2023住房租賃金融政策

培育租賃住房，對個人而言，有利于降低以往高昂的購房和貸款支出，打通消費堵點，釋放其他消費需求，對社會而言，有利于資金流向更需要的地方，優(yōu)化資源配置，

1、“租購并舉”成為長效機制，保租房迎來快速發(fā)展

近年來，從中央到地方不斷出臺政策支持和引導住房租賃市場發(fā)展。從20_年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提及發(fā)展住房租賃市場，并強調將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向;到20_年中央經(jīng)濟工作會議時，提出高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策;再到近日_報告重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”;“租購并舉”成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的長效機制，住房租賃的地位不斷增強。

大力發(fā)展保障性租賃住房，盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房問題，是“十四五”時期住房發(fā)展的重點。近日，住建部相關負責人表示，“十四五”時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套(間)，預計可解決2600多萬新市民青年人的住房困難。相比去年提出的40個重點城市計劃籌集建設保障性租賃住房650萬套(間)，增加了250萬套。分城市來看，北上廣深四個一線城市及重慶的供應目標超過40萬間，大部分新一線城市的供應目標超過15萬間，強二線城市的供應目標也超過5萬間。

大力發(fā)展保租房必將離不開對市場主體的資金支持，去年以來，國務院、財政部、發(fā)改委、銀保監(jiān)等多部門均出臺金融政策支持保租房發(fā)展，鼓勵銀行等金融機構創(chuàng)新金融服務，加大保租房金融支持力度，穩(wěn)步推進保租房REITs試點落地。

2、保租房REITS加速落地，千億資金搶籌助力發(fā)展

保租房REITs發(fā)行政策體系不斷完善

公募REITs融資是十分契合長租公寓項目運營特征的一種融資方式，政策端不斷完善，為保租房REITs成功發(fā)行提供基礎。20_年4月底，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。20_年6月，國家發(fā)改委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》將保障性租賃住房納入試點范圍。今年1月份，財政部發(fā)布《關于基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》，針對目前REITs項目節(jié)稅政策尚不成熟的特點，確保REITs項目發(fā)行成功完成募資后才需要繳納稅費，減輕REITs發(fā)行前期的稅負，促進REITs進一步發(fā)展。5月份，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，推動保租房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展?！锻ㄖ诽岬剑膭顚艋厥召Y金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)。

地方政府也加速推進保障性租賃住房REITs試點項目落地，浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等多個省市在加快發(fā)展保障性租賃住房相關政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

保租房REITs加速落地，千億資金搶籌助力發(fā)展

今年以來，已有4只保租房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs和華夏北京保障房REITs、華夏基金華潤有巢租賃住房REIT，募集資金約50億元。具體來看，8月同日發(fā)售三只保租房REITs原始權益人分別為深圳人才安居、廈門安居集團和北京保障房中心，均為地方公共部門下屬的住房保障企業(yè)。11月14日，首單由市場化機構來運營管理的保障性租賃住房公募REITs——華潤有巢REITs正式發(fā)行，原始權益人為有巢住房租賃(深圳)有限公司，屬于華潤置地旗下專營長租公寓的子公司。

從發(fā)售情況來看，保障性租賃住房REITs受到了機構投資者的“瘋搶”，網(wǎng)下詢價結果顯示，四只產(chǎn)品擬認購份額數(shù)量均超過100倍，其中，中金廈門安居REITs的認購倍數(shù)是109倍，華夏北京保障房REITs的認購倍數(shù)是113倍，紅土深圳安居REITs的認購倍數(shù)是133倍，華潤有巢租賃住房REITs的認購倍數(shù)達到213倍，刷新紀錄。根據(jù)四只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認購規(guī)模測算，約1940億元的機構資金搶購保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，投資者類型涵蓋了券商及券商資管，保險、公募、私募以及銀行、信托等大部分金融機構。

而過去，由于項目回報周期長，資金沉淀壓力大，且租金回報率相對略低，房企參與保租房建設的意愿不強。華潤有巢REITs的發(fā)行為房企開辟新的融資渠道起到了示范作用，或將吸引更多以保租房為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)行上市。

除此之外，還有多地也在積極推進保障性租賃住房REITs。據(jù)了解，今年9月，青島首個保障性租賃住房公募REITs項目——青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目已完成公開招標，中標人為華夏基金。上海臨港科技城保障性租賃住房REITs也啟動，10月18日，上海臨港新片區(qū)投資控股(集團)有限公司發(fā)布招標公告，擬以臨港科技城D03-01地塊保障性租賃住房作為底層資產(chǎn)發(fā)行基礎設施公募REITs，招募基金管理人。

臨港科技城D03-01地塊為自持租賃住房建設用地由置業(yè)公司作為開發(fā)主體，在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)，并持續(xù)出租，進行市場化運營;該地塊建成后的租賃住房套數(shù)下限為1308套，計劃于2023年1月底竣工。

但從底層資產(chǎn)來看，目前發(fā)行和啟動的保租房REITs以新建及傳統(tǒng)保障房轉化項目為主，還未涉及存量改建類項目，隨著保租房REITs的逐步成熟，未來優(yōu)質的改建類項目也有望通過保租房REITs實現(xiàn)退出。

3、首個“租賃基金”落地盤活市場存量房產(chǎn)

11月8日，建設銀行舉行住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，宣布建信住房租賃基金(有限合伙)、建信住房租賃私募基金管理有限公司正式成立，并與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協(xié)議，以及簽署首批十余個項目收購協(xié)議。自此，全國首個住房租賃基金正式成立。

建信住房租賃基金募集規(guī)模為人民幣300億元，其中，建設銀行認繳人民幣299.99億元，建信信托有限責任公司全資子公司認繳人民幣0.01億元。基金的目標定位及投向為，通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

據(jù)建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文表示：“建信住房租賃基金的運作完全是自主決策、市場化運作，試點初期主要投向房企自持住宅、存量商辦物業(yè)兩類存量資產(chǎn)。其中，房企自持住宅的建設成本由于已經(jīng)在項目中分攤，在當前房地產(chǎn)市場整體遇冷的情況下，往往可以爭取到相對較好的價格，利于保障投資成本與收益的平衡。商辦物業(yè)則會選擇能在當?shù)赜忻鞔_政策支持納入保障性租賃住房的項目?！?/p>

“非居改保”是很多城市籌集保租房的重要供應方式，目前全國多地均已明確支持非居住存量改建為保障性租賃住房，并出臺相關政策細則指導市場發(fā)展。

孫慶文稱“之所以看重所投資產(chǎn)能否納入當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房項目，主要出于將來發(fā)行保障性租賃住房公募REITs的考慮。目前保租房REITs試點情況較好，市場反響熱烈，探索出一條可行的退出方式，我們將來的投資退出也會以發(fā)行公募REITs為主。”

目前，很多城市的商辦市場庫存較大，去化周期較長。15個重點城市20_-2022年9月商辦市場的存量整體呈上升趨勢，截至2022年三季度末，上海、成都、南京3個城市的商辦庫存面積超過千萬方，青島、昆明等11個城市的商辦庫存面積超過300萬方。建信住房租賃基金的落地，不僅有助于盤活房企存量資產(chǎn)，增加長租房、保租房供給，也有助于改善商業(yè)辦公市場的供求關系。

據(jù)悉，建信住房租賃基金首批項目已于實繳出資當日完成投放，發(fā)布會現(xiàn)場簽約10余個項目，截至目前，重點推進項目20余個，項目資產(chǎn)總規(guī)模超過100億元。未來隨著存量項目逐漸通過REITs發(fā)行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出后，租賃基金的規(guī)?；驅⒗^續(xù)擴容。后續(xù)，其他商業(yè)銀行也有望跟進推出設立住房租賃基金，共同助力解決城市青年居住難題。

4只保租房公募REITs成功發(fā)行，“投融建管退”資管閉環(huán)打通，而隨著全國首單住房租賃基金的落地，租賃住房行業(yè)的發(fā)展模式逐漸清晰。未來市場化的長租房和保障性租賃住房都將迎來加速發(fā)展，助力加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。