房地產(chǎn)融資的渠道
房地產(chǎn)融資的渠道
理財(cái)( Financial management),指的是對財(cái)務(wù)(財(cái)產(chǎn)和債務(wù))進(jìn)行管理,以實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值、增值為目的。理財(cái)分為公司理財(cái)、機(jī)構(gòu)理財(cái)、個(gè)人和家庭理財(cái)?shù)取H祟惖纳?、生活及其它活?dòng)離不開物質(zhì)基礎(chǔ),與理財(cái)密切相關(guān)。
“理財(cái)”往往與“投資理財(cái)”并用,因?yàn)?ldquo;理財(cái)”中有“投資”,“投資”中有“理財(cái)”。所謂的理財(cái)也不僅僅是把財(cái)務(wù)往外投,被投資也是一種理財(cái),不懂得被投資也就不懂得怎么更好投資。
房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張給外人留下的最直觀印象就是拆舊房建新房、拆舊城建新城,摧拉枯朽,攻城略地。地產(chǎn)新金融時(shí)代,房地產(chǎn)之間的戰(zhàn)爭已經(jīng)演變成金融戰(zhàn)爭,金融成為房地產(chǎn)開發(fā)商非生即死的分水嶺。那么,房地產(chǎn)融資渠道又有哪些?
當(dāng)前,中國的房地產(chǎn)私募基金正日益被房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、投資人所熟知及關(guān)注,但需要我們普及房地產(chǎn)私募基金的本質(zhì)特征、引導(dǎo)房地產(chǎn)基金行業(yè)的正確走向。房地產(chǎn)基金行業(yè)的蓬勃發(fā)展只是表象,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,分化及差距日漸成為常態(tài),因此在當(dāng)下的熱鬧背后,必定是掌握了資源與實(shí)際操作辦法的企業(yè)異軍突起,在行業(yè)內(nèi)占領(lǐng)先導(dǎo)地位,隨后才能順勢壯大。
我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始于1998年的住房分配制度改革,到目前為止主要經(jīng)歷了三個(gè)階段,調(diào)控重點(diǎn)從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,到重點(diǎn)控制房價(jià),再到改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。調(diào)控手段主要包括土地、金融、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及稅收方面的政策。就金融調(diào)控政策而言,由于房地產(chǎn)業(yè)的興衰,直接影響到銀行體系的安危,在擠壓房地產(chǎn)泡沫的宏觀調(diào)控中,金融政策的調(diào)控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來,央行的政策主要以緊縮銀根為主,通過加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理,加息等措施,嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投資貸款和個(gè)人貸款,增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用及個(gè)人購房短、長期成本。
一直以來,國內(nèi)的銀行過多承擔(dān)了房地產(chǎn)市場的各種風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致了銀行業(yè)對房地產(chǎn)依賴程度高、風(fēng)險(xiǎn)過度集中的問題。而銀行隨著自身的結(jié)構(gòu)調(diào)整,開始慢慢削減房地產(chǎn)的權(quán)重,房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整中身受重創(chuàng)。 作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)時(shí)代暴利時(shí)代一旦結(jié)束,開發(fā)商將難以繼續(xù)承受高額的利息。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展客觀上需要一個(gè)穩(wěn)定、長期的低成本房地產(chǎn)金融市場來與之配套。
標(biāo)普預(yù)期,2015年中國開發(fā)商全年境外債券發(fā)行量很可能達(dá)不到新的水平,境外融資規(guī)模大至在34億美元左右。而這主要有兩個(gè)方面的原因:一方面佳兆業(yè)事件對國內(nèi)投資市場是一個(gè)重創(chuàng),信心還未完全恢復(fù)。另一方面是中國的經(jīng)濟(jì)基本面,包括中國房地產(chǎn)市場在內(nèi)仍處于調(diào)整期,限制了海外投資者對中國房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行債券的熱情。對于投資者而言,其也會(huì)選擇一些實(shí)力比較強(qiáng),基本面比較好的債券進(jìn)行交易。
由此可見,房地產(chǎn)融資渠道是多種多樣的,沒有一種固定的形式,房地產(chǎn)企業(yè)想融到資,融好資還需根據(jù)自身的實(shí)力來定奪。