二手房交易流程及注意事項(xiàng)
二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。那么二手房交易要經(jīng)過哪些程序呢?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的二手房交易流程及注意事項(xiàng)，希望對(duì)你有用!
二手房交易流程
第1步：房屋核驗(yàn);(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主)
第2步：合同報(bào)單;(經(jīng)紀(jì)人、報(bào)單助理參與操作)
第3步：房屋評(píng)估;(經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估公司專員)
第4步：面簽(初審);(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶、貸款專員都需要參與)
第5步：資金監(jiān)管;(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶都需要參與)
第6步：審核批貸;(經(jīng)紀(jì)人、貸款專員)
第7步：網(wǎng)上簽約生成;(網(wǎng)簽專員、經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶都需要參與)
第8步：預(yù)約繳稅;(經(jīng)紀(jì)人)
第9步: 繳稅、過戶;(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶、過戶專員都需要參與)
第10步：領(lǐng)取新房本;(經(jīng)紀(jì)人、客戶)
第11步：物業(yè)交割;(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶)
第12步：資金監(jiān)管解凍;(經(jīng)紀(jì)人、過戶專員)
第13步：辦理抵押登記;(貸款專員、銀行專員)
第14步：出他項(xiàng)權(quán)利證;(銀行專員、建委專員)
第15步：放款;(銀行專員、貸款專員)
二手房交易的十大注意事項(xiàng)
1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
2、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。
6、物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
7、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
8、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
9、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
二手房交易的四種情況
一、正常過戶
1、營業(yè)稅(賣方繳納，稅率5%)轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足五年的非普通住宅全額征收營業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過五年的非普通住宅或購買時(shí)間不足五年的普通住宅，營業(yè)稅按照兩次交易差價(jià)來征收;轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過五年的普通住宅不收營業(yè)稅。
2、個(gè)人所得稅(賣方繳納，稅率交易總額1%或兩次交易差的20%)有兩個(gè)條件：一是家庭唯一住宅，二是購買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足，可免交個(gè)人所得稅;但只要有任何一個(gè)條件不滿足，那都必須要繳納個(gè)稅。
3、印花稅(稅率1%，買賣雙方各半)，從2009年開始國家暫免征收。
4、契稅(買方繳納，基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%)。按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%征收，如果買方是首次購買面積不足90平米的普通住宅，契稅為繳納交易總額的1%，如果買方首次購買面積90平米或超過90平米的普通住宅，則按照交易總額的1.5%來繳納。
5、其它稅費(fèi)(如交易手續(xù)費(fèi)、土地證工本費(fèi)、房產(chǎn)證和配圖費(fèi)等費(fèi)用根據(jù)房管局政策或市場(chǎng)行情據(jù)實(shí)結(jié)算。)
二、贈(zèng)與過戶
1、近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)及房屋贈(zèng)與稅費(fèi)涉及哪些方面，以及發(fā)生繼承、遺贈(zèng)取得房產(chǎn)的，免征營業(yè)稅。
2、其他人之間的贈(zèng)與過戶行為，應(yīng)依法繳納營業(yè)稅。但如果贈(zèng)與的房產(chǎn)達(dá)到一定年限，符合免征營業(yè)稅條件的，也可以免征營業(yè)稅。
三、繼承房產(chǎn)交易過戶
繼承房產(chǎn)交易不需繳稅，但是繼承房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是以死者沒有遺囑為前提的，必要條件是直系親屬才能有權(quán)利分享繼承權(quán)。
四、析產(chǎn)析產(chǎn)交易過戶
析產(chǎn)析產(chǎn)交易不需繳稅。他的情況是一般是房產(chǎn)共有人，把住房產(chǎn)權(quán)析產(chǎn)為一人名下，如家庭夫妻離異析產(chǎn)。需要離婚證，雙方身份證，戶口本，經(jīng)過公證的雙方離異協(xié)議(上面注明房產(chǎn)分割情況)。兩人一起到該住房所屬房管部門，申請(qǐng)辦理家庭離異房產(chǎn)析產(chǎn)過戶手續(xù)。重新辦理一人姓名房產(chǎn)證。【前提】是住房貸款還清，無抵押。有明確的產(chǎn)權(quán)證明(房產(chǎn)證，契稅證，土地證)。
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