2017房價走勢最新消息漲跌預測
2017房價走勢最新消息漲跌預測
房價走勢最新消息
數(shù)據(jù)表明，由于受到2016年底的調(diào)控措施影響，全國房地產(chǎn)銷售額在2017上半年將會出現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢。進入下半年，調(diào)控措施對一、二線城市負面影響的逐漸消退，全國層面的下行趨勢將逐漸減弱，直至恢復正增長。
一、2017年房價不會下跌，新房銷售額有望再次超市場預期
雖然在行政措施干預下，2016年四季度和2017年一季度新房銷售均價表現(xiàn)將持平。但據(jù)中金公司證券研究分析，在三大推動因素作用下，2017上半年房價將會維持平穩(wěn)，下半年將重回上升趨勢。而且新房銷售額將會集中在下半年增長，有望再次超市場預期。
主要推動房價上漲的因素
1、開發(fā)商資金充裕
2016年預計有5.5萬億元的外部資金流入地產(chǎn)市場，在這5.5萬億元的外部資金中，來自銀行理財產(chǎn)品的資金在今年大幅增長，全年預計貢獻4萬億(占比超70%)，成為開發(fā)商外部資金的重要來源，為開發(fā)商拿地等活動提供充裕的資金。
此外，中金公司證券研究預計2016年土地出讓金總額約為4萬億元，開發(fā)商在手資金綽綽有余。
2、高地價激發(fā)開發(fā)商提價意愿
2016年末，廣州、深圳等城市賣出一批高價土地，出于對利潤率的保護，2016年昂貴的土地成本和顯著的溢價將激發(fā)開發(fā)商的提價意愿。
3、一線城市與核心二線城市 短期內(nèi)供應缺口難以得到根本解決
雖然一、二線城市供不應求的情況在一定程度上得到改善，但難以徹底解決，因此房價繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。
二、城市供需關系得到改善，但不會發(fā)生根本扭轉(zhuǎn)
結合中央政府“因城施策”的框架，中金公司研究分析了中國277個地級市在2016~2020年間的供需狀況。據(jù)報告分析，2017年城市層面的供求關系短期內(nèi)會得到一定程度的改善，但不會徹底扭轉(zhuǎn)。
也就是說，2016年年底政策收緊的熱點城市，其城市供應缺口將持續(xù)存在，而三四線城市供應過剩的問題難以根本解決，尤其是西北和東北地區(qū)。因此，隨著調(diào)控政策的效果減弱，一、二線城市預計將在2017年下半年反超三、四線城市。
三、房貸邊際收窄不會對房地產(chǎn)市場帶來實質(zhì)性影響
根據(jù)中金公司研究預測，2017年新增住房貸款總額將達到5.5萬億元(同比下降15%)，在此支撐下的全國新房銷售額將達到9.4萬億元(同比增長4%)，這個情況好于目前市場預期。
以預測的市場情況5.5萬億新增住房貸款總額，和9.4 萬億新房銷售額為基本情景假設：2017 年全國新增貸款(凈額)為13.8萬億，與2016年的12.1萬億(預計)和2015年的11.7萬億(實際)相比穩(wěn)步增長。
此外，中金公司還對樂觀和悲觀情景進行了模擬：
樂觀情景：新增住房貸款總額7.3萬億，新房銷售額12.6萬億。新增住房貸款(凈額)占全國新增貸款(凈額)的40%，比率與2016年一樣。
悲觀情景：新增住房貸款總額4.1萬億，新房銷售額7.1萬億。新增住房貸款(凈額)占全國新增貸款(凈額)的18%，比率與2010年(政策收緊時期)相同。因此，房貸的邊際收窄不會對房地產(chǎn)市場帶來實質(zhì)性的影響。
四、短期內(nèi)將不會有顯著的政策調(diào)整
從中金公司研究數(shù)據(jù)可以得知，短期內(nèi)政策調(diào)控措施進一步升級的可能性很低。2016年的政策調(diào)控目的在于“控一線、穩(wěn)二線”，只有在現(xiàn)有措施效果不及預期的情況下才會有進一步政策出臺，目前來看可能性不大。
房價的特點介紹
1、房價具有明顯的權利價格特征
由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點使用，而是一種權利關系的轉(zhuǎn)移，因而房價實質(zhì)上是權利價格。房地產(chǎn)權利包括房地產(chǎn)所有權和他項權利，這種權利體系稱為“權利束”，即房地產(chǎn)權利是由一束權利組成的，房地產(chǎn)所有權是最完全、最充分的權利，由此派生出租賃權、抵押權、典當權。同時，又由于房地產(chǎn)使用價值的多樣性，對于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應所需要的權利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權利，這就形成不同權利價格，例如所有權價格、租賃權價格等等。
2、作為房價基礎的價值具有特殊性
房價
一般商品都是人類勞動的產(chǎn)品，商品的價值量是由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動產(chǎn)品，其價格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動產(chǎn)品，房價也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述，房價只能說基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價格受到供求關系的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動地價上漲，由此影響到房價也呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。
3、房價具有特殊的形成機制
房價受到房地產(chǎn)需求量變動的影響特別大。一方面是房地產(chǎn)的個別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房價上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面，房地產(chǎn)建設周期長和地區(qū)性的特點，也使供給有明顯的滯后性，在一定時期供求關系不可能隨時調(diào)整，一旦供過于求或供不應求，都要經(jīng)過相當長時間(短則一、二年，長則三、四年)才能調(diào)整過來，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價格(指市場供給和市場需求相平衡時的價格)的形成主要是由需求量的變動所決定的。當需求量增加，供給量不能相應增加時， 房價便呈現(xiàn)出上升趨勢。
同時， 房價受到房地產(chǎn)效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價值，這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時間特別長，未來的供求變動對價格變動趨勢會產(chǎn)生相當大的影響。購房者投資置業(yè)，總是希望所購置的房地產(chǎn)能保值增值，因此，在購房時不只是考慮當前，而是更多地考慮未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，因而價格預期的心理因素，就成為影響房價長期走勢的一個不可忽視的因素。
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