房地產有關的財務知識

　　薈萃豐富的房地產財務知識，可以幫助房地產更好的了解企業(yè)的經營狀況與市場分析。下面是學習啦小編為大家?guī)淼姆康禺a有關的財務知識，歡迎閱讀。

　　房地產有關的財務知識：納稅人

　　一、在中華人民共和國境內銷售自己開發(fā)的房地產項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。

　　二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納稅人年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。

　　房地產有關的財務知識：征稅范圍

　　1根據《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》規(guī)定，房地產業(yè)主要涉及以下稅目

　　(一)房地產企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產項目適用銷售不動產稅目;

　　(二)是房地產企業(yè)出租自己開發(fā)費房地產項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目(不含不動產售后回租融資租賃)。

　　房地產有關的財務知識：不征收增值稅的項目

　　下列情形不屬于在境內銷售服務或者無形資產：

　　(一)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務。

　　(二)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。

　　(三)境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。

　　(四)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

　　房地產有關的財務知識：稅率和征收率

　　一、房地產企業(yè)銷售、出租不動產適用的稅率均為11%

　　二、小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業(yè)務，征收率為5%。

　　三、境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

　　從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。

　　房地產有關的財務知識：計稅方法

　　1基本規(guī)定

　　增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

　　一般納稅人發(fā)生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。

　　小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

　　2一般計稅方法的應納稅額

　　一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：

　　應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

　　當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。

　　3簡易計稅方法的應納稅額

　　(一)簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

　　應納稅額=銷售額×征收率

　　(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

　　銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

　　房地產有關的財務知識：銷售額的確定

　　1基本規(guī)定

　　納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。

　　價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

　　(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;

　　(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

　　2具體方法

　　(一)房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

　　房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

　　納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據為合法有效憑證。

　　(二)房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

　　(三)房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照5%的征收率計稅......

　　(四)房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　(五)房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

　　房地產有關的財務知識：試點前發(fā)生的業(yè)務

　　(一)試點納稅人發(fā)生應稅行為，按照國家有關營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業(yè)稅。

　　(二)試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。

　　(三)試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。

　　房地產有關的財務知識：銷售使用過的固定資產

　　一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執(zhí)行。

　　使用過的固定資產，是指納稅人符合《試點實施辦法》第二十八條規(guī)定并根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

　　房地產有關的財務知識：視同銷售的處理

　　納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉讓不動產而無銷售額的(用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

　　(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

　　(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

　　(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

　　組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

　　納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅

　　房地產企業(yè)財務成本管理問題

　　分析隨著經濟社會的發(fā)展，房地產企業(yè)的規(guī)模越來越大。我國商品房交易市場不斷改革和深化，房地產項目開發(fā)企業(yè)之間的競爭力逐漸增強。而成本是影響房地產企業(yè)經濟效益的重要因素，如果房地產企業(yè)在項目實施過程中不能很好的進行成本管理，很難在激烈的市場環(huán)境下獲取成功。通過分析可以看出，現行房地產企業(yè)在財務成本管理方面存在一系列的問題。

　　房地產企業(yè)成本管理意義是財務成本管理實現的首要問題。當前很多房地產企業(yè)沒有真正在財務成本管理過程中實現全過程、全員、全方位、全要素的管理，有些房地產企業(yè)在財務成本管理的認識不夠，認為財務成本管理管理的重點是在設計階段，而忽視項目實施過程中的財務成本控制。還有部分房地產企業(yè)認為財務成本管理的關鍵是材料和設備，只要把材料和設備管理好就能很好的控制項目成本。這些觀點在房地產企業(yè)成本管理過程中都存在很大的問題，不能全方位、全要素的對企業(yè)成本進行控制。隨著房地產企業(yè)發(fā)展速度的加快，房地產企業(yè)必須實現精細化的管理模式，才能適應行業(yè)發(fā)展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。同時成本要素統(tǒng)計過程中要堅持全面性原則。房地產企業(yè)項目實施周期長，企業(yè)的成本與企業(yè)全體員工都存在緊密的關系，企業(yè)在財務成本管理過程中只有實現全面管理，才能保證成本管理的合理性、有效性，才能提高企業(yè)經濟效益。