用：80元/套

　　十四、出押

　　所需時間：7個工作日

　　解釋：出押是指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項權(quán)證。出押其實就是出房產(chǎn)他項權(quán)證，是銀行留存的，上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產(chǎn)他項權(quán)證的印花稅，房產(chǎn)證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購房者。

　　注意事項：

　　(1)根據(jù)擔保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

　　出押費用：房產(chǎn)他項權(quán)證的印花稅5元。

　　十五、公積金放款審批

　　所需時間：30-60個工作日不等

　　解釋：公積金管理中心根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款(商業(yè)貸款不需要公積金放款審批)。

　　十六、放款

　　所需時間：1-3個工作日

　　解釋：據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。

　　注意事項：

　　(1)購房者先咨詢按揭中介是否放款，通知原業(yè)主已放款，公積金中心已經(jīng)放款給銀行，銀行再放款給原業(yè)主賬戶中間有一個工作時間，但一般不超過3天。

　　(2)目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。