房地產(chǎn)金融是什么意思有什么特點和作用(2)
(二)支持居民住房消費能力的提高
長期穩(wěn)定的金融支持政策是實現(xiàn)我國政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國實現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實現(xiàn)，而且政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產(chǎn)業(yè)。我國已提出建設(shè)小康社會的目標(biāo)，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。
制度層面
我國房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展基本上是從1998年開始，這一年我國住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》頒布，取消單位福利分房，實行住房商品化，居民通過個人按揭貸款進行住房的商品化購置。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的動力。
經(jīng)濟層面
我國經(jīng)濟的高速增長不僅提高了當(dāng)期的支出，更重要的是增加了居民未來收人增長的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。
金融體系
大多數(shù)國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發(fā)點，重在調(diào)節(jié)和提供各種幫助，體現(xiàn)出政府福利的特點。商業(yè)性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現(xiàn)出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統(tǒng)一的住宅金融。
建立福利性金融制度是政府的基本職責(zé)。大多數(shù)國家在購房資金來源、政府信用擔(dān)保和減輕貸款返還負(fù)擔(dān)方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場化的態(tài)度。我國目前商業(yè)性金融體系相對成熟，也承擔(dān)著各種收入結(jié)構(gòu)居民的住宅融資需求，但商業(yè)性金融機構(gòu)作為市場主體，不可能長時期承擔(dān)對政策性的住宅融資責(zé)任，而福利性金融體系除了處于探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對中低收人人群的福利性融資體系是今后亟待解決的課題。
(三)房地產(chǎn)金融調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性
我國經(jīng)濟界以中國證監(jiān)會(簡稱CSRC)1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標(biāo)準(zhǔn)，該指引以國家統(tǒng)計局制定的《國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼》為主要依據(jù)，將房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的門類，其包括的內(nèi)容分為三個子類：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)及其他房地產(chǎn)活動。
與我國關(guān)于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分類相對應(yīng)，在國際產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)體系中，特別是國際資本市場上最常用的產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS和GCS將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融行業(yè)，將其與銀行、保險歸于一類。此外，美國1997年推出的北美產(chǎn)業(yè)分類體系(NAICS)取代了原標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類(SIC)，也將房地產(chǎn)業(yè)歸為金融業(yè)。
上述產(chǎn)業(yè)分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場對房地產(chǎn)業(yè)金融屬性的認(rèn)知。充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，對于管理層和房地產(chǎn)從業(yè)機構(gòu)都具有重要的現(xiàn)實意義。一方面，國家管理部門特別是金融管理部門，應(yīng)該全面綜合考慮房地產(chǎn)金融問題，而不是單獨從銀行信貸管理、信托政策、企業(yè)債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產(chǎn)金融;另一方面，作為房地產(chǎn)業(yè)界，應(yīng)該認(rèn)識和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性，站在金融的高度，發(fā)揮房地產(chǎn)自身優(yōu)勢，充分利用各種創(chuàng)新金融工具，挑戰(zhàn)房地產(chǎn)風(fēng)險。
房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟、金融、民眾生活帶來巨大的影響，房地產(chǎn)價格的走勢將直接影響到國民經(jīng)濟和GDP增長，也影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
我國自房地產(chǎn)市場建立以來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就和金融市場的發(fā)展緊密地聯(lián)系在一起。購房抵押貸款使消費者的潛在購房需求得以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，開發(fā)企業(yè)獲得的銀行開發(fā)貸款促使其完成新建項目的建設(shè)。當(dāng)國家決定對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控時，作為主要調(diào)控工具之一的金融手段，不可避免地要對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，特別是當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對于金融業(yè)依存度越高時，所產(chǎn)生的影響也將越大。
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