房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的城市房地產(chǎn)管理論文，希望你能從中得到感悟!

　　城市房地產(chǎn)管理論文篇一

　　我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析

　　摘要：作為自然資源，土地是人類生存、生活和生產(chǎn)不可或缺的基本因素，土地既是社會(huì)生產(chǎn)力的源泉，也是社會(huì)生產(chǎn)力的構(gòu)成。土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)之源，土地市場(chǎng)之投資投機(jī)將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格之大的波動(dòng)，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，甚至危及金融安全。

　　關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng) 可持續(xù)發(fā)展

　　1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)背景及有關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警的理論綜述

　　1.1 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)背景

　　隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)生根本性的變化，最明顯的標(biāo)志是福利分房政策的取消和金融等行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　但是目前，部分地區(qū)存在房地產(chǎn)信貸投放過(guò)快、隱含風(fēng)險(xiǎn)加大的情況;全國(guó)范圍內(nèi)大量開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)序設(shè)立，開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)而不發(fā)，土地利用程度低下甚至大量閑置荒廢，城市間土地出讓競(jìng)相壓價(jià)，并產(chǎn)生包括“三農(nóng)”問(wèn)題在內(nèi)的一系列土地問(wèn)題.。

　　1.2 關(guān)于房地產(chǎn)投資預(yù)警的幾種理論

　　(1)周期理論

　　受供求雙方相互寫作競(jìng)爭(zhēng)的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格呈現(xiàn)一定的周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)周期波動(dòng)指房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)行過(guò)程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。它一方面同宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，同時(shí)又同行業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。

　　(2)風(fēng)險(xiǎn)理論

　　從房地產(chǎn)投資基本過(guò)程來(lái)分析，房地產(chǎn)投資主要有商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)五類風(fēng)險(xiǎn)類型。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是基本的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，也就是投資者所期望的總資產(chǎn)收益率不能實(shí)現(xiàn)的概率;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是基本商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以外的風(fēng)險(xiǎn)，指不能獲得預(yù)期的所要求達(dá)到的股本內(nèi)部收益率，從而使投資者無(wú)法償付由于債務(wù)融資所產(chǎn)生的固定債務(wù)的概率;成本風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在低價(jià)、建材價(jià)格、規(guī)費(fèi)等的波動(dòng)和項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)直接或間接地影響到開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)成本。

　　2. 2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

　　2.1 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫的原因分析

　　進(jìn)入2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒(méi)有過(guò)的“井噴式”行情。前三季度，全國(guó)商品房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達(dá)44.8%，創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)46.4%;辦公樓銷售面積增長(zhǎng)23.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)30.6%。商品房銷售總額達(dá)27532億元，同比增長(zhǎng)73.4%，而去年同期是下降了15%。

　　在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月同比上漲;環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。

　　2.2多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)

　　寬松的貨幣政策是直接原因。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金松緊對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性影響。供給方面，適度寬松的貨幣政策為開(kāi)發(fā)商提供了充裕的資金，緩解了開(kāi)發(fā)商資金緊張的局面;需求方面，數(shù)次下調(diào)存貸款利率，降低購(gòu)房首付款比例，導(dǎo)致包括自住和投資投機(jī)在內(nèi)的市場(chǎng)需求被同時(shí)放大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，前期積壓的市場(chǎng)需求得到集中釋放，從而引起了房?jī)r(jià)的大幅上漲。

　　通脹預(yù)期是間接誘因?；趯?duì)世界各國(guó)向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期，投資者對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，尤其是高收入階層對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為我國(guó)高收入者資產(chǎn)保值增值的首選。

　　消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是重要基礎(chǔ)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國(guó)家消費(fèi)結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類在消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升(即恩格爾系數(shù)不斷下降)。

　　3. 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的發(fā)展形勢(shì)及現(xiàn)狀分析

　　3.1 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

　　2008年1-11月，青島市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積626.65萬(wàn)平方米，同比下降4.31%，增幅較1-10月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積的持續(xù)回落彰顯了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的效果，整體市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。2008年1-11月，青島市完成商品房銷售額326.19億元，同比下降了4.06%，增幅較1-10月下降了0.49個(gè)百分點(diǎn)。2008年1-11月，青島市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資335.11億元，較2007年同期上漲14.94%，增幅較1-10個(gè)月下降了2.95個(gè)百分點(diǎn)。

　　2009年上半年，對(duì)于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，從春節(jié)前的“跌”聲一片，到春節(jié)后的驟然火爆，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)在一片爭(zhēng)議聲中演繹著神奇。2009年上半年，青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成187億元，增長(zhǎng)18.5%，投資回升較快，較一季度回升29.2個(gè)百分點(diǎn)，較1-5月份回升10個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房銷售408.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.6%，房地產(chǎn)銷售由暖趨旺，實(shí)現(xiàn)銷售額229.9億元，增長(zhǎng)32.8%，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始整體回暖。

　　3.2 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

　　產(chǎn)品分化品質(zhì)進(jìn)一步提升，市場(chǎng)分化加速。隨著居民收入差距的拉大，購(gòu)房者構(gòu)成日益多元化，對(duì)住宅品需求的多樣化也加速體現(xiàn)，不同類型的住宅產(chǎn)品開(kāi)始加速細(xì)分，在此過(guò)程中，購(gòu)房者不再只關(guān)注地段、戶型，項(xiàng)目的整體品質(zhì)受到越來(lái)越多的關(guān)注，配套、服務(wù)也都成為購(gòu)房者選擇時(shí)考慮的重要因素。

　　商業(yè)多中心發(fā)展格局日趨成熟。良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為青島商業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展環(huán)境，從總量和發(fā)展速度上居于山東半島前列，不少企業(yè)把青島作為進(jìn)軍山東的橋頭堡，青島的對(duì)外輻射力進(jìn)一步增強(qiáng)。同時(shí)青島也形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)圈梯度發(fā)展格局：香港路上聚集的高端商務(wù)人群以及奧帆基地帶來(lái)的外地游客使得香港中路商圈成為東海岸上的一顆璀璨的寶石，青島絕對(duì)的高端消費(fèi)區(qū);臺(tái)東商圈是最具影響力的大眾消費(fèi)地，只是檔次提升緩慢使它逐漸淪為中低端的消費(fèi)區(qū);原來(lái)市區(qū)南部的居民逐漸向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，為四方、李村商業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，帶動(dòng)周邊商圈的升級(jí)轉(zhuǎn)型。

　　辦公市場(chǎng)單中心模式不斷強(qiáng)化，辦公物業(yè)產(chǎn)品有待升級(jí)。青島的辦公物業(yè)市場(chǎng)一直比較穩(wěn)定，出租比率較高。貿(mào)易、物流等行業(yè)客戶構(gòu)成寫字樓需求的核心，為其服務(wù)的金融業(yè)發(fā)達(dá)，對(duì)寫字樓的需求也持續(xù)擴(kuò)大，此外，青島在山東半島的經(jīng)濟(jì)中心地位，也將持續(xù)吸引國(guó)際、國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)。

　　4. 對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　利民政策繼續(xù)前行。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策年，那么也只有將利民惠民的樓市新政堅(jiān)定不移地執(zhí)行下去才能保持樓市的穩(wěn)定、房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和人心的穩(wěn)定，也才能換來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定。

　　增加供給抑制需求，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控。未來(lái)一段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將以“穩(wěn)”字優(yōu)先，堅(jiān)持增加供給和抑制不合理需求并舉，把鼓勵(lì)首次置業(yè)需求，保護(hù)二次改善需求和抑制投資投機(jī)需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。

　　繼續(xù)引導(dǎo)銀行業(yè)實(shí)行差別化信貸政策。堅(jiān)持因地制宜、有保有壓，引導(dǎo)商業(yè)銀行根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求、房?jī)r(jià)水平、建造成本、居民收入和地理環(huán)境等多種因素，實(shí)行差別化的信貸政策，擴(kuò)大對(duì)房?jī)r(jià)比較合理、泡沫和風(fēng)險(xiǎn)比較小的地區(qū)的信貸投放。

　　作者簡(jiǎn)介：

　　張翼飛 (1985―)，女，漢族，單位：西南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)

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