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首套房貸利率下限再調(diào)整釋放什么信號(hào)呢?

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)9月29日晚間發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。但二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這是金融監(jiān)管部門今年以來(lái)第二次下調(diào)首套房貸利率下限。今年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將購(gòu)買普通自住房的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。

央行表示，這一政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛亦認(rèn)為，相關(guān)政策的放松有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理需求進(jìn)一步釋放，從而讓房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)趨穩(wěn)、化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤都有非常積極的作用。

23個(gè)城市符合放寬首套房貸利率下限條件

金融監(jiān)管部門此次放寬首套房貸利率下限，僅針對(duì)2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，目前符合上述標(biāo)準(zhǔn)的城市有23個(gè)，其中二線城市有8個(gè)，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽(yáng);三四線城市有15個(gè)，包括泉州、溫州、北海、包頭等。

“今年三季度尤其是7-8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較為疲軟，頗受高層關(guān)注?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次央行政策出臺(tái)符合預(yù)期，也是國(guó)務(wù)院兩次常務(wù)會(huì)議提及“一城一策運(yùn)用好信貸等政策工具”后，央行做出的力度較大的政策表態(tài)。

東方金誠(chéng)高級(jí)研究員馮琳認(rèn)為，這是繼“保交樓”措施在房地產(chǎn)供給端發(fā)力后，政策面在需求端支持樓市回暖的新舉措。這在推動(dòng)樓市回暖的同時(shí)，也體現(xiàn)了政策漸進(jìn)調(diào)整、堅(jiān)持“房住不炒”的基本原則。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，如果繼續(xù)降低，的確可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，持續(xù)降息是落實(shí)國(guó)務(wù)院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華認(rèn)為，主要是抓住穩(wěn)增長(zhǎng)關(guān)鍵窗口期，出臺(tái)階段性、差別化穩(wěn)樓市增量政策，在風(fēng)險(xiǎn)可控情況下，因城施策，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購(gòu)房成本，促進(jìn)樓市需求回暖。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼亦表示，在居民住房消費(fèi)需求不振、房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱的情況下，調(diào)整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫性，或?qū)a(chǎn)生三個(gè)作用：一是在堅(jiān)持房住不炒的前提下，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求;二是傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;三是降低住房消費(fèi)支出，進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

部分城市首套房貸利率有望降至4.1%以下

根據(jù)《通知》要求，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相關(guān)政策出臺(tái)，可讓銀行的自主權(quán)增大。他預(yù)計(jì)，四季度將迎來(lái)新一輪房貸降息潮，這有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，央行、銀保監(jiān)會(huì)自今年5月下調(diào)了首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限之后，全國(guó)已有超過(guò)80城將首套房貸利率下調(diào)至下限的4.1%。

一位銀行業(yè)內(nèi)研究人士分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)部分地區(qū)首套房貸利率會(huì)降至4.1%以下，甚至有望降至4%以下。當(dāng)前，房抵貸、普惠小微等領(lǐng)域的利率在3.5%到3.85%，對(duì)這些城市首套房貸利率或具有參考價(jià)值。

馮琳亦認(rèn)為，后續(xù)視房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況而定，不排除這一舉措會(huì)擴(kuò)大至更多城市，或單獨(dú)下調(diào)二套房房貸利率下限的可能。同時(shí)，馮琳預(yù)計(jì)，四季度5年期LPR報(bào)價(jià)也有望進(jìn)一步下調(diào)，由此帶動(dòng)房貸利率更大幅度全面下行，進(jìn)而推動(dòng)樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。這將是四季度穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要著力點(diǎn)。

張大偉還認(rèn)為，整體看，房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來(lái)越寬，政策力度越來(lái)越大。預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策出臺(tái)，同時(shí)，市場(chǎng)亦期待二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調(diào)的政策。

此外，植信研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在其發(fā)布的研報(bào)中指出，展望四季度，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策將維持相對(duì)寬松的基調(diào)。住房金融環(huán)境將逐步回暖，房貸利率仍有小幅下調(diào)的空間?？傮w來(lái)看，結(jié)合去年基數(shù)偏低以及季節(jié)性特征，預(yù)計(jì)四季度房地 產(chǎn)投資可能止跌企穩(wěn)。

中銀研究亦認(rèn)為，隨著全國(guó)多地采取了放松限購(gòu)、降低首付比例等措施支持剛性等需求，加之銀行信貸審批和發(fā)放貸款速度加快，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)融資需求將有所回暖，信貸增速有望逐步趨穩(wěn)。

房貸利率怎么算?

等額本金還款法計(jì)算公式：

每月償還貸款本金=貸款金額/貸款期數(shù)

每月償還貸款利息=貸款余額__日利率__實(shí)際天數(shù)

每月償還貸款本息=每月償還貸款本金+每月償還貸款利息

等額本息還款法的計(jì)算公式為：

貸款本金__月利率__(1+月利率)

每月等額償還貸款本息=(1+月利率)-1

每月償還貸款利息=貸款余額__日利率__實(shí)際占用天數(shù)

每月償還貸款本金=每月等額償還貸款本息-每月償還貸款利息

2021中國(guó)房貸規(guī)模

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，無(wú)論是開發(fā)商還是買家，都需要大量的資金支持。但問(wèn)題是，開發(fā)商和買家往往沒(méi)有足夠的資金，所以他們只能選擇向外借錢!因此，房貸規(guī)模越來(lái)越大。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，全國(guó)房貸規(guī)模已超過(guò)50萬(wàn)億元，達(dá)到52.17萬(wàn)億。雖然開發(fā)商占一半以上，但分配給買家的房貸規(guī)模并不小。