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　　2017撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。本條例所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。本條例所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格并取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。

　　第四條　市房產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。區(qū)(含開發(fā)區(qū)，下同)、縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第五條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

　　第七條　物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居(村)民委員會(huì)的意見。建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第九條　業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)對(duì)全體業(yè)主的共同利益事項(xiàng)作出決定和進(jìn)行管理。

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第十條　尚未成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居(村)民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主書面同意。

　　第十一條　物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，可以成立業(yè)主大會(huì)，并選舉業(yè)主委員會(huì):

　　(一)建設(shè)單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上的;

　　(二)建設(shè)單位已交付業(yè)主戶數(shù)比例達(dá)到50%以上的;

　　(三)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分，建設(shè)單位已交付業(yè)主的專有部分面積超過先期開發(fā)部分建筑物總面積50%以上，且已交付業(yè)主戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的;

　　(四)公有住房出售給個(gè)人的面積超過建筑物總面積50%以上的;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以成立業(yè)主大會(huì)情形的。

　　第十二條　物業(yè)管理區(qū)域自具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起30日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，并向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料，同時(shí)書面通知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門:

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

　　(三)業(yè)主名冊(cè);

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明;

　　(六)物業(yè)管理用房配置證明;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第十三條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面意見。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到業(yè)主書面意見之日起30日內(nèi)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

　　第十四條　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居(村)民委員會(huì)代表、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表組成。

　　籌備組成員人數(shù)應(yīng)為5人以上15人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起3日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告其成員名單和工作職責(zé)。

　　第十五條　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。

　　第十七條　業(yè)主可以以幢、單元為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

　　(一)經(jīng)20%以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形的。

　　第十九條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由委員5人以上15人以下單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期不得超過5年，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　第二十條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理備案后7日內(nèi)向市物業(yè)管理行政主管部門備案:

　　(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況;

　　(二)管理規(guī)約;

　　(三)業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

　　居(村)民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，并通知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　第二十二條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十三條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，決定對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

　　第三章　前期物業(yè)管理

　　第二十四條　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)自行終止。

　　第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)，選聘一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積l萬(wàn)平方米以下或者投標(biāo)人少于3人的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十六條　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的建議。建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　第二十七條　建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書10日前，向市物業(yè)管理行政主管部門辦理招標(biāo)備案。備案提供下列資料:

　　(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

　　(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;

　　(三)招標(biāo)文件;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第二十八條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約并向物業(yè)買受人予以說(shuō)明。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益和違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。業(yè)主大會(huì)通過管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約自行失效。

　　第二十九條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在商品房銷售合同中明確約定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的會(huì)館(所)的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)方式、范圍等內(nèi)容，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)館(所)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變?cè)幸?guī)劃用途。

　　第三十條　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用時(shí)，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防、電梯等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位、安防監(jiān)控等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。

　　第三十一條　承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表參加，也可以邀請(qǐng)居(村)民委員會(huì)代表和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門參加或者聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

　　第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將查驗(yàn)文件向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

　　第三十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3%物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房，最小不得低于60平方米。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房在物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立使用房屋，并具備水、電、供暖以及采光、通風(fēng)等基本使用功能。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十四條　規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。市物業(yè)行政主管部門在核發(fā)商品房銷(預(yù))售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)服務(wù)用房。在物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。

　　第三十五條　建設(shè)單位在房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說(shuō)明書，并按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

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