2017撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例(2)
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)使用省有關(guān)行政管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本,并于簽訂之日起15日內(nèi)報(bào)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范對物業(yè)進(jìn)行管理,加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查,依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)對電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測并定期向業(yè)主委員會書面報(bào)告物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,制定安全防范應(yīng)急預(yù)案,對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位維修和養(yǎng)護(hù)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
(一)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;
(二)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理;
(三)物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理;
(四)疏通、清掏下水管線、污水井;
(五)公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理服務(wù);
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通、環(huán)保等協(xié)助管理的事項(xiàng);
(七)車輛停放及場地管理;
(八)裝飾裝修管理工作;
(九)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理;
(十)雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約,實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害。
第四十二條 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度,具體辦法由市人民政府制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的,居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理,直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),相關(guān)費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前2個(gè)月,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會,決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,同時(shí)將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前1個(gè)月與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主大會決定不繼續(xù)聘用的,可以依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會要求提前解除合同的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會的書面通知后繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)工作。
第四十五條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù),不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自終止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告并以書面形式告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同以及被解聘的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成移交小組進(jìn)行物業(yè)清產(chǎn)核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)清產(chǎn)核算結(jié)束之日起10日內(nèi),在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下,向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)費(fèi)及其收支賬目和物業(yè)服務(wù)用房并退出物業(yè)管理區(qū)域。
第四十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他任何人,不得向業(yè)主收取或者變相收取各種名目的抵押金。
第四十九條 住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,市、縣價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度,并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。
物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)。
第五十一條 物業(yè)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主直接收取。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)。收取物業(yè)費(fèi)的時(shí)限由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定,但一次收取物業(yè)費(fèi)的時(shí)限不得超過一年。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)費(fèi)的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi);未結(jié)清的,買賣雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費(fèi)的結(jié)算作出約定,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十二條 已竣工并交付給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)費(fèi)由物業(yè)買受人承擔(dān)。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受入的物業(yè),物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí),不得承諾減免物業(yè)費(fèi)。否則,承諾減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)費(fèi)。
第五十四條 業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其交納。業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十五條 外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動的,應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu),就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。
第五十七條 市和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合維修改造規(guī)劃并安排資金逐年對供電、供水、供氣、供熱、排水等公用配套設(shè)施進(jìn)行修繕和改造。
第五十八條 有條件的舊住宅區(qū)可以依據(jù)本條例的有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的,業(yè)主可以在居(村)民委員會的指導(dǎo)下,實(shí)行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù),并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。
第五十九條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫并向社會公開。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理。區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息核實(shí)、上報(bào)工作。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為:
(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)在室內(nèi)外挖掘,建設(shè)地下室、建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;
(四)侵占、損壞公共場地,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(五)分裝、存放、銷售易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品;
(六)從事排放有毒有害物質(zhì)的修理、加工、噴漆、電鍍、化工、農(nóng)藥等生產(chǎn)經(jīng)營活動;
(七)排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音或者違反規(guī)定燃放煙花爆竹;
(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物;
發(fā)生上述行為,業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止,督促改正;拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)行政管理部門報(bào)告。相關(guān)行政管理部門接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法處理。
第六十一條 因房屋裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞或者導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)損失的,由裝修的業(yè)主負(fù)責(zé)維修,并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第六十二條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng),由業(yè)主大會決定。
業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用公共場地、道路或者規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后,可以將車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他人,但租賃合同期限最長不超過6個(gè)月。
第六十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用,并依法承擔(dān)相關(guān)管線、線路和設(shè)施設(shè)備等的維修、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi),但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第六十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé),費(fèi)用從物業(yè)費(fèi)列支。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后,日常維修養(yǎng)護(hù)之外的維修、更新和改造費(fèi)用從住宅專項(xiàng)維修資金列支。業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用,由業(yè)主自行承擔(dān)。
第六十六條 業(yè)主及出售公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)依法交存住宅專項(xiàng)維修資金。未依法交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的,開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。住宅專項(xiàng)維修資金不足首期交存額30%的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會的,續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的,續(xù)交具體辦法由市人民政府另行制定。
第六十七條 住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有,經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總戶數(shù)2/3以上的業(yè)主同意,可以用于保修期滿后的屋頂、戶外墻面等共用部位和電梯、水箱等共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。
第六章 法律責(zé)任
第六十八條 違反本條例第二十九條規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)會館(所)原有規(guī)劃用途的,由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,并處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十九條 違反本條例第四十六條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的,錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫,并向社會公布。自公布之日起三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任,賠償金可以從履約保證金中扣除。
第七十條 違反本條例第四十八條規(guī)定,擅自向業(yè)主收取或者變相收取各種名目抵押金的,由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期退還已收取的抵押金。逾期不退還的,從履約保證金中退還。
第七十一條 違反本條例第五十條規(guī)定,有下列行為之一的,由價(jià)格主管部門依法進(jìn)行處罰:
(一)提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符,只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)的;
(二)不按規(guī)定實(shí)行收費(fèi)公示和明碼標(biāo)價(jià)的;
(三)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的。
第七十二條 違反本條例規(guī)定的其他行為,法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,從其規(guī)定。
第七章 附則
第七十三條 本條例自2013年5月1日起施行。[1]
地方性法規(guī)(類別)
20130329(批準(zhǔn)時(shí)間)
2017撫順市物業(yè)管理?xiàng)l例(2)
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