三、中國現(xiàn)存住房反向抵押貸款模式及其發(fā)展
　　中國住房反向抵押貸款的變異形式及實(shí)施模式有：
　　1.南京模式（養(yǎng)老院養(yǎng)老）。凡擁有南京市產(chǎn)權(quán)房60平方米以上，年滿60歲以上孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)將在被養(yǎng)老人逝世之后歸養(yǎng)老院所有。屬于“到按揭”的雛形，歷時(shí)兩年實(shí)踐已經(jīng)夭折。
　　2.上海模式（以房自助養(yǎng)老）。實(shí)施機(jī)構(gòu)是公積金管理中心，65歲以上老人將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心，再進(jìn)行反租，租期雙方約定，租金與市場價(jià)等同。老人可按租期將租金一次性付給公積金中心，其他費(fèi)用歸公積金中心交付。此模式利用房價(jià)與租金的差價(jià)將老人資產(chǎn)盤活，但要求以產(chǎn)權(quán)先過戶為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。
　　3.北京模式（養(yǎng)老房屋銀行）。這是由北京市某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”代理，用租金供自己住養(yǎng)老院。此屬商業(yè)運(yùn)作多方得利，但存在諸多問題，如能否保證養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量、老人房屋被代理租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。
　　上述模式可看做中國實(shí)施反向抵押貸款在實(shí)踐中的雛形及發(fā)展中的探索。由于實(shí)踐中面臨種種不確定因素的困擾，各種模式存在較大的制度和機(jī)制缺陷。同時(shí)，理論探討多于實(shí)際操作，在缺乏相應(yīng)政策法規(guī)和觀念引導(dǎo)以及社會(huì)大環(huán)境的影響下，反向住房抵押貸款應(yīng)有的社會(huì)效應(yīng)還難以發(fā)揮、或發(fā)揮的作用微乎其微。
四、結(jié)論和對(duì)策建議
　　盡管住房反向抵押貸款對(duì)于健全中國社會(huì)保障體系，多渠道籌集養(yǎng)老資金，盤活二手房市場以及拉動(dòng)內(nèi)需等有著積極的意義，但目前的市場供給和需求都很有限，短期內(nèi)開展和實(shí)施以現(xiàn)有制度和政策環(huán)境來看，可行性值得懷疑。但從長遠(yuǎn)來看，其市場潛力巨大，前景廣闊。為此，應(yīng)積極創(chuàng)造有利于住房反向抵押貸款發(fā)展的制度和政策環(huán)境。
　　首先，發(fā)揮政府的主導(dǎo)力量，通過建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)為住房反向抵押貸款的實(shí)施創(chuàng)造條件。比如，調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)，吸引保險(xiǎn)資金和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入；通過開征遺產(chǎn)稅改變中國老年人養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，增強(qiáng)住房反向抵押貸款的吸引力；通過稅收減免、財(cái)政貼息、費(fèi)用稅前列支等各種政策支持，增加經(jīng)濟(jì)收入較低老年人參與的積極性等?？v觀發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)不難看出，在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時(shí)期，政府的主導(dǎo)力量不容忽視。
　　其次，加強(qiáng)對(duì)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度，引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的個(gè)人消費(fèi)方式和理財(cái)方式。相信隨著時(shí)代的進(jìn)步和老齡化危機(jī)的到來，傳統(tǒng)的倫理觀念會(huì)逐漸發(fā)生改變，反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當(dāng)然需要在一些比較開放的大城市開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過示范效應(yīng)吸引更多的老年人前來參加。
　　最后，著眼長遠(yuǎn)，從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國社會(huì)養(yǎng)老保障體系，通過健全對(duì)借款人的利益保障機(jī)制、明確界定經(jīng)營主體以及壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的示范作用逐步過渡，同時(shí)，為使金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)有效流動(dòng)，減弱其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，可對(duì)住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)債券化運(yùn)作，使金融機(jī)構(gòu)獲得資金支持。
　　總之，住房反向抵押貸款在中國的開展前景廣闊，目前需要的是政策環(huán)境的創(chuàng)造和對(duì)人們觀念的引導(dǎo)。
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