“認房不認貸”帶來哪些利好
關于“認房不認貸”帶來哪些利好
近日住建部要求落實認房不認貸等首套房貸措施,意味著認房不認貸將面向全國范圍內逐步推廣,給不少改善型購房者帶來諸多好處,下面給大家分享關于“認房不認貸”帶來哪些利好,歡迎閱讀!
“認房不認貸”帶來哪些利好
備受市場關注的“認房不認貸”政策正式落地。近日,住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》。該政策納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。目前在一線熱點城市中,廣州、深圳已率先宣布落實該政策。
“認房不認貸”政策有助于促進有效需求聯(lián)動,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。新政策顯著降低了購房者的置換成本,進一步釋放了改善性住房需求,“賣一買一”交易可能隨之增加。由此,剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場將形成更多聯(lián)動。
作為個人住房貸款政策的重要組成部分,“認房”或“認貸”是銀行判定首套房、二套房的標準。2016年四季度,為了抑制房價過快上漲、推動市場平穩(wěn)運行,部分一線熱點城市開始執(zhí)行“認房又認貸”政策,只要居民曾貸款購房,即便后續(xù)賣掉房子、結清貸款、在當?shù)孛聼o房,重新購房時銀行仍按照二套房標準放貸?!罢J房不認貸”則反之。不論居民是否使用過貸款買房,只要在當?shù)孛聼o成套住房,銀行就按照首套房標準放貸。
“認房不認貸”政策顯著降低了購房者的置換成本。舉兩個例子。第一,某地居民因孩子出生、老人隨居等原因,打算把名下唯一、貸款購買的65平方米住房置換成90平方米住房。若“認房又認貸”,他換房貸款的首付比例普遍為60%,根據(jù)貝殼研究院7月監(jiān)測數(shù)據(jù),貸款利率平均為4.81%;若“認房不認貸”,他的首付比例普遍降至30%,貸款利率平均降至3.90%。第二,某居民曾在A城市貸款買房,后在B城市重新安家,若“認房不認貸”,該居民在B城市購房將享受首套房信貸政策。
置換成本降低后,改善性住房需求將進一步得到釋放,“賣一買一”交易可能回升。當前,由于新政策落地時間較短,市場反應有待進一步觀察,但從歷史數(shù)據(jù)看,“認房又認貸”政策在一定程度上降低了二手房市場的活躍度。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2017年深圳、上海、北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%、49%,成交價格也出現(xiàn)了下跌或增速放緩。
若“賣一買一”交易回升,剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場將形成更多聯(lián)動。一方面,從剛性住房需求的角度看,賣房者增加,二手房市場的供給增加,剛需者將擁有更多選擇。另一方面,從改善性住房需求的角度看,置換者賣房后,既可能購買一手房,也可能繼續(xù)購買符合自身要求的二手房,一手房、二手房市場的需求均可能回升。
有效需求形成聯(lián)動,有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年以來,房地產(chǎn)銷售有所下滑,房企回款放緩,風險化解工作面臨諸多難點。1—7月,住宅銷售面積同比下降4.3%,截至7月末,住宅待售面積同比增長19.5%。接下來,各地要在堅持“房住不炒”的前提下,因城施策落實好“認房不認貸”政策,切實降低居民的購房成本,更好滿足剛性和改善性住房需求;與此同時,適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調整、優(yōu)化房地產(chǎn)政策,進一步釋放有效需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
認房不認貸有什么好處
以北京為例,根據(jù)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》中所說,按照新的認定標準,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
通俗理解,就是不論該家庭此前是否使用過商業(yè)貸款購房,有沒有過貸款記錄,只要在購買時家庭所有成員在京均無住房,即可符合首套房的認定標準,可按首套住房申請住房貸款。
“認房不認貸”的新政,支持了居民合理的住房需求,對于有置換、改善類住房需求的京籍和非京籍家庭,也就是大家通常所說的改善類需求,將帶來切實的作用。而從北京這幾年來的二手房市場看,改善類需求超過半數(shù)。
認房不認貸啥意義?
認房不認貸是一種首套房認定標準,意思是以后首套房只根據(jù)不動產(chǎn)登記系統(tǒng)里的房屋套數(shù)認定,不再看征信報告上的房貸記錄了。簡單地來說就是只要不動產(chǎn)登記系統(tǒng)里沒有房屋信息,不管征信系統(tǒng)有沒有房貸記錄,都算首套房了。
所以只要真正認房不認貸真正推行了,以前有貸過款買了房子的購房者,只要把名下的房子賣掉,再去貸款買房,同樣可以享受到說首套房優(yōu)惠政策。
具體到一個居民家庭,“認房不認貸”后,能帶來哪些好處?
舉例來說,市民李先生家庭名下有一套房,是2017年貸款購買的。如今,因為家有二寶,李先生想換一套大點的房子。
按照之前的政策,因為有過貸款記錄,李先生即便是還清貸款后賣了名下這套房子再買,申請商業(yè)貸款時,也只能視為二套房。
執(zhí)行“認房不認貸”的新政后,李先生再“賣小買大”,申請商業(yè)貸款時,就可以視為首套房。
按北京市目前的政策,按普宅計算,首套房首付比例不低于35%,二套房首付比例不得低于60%,相差25%。以一套房子600萬元計算,那就是在首付階段可以少支出150萬元。
“8月,北京二手房住宅網(wǎng)簽10960套,同比依然低迷,市場期待出現(xiàn)政策微調?!北本┲性紫治鰩煆埓髠ケ硎?,“認房不認貸”的政策出臺,是支持合理住房需求、保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的重要舉措,符合市場期待。
認房又認貸有哪些弊端
1、資金壓力:由于購房時不再需要提供過去的貸款記錄,這可能導致購房者在財務上承擔更大的風險。購房者可能會過度借貸,導致財務負擔過重,增加了債務風險。
2、價格泡沫:在沒有嚴格控制的情況下,購房者可能會通過借貸購買更多的房產(chǎn),導致房價出現(xiàn)泡沫。這將對整個房地產(chǎn)市場造成不穩(wěn)定的影響,增加了市場風險。
3、市場不公平:一些人可能會利用“認房不認貸”政策來進行房地產(chǎn)投機,通過購買和出售房產(chǎn)來牟取暴利。這將導致市場資源的不公平分配,增加了一些人的財富差距。
“認房不認貸”一線城市樓市:京滬成交脈沖式上漲,房價保持平穩(wěn)
全面執(zhí)行“認房不認貸”政策落地后,一線城市房地產(chǎn)市場活躍度明顯提升。業(yè)內人士表示,“認房不認貸”政策疊加此前的差別化住房信貸政策、存量房貸利率下調政策等,將激發(fā)市場需求,助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,新政后第一日,一線城市成交活躍。2日當天中原地產(chǎn)北京二手房成交約1200套,明顯超過上周同期。這個數(shù)據(jù)依然低于今年2、3月份周末平均成交1500套的水平。
認房不認貸京滬兩地成交“躁動”
“北京的樓市很久沒這么熱鬧了!”已從業(yè)10年的鏈家大興片區(qū)中介人員王虹告訴中國證券報記者,“‘認房不認貸’政策落地后,最直觀的感受就是看房的客戶明顯增多,周末兩天我?guī)Я耸畮讚芸蛻?,都沒顧上去門店。剛帶完一波客戶,馬上迎來下一波看房的客戶,可把我忙壞了?!?/p>
看房大潮帶動成交量水漲船高?!啊J房不認貸’政策落地后的第一天,也就是9月2日,北京二手房成交1200套,相比上個周六上漲超100%;新房成交超過1800套,而整個8月網(wǎng)簽只有3100套?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,“政策效果可以說是立竿見影?!?/p>
上海樓市同樣在周末躁動起來,但新房和二手房市場卻是“冰火兩重天”。
9月3日中午,中國證券報記者來到“保利聯(lián)發(fā)·光合臻園”項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),售樓處外面??康能囕v已排出數(shù)百米。一位姓顧的銷售人員稱,“7月只賣出十幾套,8月下旬開始回暖。政策落地后,周六就來了240組看房的客戶,一直持續(xù)到晚上8、9點,一天就買出12套,今天上午又賣了幾套?!?/p>
京滬廣深四大一線城市作為全國樓市的風向標,全面落地“認房不認貸”政策意義非同一般。中國證券報記者在剛剛過去的周末實地調研發(fā)現(xiàn),京滬樓市成交量出現(xiàn)脈沖式上漲,深圳樓市亦有所回暖,廣州樓市則相對平淡;京滬廣深四地新房和二手房價格均保持平穩(wěn)。專家表示,在“認房不認貸”政策落地后,接下來建議多措并舉、供需同步發(fā)力,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
二線城市政策的細化要求較高,建議二套房首付進行下調,但需要‘一城一策’。對于三四線城市,暫時不建議做更大的政策放松動作,給未來留出政策空間。