第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)使用省有關(guān)行政管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并于簽訂之日起15日內(nèi)報區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準、技術(shù)規(guī)范對物業(yè)進行管理，加強物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機構(gòu)對電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備進行定期檢驗檢測并定期向業(yè)主委員會書面報告物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位維修和養(yǎng)護。

　　第四十條　物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

　　(一)物業(yè)共用部位的日常維護和管理;

　　(二)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運行、使用的日常維護和管理;

　　(三)物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理;

　　(四)疏通、清掏下水管線、污水井;

　　(五)公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理服務(wù);

　　(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通、環(huán)保等協(xié)助管理的事項;

　　(七)車輛停放及場地管理;

　　(八)裝飾裝修管理工作;

　　(九)物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理;

　　(十)雙方約定的其他服務(wù)事項。

　　第四十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害。

　　第四十二條　對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金中列支。

　　第四十三條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前2個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，同時將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前1個月與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主大會決定不繼續(xù)聘用的，可以依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十四條　物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會要求提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前3個月以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會的書面通知后繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)工作。

　　第四十五條　業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)費。

　　第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自終止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告并以書面形式告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　第四十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同以及被解聘的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成移交小組進行物業(yè)清產(chǎn)核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)清產(chǎn)核算結(jié)束之日起10日內(nèi)，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)費及其收支賬目和物業(yè)服務(wù)用房并退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十八條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他任何人，不得向業(yè)主收取或者變相收取各種名目的抵押金。

　　第四十九條　住宅的物業(yè)服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價;非住宅的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，市、縣價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準相對應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格行政主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和收費標(biāo)準等有關(guān)事項。

　　物業(yè)費收費標(biāo)準調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準或者重復(fù)收費。

　　第五十一條　物業(yè)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主直接收取。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時足額交納物業(yè)費。收取物業(yè)費的時限由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定，但一次收取物業(yè)費的時限不得超過一年。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費;未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十二條　已竣工并交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費由物業(yè)買受人承擔(dān)。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受入的物業(yè)，物業(yè)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾減免物業(yè)費。否則，承諾減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第五十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)費。

　　第五十四條　業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其交納。業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第五十五條　外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。

　　第五十六條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。

　　第五十七條　市和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合維修改造規(guī)劃并安排資金逐年對供電、供水、供氣、供熱、排水等公用配套設(shè)施進行修繕和改造。

　　第五十八條　有條件的舊住宅區(qū)可以依據(jù)本條例的有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主可以在居(村)民委員會的指導(dǎo)下，實行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費用。

　　第五十九條　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫并向社會公開。市物業(yè)行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理。區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息核實、上報工作。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第六十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為:

　　(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)在室內(nèi)外挖掘，建設(shè)地下室、建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(四)侵占、損壞公共場地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)分裝、存放、銷售易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品;

　　(六)從事排放有毒有害物質(zhì)的修理、加工、噴漆、電鍍、化工、農(nóng)藥等生產(chǎn)經(jīng)營活動;

　　(七)排放超過規(guī)定標(biāo)準的噪音或者違反規(guī)定燃放煙花爆竹;

　　(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物;

　　發(fā)生上述行為，業(yè)主有權(quán)投訴舉報;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第六十一條　因房屋裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞或者導(dǎo)致他人財產(chǎn)損失的，由裝修的業(yè)主負責(zé)維修，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第六十二條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主對機動車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第六十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用公共場地、道路或者規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，可以將車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，但租賃合同期限最長不超過6個月。

　　第六十四條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線、線路和設(shè)施設(shè)備等的維修、運行、養(yǎng)護責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第六十五條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)，費用從物業(yè)費列支。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造費用從住宅專項維修資金列支。業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任和費用，由業(yè)主自行承擔(dān)。

　　第六十六條　業(yè)主及出售公有住房的售房單位應(yīng)當(dāng)依法交存住宅專項維修資金。未依法交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。住宅專項維修資金不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交具體辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十七條　住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總戶數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，可以用于保修期滿后的屋頂、戶外墻面等共用部位和電梯、水箱等共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。住宅專項維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第六十八條　違反本條例第二十九條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)會館(所)原有規(guī)劃用途的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十九條　違反本條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案庫，并向社會公布。自公布之日起三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金可以從履約保證金中扣除。

　　第七十條　違反本條例第四十八條規(guī)定，擅自向業(yè)主收取或者變相收取各種名目抵押金的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期退還已收取的抵押金。逾期不退還的，從履約保證金中退還。

　　第七十一條　違反本條例第五十條規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門依法進行處罰:

　　(一)提供的服務(wù)質(zhì)價不符，只收費不服務(wù)或者多收費少服務(wù)的;

　　(二)不按規(guī)定實行收費公示和明碼標(biāo)價的;

　　(三)擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準或者重復(fù)收費的。

　　第七十二條　違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七章　附則

　　第七十三條　本條例自2013年5月1日起施行。[1]

　　地方性法規(guī)(類別)

　　20130329(批準時間)