電大物業(yè)管理論文(2)
電大物業(yè)管理論文篇二
物業(yè)管理法律分析
[摘要] 購(gòu)房已成為中國(guó)消費(fèi)者的主要消費(fèi)，同時(shí)大量的物業(yè)糾紛也隨之出現(xiàn)，并且糾紛難以解決。糾紛難以解決根源于沒有理清其中的法律關(guān)系，沒有明確各自的地位和權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，明確物業(yè)管理中各主體的地位和相互的法律關(guān)系有利于糾紛的解決。本文針對(duì)這樣的問題進(jìn)行分析，明確物業(yè)管理中各主體的地位和相互的法律關(guān)系，提出對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱《條例》)的部分評(píng)析意見。
[關(guān)鍵詞] 業(yè)主業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理
一、物業(yè)管理法律關(guān)系分析
法律關(guān)系是在法律規(guī)范調(diào)整社會(huì)關(guān)系的過程中所形成的人們之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。135物業(yè)管理法律關(guān)系就是在物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系過程中所形成的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。
1.物業(yè)管理法律關(guān)系主體
法律關(guān)系主體是法律關(guān)系的參加者，即在法律關(guān)系中一定權(quán)利的享有者和一定義務(wù)的承擔(dān)者。138物業(yè)管理法律關(guān)系主體如下:
(1)業(yè)主是指物業(yè)的主人，通常意義上是指商品房的主人，他擁有該商品房的所有權(quán)，其所有權(quán)表現(xiàn)在他對(duì)該商品房的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，表現(xiàn)載體為房產(chǎn)證上標(biāo)明房產(chǎn)地址和業(yè)主姓名。通常意義(可以說是狹義層次上)的“業(yè)主”是指購(gòu)房者，而從廣義上來看還包括開發(fā)商，因?yàn)闀?huì)存在房屋未售完的情況。各個(gè)業(yè)主不是互不相干的，因?yàn)闃I(yè)主們是共同生活在同一商品房小區(qū)，或同一棟商品房?jī)?nèi)。他們之間的法律關(guān)系為區(qū)分所有權(quán)關(guān)系。區(qū)分所有權(quán)由單獨(dú)所有權(quán)、區(qū)分共有權(quán)和成員權(quán)組成。單獨(dú)所有權(quán)是指各業(yè)主對(duì)其屋內(nèi)的房產(chǎn)擁有獨(dú)立、排它的所有權(quán)，具體范圍可根據(jù)房產(chǎn)證所標(biāo)明的范圍;區(qū)分共有權(quán)是指各業(yè)主對(duì)樓道、小區(qū)內(nèi)的草地、水電等基礎(chǔ)設(shè)施、樓層外墻等各單元房以外并且已由各業(yè)主在支付購(gòu)房款時(shí)一同支付對(duì)價(jià)的房產(chǎn)所擁有的共同所有權(quán);成員權(quán)是指各業(yè)主是全體業(yè)主的一員，擁有參加會(huì)議權(quán)、投票權(quán)和收益權(quán)。
(2)業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是得到全體業(yè)主經(jīng)過法定程序的授權(quán)，為了全體業(yè)主利益，代表全體業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)益的組織，但不具有獨(dú)立的法人組織。因?yàn)槠洳挥歇?dú)立的財(cái)產(chǎn)和獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的能力，業(yè)主委員會(huì)的成員更不是責(zé)任主體，除非成員個(gè)人實(shí)施了個(gè)人的加害行為。所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。
業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)都必須在法定或授權(quán)范圍下行使各種權(quán)利。
(3)物業(yè)公司是提供物業(yè)服務(wù)的公司法人，可以為有限責(zé)任公司或股份有限公司，目前大多數(shù)物業(yè)公司都是小規(guī)模的，多為有限責(zé)任公司。物業(yè)公司為小區(qū)提供保安服務(wù)、保潔服務(wù)、代收代繳服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)公司有著專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍、一定的規(guī)模和社會(huì)關(guān)系，同時(shí)物業(yè)公司所提供的服務(wù)是單個(gè)業(yè)主無法完成或做起來十分麻煩的事項(xiàng)，所以物業(yè)公司有著廣闊的市場(chǎng)。
2.物業(yè)管理法律關(guān)系客體
法律關(guān)系客體是指法律關(guān)系主體之間權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象，其中包括“物、人身、精神產(chǎn)品和行為結(jié)果”。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)公司之間法律關(guān)系的客體是業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)用和物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù);業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間法律關(guān)系的客體是業(yè)主的授權(quán)和業(yè)主委員會(huì)在授權(quán)范圍內(nèi)行使權(quán)利的行為。
3.物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容
法律關(guān)系內(nèi)容是指主體享有的權(quán)利和義務(wù)。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))是全體業(yè)主的議事會(huì)議，表達(dá)業(yè)主意愿;業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的常設(shè)機(jī)關(guān)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的決定;業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))和業(yè)主委員會(huì)都是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，為全體業(yè)主利益，代表全體業(yè)主行使權(quán)利，其中業(yè)主委員會(huì)的成員必定是業(yè)主。而物業(yè)公司是向全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，與全體業(yè)主(而不是與業(yè)主委員會(huì))形成服務(wù)合同關(guān)系，是平等主體之間的合同關(guān)系，不存在管理與被管理的關(guān)系。物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，當(dāng)物業(yè)公司沒有履行其在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)的義務(wù)時(shí)，全體業(yè)主有權(quán)解除與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同并且要求賠償相應(yīng)的損失，物業(yè)公司也有義務(wù)退出小區(qū)，主要的權(quán)利由業(yè)主委員會(huì)行使。當(dāng)然，物業(yè)公司也有權(quán)在全體業(yè)主違約時(shí)取得救濟(jì)的權(quán)利。所以業(yè)主、業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)公司之間的法律關(guān)系并不復(fù)雜，簡(jiǎn)單地說就是內(nèi)部的代理關(guān)系和對(duì)外的合同關(guān)系。
二、物業(yè)管理中人們的幾個(gè)誤區(qū)
1.物業(yè)公司是來管理小區(qū)物業(yè)的
物業(yè)公司只是提供物業(yè)服務(wù)的法人企業(yè)。除了經(jīng)營(yíng)范圍的不同，物業(yè)公司與市場(chǎng)中其他法人企業(yè)沒有大的區(qū)別。由此可見物業(yè)公司是提供服務(wù)者，而不是管理者。管理是存在上級(jí)與下級(jí)或管理者與被管理者，但理論上業(yè)主與物業(yè)公司是平等的，不存在管理關(guān)系，都是平等的市場(chǎng)主體。所以物業(yè)公司應(yīng)該被稱為“物業(yè)服務(wù)公司”，而不應(yīng)為“物業(yè)管理公司”，從法律規(guī)范中扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司的“管理者”角色，表明立法目的。物業(yè)服務(wù)公司只管理共有財(cái)產(chǎn)，不管理私人財(cái)產(chǎn)。物業(yè)管理的對(duì)象是共有物業(yè)。物業(yè)即財(cái)產(chǎn)。“小區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn),要么是私有財(cái)產(chǎn),要么是共有財(cái)產(chǎn)。私有財(cái)產(chǎn)完全屬于財(cái)產(chǎn)所有人個(gè)人的權(quán)利，是否委托物業(yè)管理公司管理完全由財(cái)產(chǎn)所有人決定,法律或任何其他人都無權(quán)干涉,所以,物業(yè)管理,只能是對(duì)小區(qū)內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)的管理。”所以，物業(yè)公司是來提供小區(qū)共有物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
2.業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)一切責(zé)任
業(yè)主委員會(huì)是是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，因此不是責(zé)任主體。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個(gè)條款，即“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，實(shí)質(zhì)上，業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間存在著一種民事代理法律關(guān)系。“所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義或自己的名義獨(dú)立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被代理人的法律制度” 。“在業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動(dòng)，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識(shí)或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當(dāng)?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示，完全符合代理的特征”，故業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認(rèn)定為是民事代理法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)系代理人，全體業(yè)主系被代理人，除了明確寫明由業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。
3.物業(yè)費(fèi)用只由業(yè)主買單
物業(yè)費(fèi)用的確只由業(yè)主買單。但“業(yè)主”不只是指購(gòu)房者，還包括擁有小區(qū)內(nèi)共有物業(yè)的共有物權(quán)的主體。“物業(yè)費(fèi)用只由業(yè)主買單”這種誤解的意思是物業(yè)費(fèi)用只由購(gòu)房者支付，其實(shí)這種誤解忽略了支付物業(yè)費(fèi)用的主體還有開發(fā)商。因?yàn)樵谏唐贩窟€沒售完時(shí)，開發(fā)商是剩下房源的所有者，相應(yīng)就擁有小區(qū)內(nèi)共有物業(yè)的共同所有權(quán)，享受著物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)該承擔(dān)對(duì)應(yīng)的支付義務(wù)。而現(xiàn)實(shí)中，在房源沒有售完的時(shí)候，物業(yè)費(fèi)用全由購(gòu)房者承擔(dān)，開發(fā)商沒有承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。
三、對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的評(píng)析
1.對(duì)“第一章 總則”的評(píng)析
《條例》第二條規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”
如上文所論述，物業(yè)公司不是來管理小區(qū)的，而是向小區(qū)提供服務(wù)的，是向各位業(yè)主提供小區(qū)公共物業(yè)服務(wù)的，而不是“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地”，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司干涉業(yè)主的私人物業(yè)。所以這條款里規(guī)定的服務(wù)的對(duì)象不明，和應(yīng)使用“物業(yè)服務(wù)公司”的提法并且把條例名稱改為《物業(yè)服務(wù)條例》。
建議:將《條例》第二條修改為:“本條例所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)公共物業(yè)中的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”
2.對(duì)“第三章 前期物業(yè)管理”的評(píng)析
《條例》第二十二條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”，第二十三條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。”，這樣的規(guī)定存在瑕疵。
當(dāng)今，房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)賣方市場(chǎng)，購(gòu)房者處于弱勢(shì)和分散的地位，在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)，購(gòu)房者不可能因?yàn)闃I(yè)主臨時(shí)公約存在物業(yè)方面部分苛刻的條件而拒絕購(gòu)房，因?yàn)楝F(xiàn)在能找到一套符合自己心中要求，自己經(jīng)濟(jì)能力又能承受的房子是不容易的，“居民有其屋”還是遙遠(yuǎn)。這樣的規(guī)定給予了開發(fā)商侵害購(gòu)房者利益的法律漏洞，因?yàn)?ldquo;建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”的規(guī)定是軟弱無力的。
建議:加入“購(gòu)房者可以在業(yè)主臨時(shí)公約提出部分保留意見”的規(guī)定。
3.對(duì)“第六章 法律責(zé)任”的評(píng)析
法律責(zé)任是由特定法律事實(shí)所引起的對(duì)損害予以賠償、補(bǔ)償或接受懲罰的特殊義務(wù)。其歸責(zé)原則有責(zé)任法定原則、因果聯(lián)系原則、責(zé)任與處罰相當(dāng)原則和責(zé)任自負(fù)原則。其中承擔(dān)法律責(zé)任的形式之一為具有彌補(bǔ)性的民事賠償，縱觀《條例》第六章 法律責(zé)任的規(guī)定包括民事賠償和行政處罰，那么，是否可以引入“懲罰性賠償”制度呢?雖然行政處罰可以起到懲罰的作用，但受害者存在沒有得到充分補(bǔ)償?shù)那樾?，如精神損害等，因現(xiàn)實(shí)存在物業(yè)公司在小區(qū)對(duì)業(yè)主進(jìn)行人身跟蹤或恐嚇的情況發(fā)生。引入“懲罰性賠償”制度值得商討。
注釋：本人認(rèn)為物業(yè)法律關(guān)系不應(yīng)該稱為“物業(yè)管理關(guān)系”，應(yīng)為“物業(yè)服務(wù)關(guān)系”，但由于現(xiàn)有法律條文名稱都為“物業(yè)管理”，所以暫且采用“物業(yè)管理”，但在后文會(huì)提出筆者的觀點(diǎn)。
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