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房地產(chǎn)金融是什么意思有什么特點(diǎn)和作用

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  與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的的總稱。那么你對(duì)房地產(chǎn)金融了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是房地產(chǎn)金融的內(nèi)容,希望大家喜歡!

  房地產(chǎn)金融的簡(jiǎn)介

  房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分,廣義的房地產(chǎn)金融,是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式,如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券,成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu),安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市,成立按揭類的證券公司,抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為,房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通,其實(shí),房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融,融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面,它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能,如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我?guó)目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀,還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

  房地產(chǎn)金融的構(gòu)成

  (一)房產(chǎn)金融

  指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。嚴(yán)格他說它不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證,獲取資金的融通,如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款。住房?jī)?chǔ)蓄等來融通住房資金,主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動(dòng)。可見,住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分,而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外,房產(chǎn)金 融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。

  (二)地產(chǎn)金融

  又稱土地金融,指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體來說,又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所展開的資金融通活動(dòng),包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)而展開的資金融通活動(dòng),在國(guó)外又稱農(nóng)業(yè)金融,主要包括農(nóng)地獲得金融。農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融。兩者相比,前者的貨幣化程度和貸款利率都較高,貸出的資金回收容易,償還期限短,并且分期償還的情況較多出現(xiàn);后者則通常與各國(guó)的土地政策相配合,在政府的扶持下,不以盈利為目的,發(fā)放貸款的期限較長(zhǎng),一般多達(dá)幾年、十幾年,甚至幾十年。在我國(guó),農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融,包括農(nóng)村領(lǐng)域內(nèi)一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動(dòng);狹 義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融,是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的資金融通。

  房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

  (一)集中性

  房地產(chǎn)是大宗商品,不僅表現(xiàn)在它的面積和體積上,而且表現(xiàn)在它所包含的價(jià)值上。房地產(chǎn)相對(duì)于絕大多數(shù)商品而言其單件價(jià)值大,一幢房屋一般來講少則十幾萬,幾十萬,多則數(shù)千萬,甚至上億元。因此,無論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié),還是流通環(huán)節(jié),都必須有巨額的資金投入。因此,在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費(fèi)貸款,都必須有金融機(jī)構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。在國(guó)外,房地產(chǎn)資金的融通通常由專門金融機(jī)構(gòu)(如美國(guó)聯(lián)邦住宅儲(chǔ)蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。

  (二)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)

  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需經(jīng)過取得土地并進(jìn)行開發(fā),完成“三通一平”或“七通一平”,再進(jìn)行建筑施工、(裝修)、竣工驗(yàn)收等一系列復(fù)雜且耗時(shí)長(zhǎng)的過程。相對(duì)于其他商品的生產(chǎn)周期來說,房地產(chǎn)開發(fā)所需時(shí)間更長(zhǎng),短則一年、二年,長(zhǎng)則好幾年。在流通領(lǐng)域,建成后的房屋因其價(jià)值大,購買者往往無力一次性付清房款,常采用分期付款方式購房;若采用房屋租賃方式收回投入資金,則資金回收周期更長(zhǎng)。因此,房地產(chǎn)的資金運(yùn)用從投入到產(chǎn)出,快則幾年,慢則十幾年,甚至幾十年才能全部收回。

  (三)資金運(yùn)動(dòng)固定性

  房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動(dòng),因而房地產(chǎn)固定在某一場(chǎng)所,不能移動(dòng),通常也稱為不動(dòng)產(chǎn)。在交換上,它既不能發(fā)生空間位置的移動(dòng),也不存在物流,它的流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系的變更。因此,房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產(chǎn)資金的投人、形態(tài)的轉(zhuǎn)換以及補(bǔ)償,都是在同一固定的位置上按順序進(jìn)行的。

  (四)資金增值性

  一方面,房地產(chǎn)資金能帶來收益即利息,這是房地產(chǎn)資金增值的一種表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的增值是社會(huì)再生產(chǎn)的結(jié)果,是物質(zhì)生產(chǎn)者的勞動(dòng)創(chuàng)造。在社會(huì)再生產(chǎn)過程中,資金通過形態(tài)改變使最終點(diǎn)的貨幣量大于起始點(diǎn)的貨幣量,就是資金運(yùn)動(dòng)所帶來的增值。房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金不斷地運(yùn)動(dòng),就能實(shí)現(xiàn)一次又一次增值。另一方面,土地是不可再生的資源,也是人類生產(chǎn)與生活的基本要素,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)的需求將日益增加,使得房地產(chǎn)會(huì)日益稀缺,房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)不斷上漲。因此金融機(jī)構(gòu)為了使自身的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值,也樂于進(jìn)行房地產(chǎn)投資或從事房地產(chǎn)信貸活動(dòng)。

  (五)風(fēng)險(xiǎn)性

  在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中,由于存在事先無法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的諸因素,有可能使預(yù)期的房地產(chǎn)收益與實(shí)際的房地產(chǎn)金融收益相背離,因而存在產(chǎn)生資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金的融通大多數(shù)是中長(zhǎng)期融資,從資金投入到收回期限一般較長(zhǎng),在這個(gè)投人產(chǎn)出過程中,如果融出的資金難以收回,就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下四個(gè)方面,即:政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如政策的改變可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)產(chǎn)生不同于投9資決策時(shí)所預(yù)料的情況,或者由于投資決策原本就存在錯(cuò)誤,因而無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資收益,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)融通的資金無法完全收回;又如各種突發(fā)性的自然災(zāi)害(地震、洪水、火災(zāi)等)發(fā)生,導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目遭到嚴(yán)重破壞甚至不復(fù)存在,從而難以收回融出的房地產(chǎn)資金;此外,在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中,由于種種原因,致使債務(wù)人不能償還貸款本息,或者證券發(fā)行者到期不能償付本息,也會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

  房地產(chǎn)金融的作用

  房地產(chǎn)金融在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘I钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對(duì)個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金,必須依靠金融工具融資。

  (一)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障

  首先,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程大致要經(jīng)過土地購買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)主要的階段。這四個(gè)階段緊密相聯(lián),環(huán)環(huán)相扣,資金成為銜接各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。另外,房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長(zhǎng),資金需求密集,資金供需間存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差,就需要金融支持。我國(guó)房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來越高,2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%,占GDP的比率為16.75%;商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。占GDP的比率為10%。房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。

  其次,從金融業(yè)的發(fā)展來看,房地產(chǎn)對(duì)于金融業(yè)的運(yùn)作,包括業(yè)務(wù)拓展和利潤(rùn)生成均具有十分重要的意義。房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn),具有保值和增值的特點(diǎn),這就使得房地產(chǎn)成為金融行業(yè)的理想抵押品。

  再次,從金融市場(chǎng)固有的功能來看,聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

  金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時(shí)間內(nèi)暫時(shí)閑置的、相對(duì)零散的資金集中在一起,以滿足大規(guī)模的投資需求。特別是為企業(yè)發(fā)展提供大額投資,為政府部門進(jìn)行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共支出提供資金來源。在金融市場(chǎng)上,資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金,資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具,選擇適合自己收益與風(fēng)險(xiǎn)偏好的流動(dòng)性需求投資,以實(shí)現(xiàn)資金效益最大化。

  金融市場(chǎng)將資源從低效率利用的部門轉(zhuǎn)移到高效率的部門,使一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上,實(shí)現(xiàn)稀缺資源的合理配置和有效利用。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同,風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較低的人,以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的再分配。

  金融市場(chǎng)的存在及發(fā)展為政府實(shí)施宏觀調(diào)控創(chuàng)造了條件,貨幣政策的三大傳統(tǒng)手段,即法定存款準(zhǔn)備金,貼現(xiàn)率,公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)的實(shí)施都是以金融市場(chǎng)為載體。金融市場(chǎng)既提供貨幣政策實(shí)施的信息,也為政府部門收集分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況制定政策提供決策依據(jù)。

  在發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng),房地產(chǎn)金融發(fā)揮著信貸和融通資金的職能,以補(bǔ)充再生產(chǎn)過程中對(duì)資金的需求,保證房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)資金的投入產(chǎn)出良性循環(huán)。

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