房地產(chǎn)交易管理論文
房地產(chǎn)交易管理論文
房地產(chǎn)交易具有極強(qiáng)的專業(yè)性,交易主體之間將房地產(chǎn)作為交易對象來進(jìn)行市場交易活動。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)交易管理論文,有興趣的親可以來閱讀一下!
房地產(chǎn)交易管理論文篇一
房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理分析
【摘 要】近些年來,我國的經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程正在逐漸加快,在這種情況下,房地產(chǎn)交易量也在不斷增加。但是,我國的經(jīng)濟(jì)雖然獲得了發(fā)展,但房地產(chǎn)對于一個家庭、一個單位來說仍然是“大件物品”。因此,交易雙方對房地產(chǎn)的歸屬問題往往十分重視。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易;房地產(chǎn);權(quán)屬管理
房地產(chǎn)交易具有極強(qiáng)的專業(yè)性,交易主體之間將房地產(chǎn)作為交易對象來進(jìn)行市場交易活動。房地產(chǎn)交易具有不同的種類和形式,也有不同的限制條件以及不同的辦理手續(xù)和程序。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變是一個漫長的時期,在這個轉(zhuǎn)型期的過程中進(jìn)行房地產(chǎn)交易,就容易產(chǎn)生一些問題,而由于制度體系的不完善,這些問題也無法得到有效解決。但通過對這些問題的梳理,也能夠找到一些符合法律、法規(guī)和制度的解決辦法。
一、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理存在的問題
(一)房地產(chǎn)交易中的信息不對稱。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中最引人關(guān)注也最難解決的是信息的不對稱,房地產(chǎn)成本、質(zhì)量信息的不對稱情況最為嚴(yán)重,并且有可能影響交易的公平性和公正性。
這種信息不對稱現(xiàn)象的具體表現(xiàn)是房地產(chǎn)的開發(fā)商和售房者掌握著有關(guān)房地產(chǎn)的全部信息,包括成本、質(zhì)量及實(shí)際附加值信息。開發(fā)商和售房者為了達(dá)到預(yù)期的銷售效果不惜在廣告中大肆宣傳和吹噓樓盤情況,甚至?xí)室獍l(fā)布一些模棱兩可的導(dǎo)向性信息,對購房者產(chǎn)生誤導(dǎo)。而當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)自己被誤導(dǎo)時,往往已經(jīng)完成了房地產(chǎn)交易,“退貨”或是索賠都極為困難。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場以期房交易為主,因此也有的購房者在購買前看到的不是真實(shí)的房屋而是模型、樣板房,這也使開放商和售房者有機(jī)會向購房者提供虛假信息。另外,二手房市場的房地產(chǎn)中介也是造成信息不對稱現(xiàn)象的原因之一。房地產(chǎn)中介與售房者、房地產(chǎn)中介與購房者之間都存在著利益的沖突,這些利益沖突使信息的不對稱和封閉成了必然,也嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
信息不對稱的現(xiàn)象對各種交易都會造成負(fù)面的影響,尤其是像房地產(chǎn)這樣大宗商品交易更是會造成獲取信息較少一方的經(jīng)濟(jì)損失,而信息較少的一方往往是購房者。一方面由于購房者對房地產(chǎn)的具體情況不了解,就有可能被售房者欺騙而支付遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格,而售房者謀取不正當(dāng)、不正常的超高利潤。另一方面則有可能造成劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象使房地產(chǎn)市場發(fā)展乏力。
(二)房地產(chǎn)權(quán)屬管理法律、體制不完善。我國目前在房地產(chǎn)歸屬方面的問題主要是由于相關(guān)法律法規(guī)的缺位。目前的房地產(chǎn)交易主要依靠民事法律和法規(guī)的約束,但這些法律法規(guī)的理解并不統(tǒng)一,也不夠完善。另一方面,房地產(chǎn)的權(quán)屬管理包括權(quán)屬登記、檔案管理等多個環(huán)節(jié),這些環(huán)節(jié)往往存在著多頭行政、多頭管理的現(xiàn)象。多頭管理造成各部門都管又都管不著,信息極度分散,地域管理交叉,權(quán)屬審查和管理的嚴(yán)密性、安全性、公正性不足,權(quán)屬管理的權(quán)威和公信力受影響。多頭管理的現(xiàn)狀也造成了不同部門、不同地域的權(quán)屬登記效力不統(tǒng)一,管理混亂。這也是全書管理中的一個重要問題,也是引發(fā)沖突的主要原因。
二、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理規(guī)范化策略
(一)房地產(chǎn)交易管理規(guī)范化策略。房地產(chǎn)交易牽涉到房地產(chǎn)開放商、售房者、中介等多個主體,他們都有著相應(yīng)的社會責(zé)任。但在實(shí)際的操作過程中,為了滿足一己私利,他們往往會故意忽略應(yīng)當(dāng)履行的社會責(zé)任。目前最引人詬病的是消費(fèi)者購房保證金制度。受此制度約束,購房者在購買前應(yīng)當(dāng)交納相當(dāng)數(shù)量的保證金,這一費(fèi)用的收取保證了房地產(chǎn)開發(fā)商的利益,保證了售房者的利益,也保證了中介的利益,卻導(dǎo)致消費(fèi)者的利益處在奉獻(xiàn)中。交易順利還好,一旦交易不順利,購房者退出交易則保證金無法返還。在信息不對稱的情況下,這樣一種明顯有失偏頗的制度應(yīng)當(dāng)有所調(diào)整。具體方法是首先由開放商、售房者或中介簽訂提供合法、真實(shí)、有效信息的保證書,并交納一定的保證金。一旦出現(xiàn)誠信問題,或被發(fā)現(xiàn)提供的信息不真實(shí),有誤導(dǎo)性,則用來賠償購房者的損失。從而促進(jìn)建立房地產(chǎn)交易市場公平、公正、公開的環(huán)境。房地產(chǎn)交易的發(fā)展時間較短,存在缺陷是必然的,在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期,僅僅依靠市場規(guī)律還無法起到有效的調(diào)節(jié)作用,因此需要政府進(jìn)行一定的干預(yù)和引導(dǎo)。而困擾購房者的信息不對稱、交易地位不對稱的情況就需要通過建立健全法律法規(guī)來加以調(diào)整。通過體制建設(shè)來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)權(quán)屬管理策略。權(quán)屬管理是與房地產(chǎn)交易相關(guān)聯(lián)的重要管理制度,也是房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)制度的重要基礎(chǔ)。我國目前雖有較多法律法規(guī)涉及到權(quán)屬管理,但除了《物權(quán)法》之外,實(shí)際上并沒有專門的法律法規(guī)來約束和指導(dǎo)房地產(chǎn)范圍內(nèi)的權(quán)屬管理。要做好房地產(chǎn)權(quán)屬管理,首先要建立起統(tǒng)一的權(quán)屬登記和房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理制度,合并權(quán)屬登記管理機(jī)關(guān)的登記和管理職能,避免多頭管理、信息分散的現(xiàn)象,使登記管理程序和制度相互匹配、相互統(tǒng)一。
此外,在權(quán)屬管理方面,相應(yīng)加強(qiáng)審查管理,使管理和審查具有實(shí)質(zhì)性,確保權(quán)屬內(nèi)容、關(guān)系、權(quán)利相一致,從而使權(quán)屬管理具有公信力。在審查過程中,除形式要件外,還可以借助公證機(jī)關(guān)對權(quán)源證明進(jìn)行審查,并配合實(shí)地勘驗(yàn),確保權(quán)屬管理的實(shí)質(zhì)效用,確保權(quán)屬管理的公信力,保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。
三、結(jié)語
綜上所述,房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范還需要一些時間。同時,也不能僅僅將目標(biāo)著眼于有限的形式和種類來尋找規(guī)范房地產(chǎn)交易的手段,而是要著眼于相應(yīng)的制度建設(shè),通過相應(yīng)的制度建設(shè)對房地產(chǎn)交易過程以及后續(xù)的權(quán)屬管理進(jìn)行規(guī)范,確保房地產(chǎn)交易的公平、公正和公開,確保權(quán)屬管理具有實(shí)效性和公信力。
參考文獻(xiàn)
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作者簡介:劉云亭(1972.02- ),男,河北昌黎人,河北昌黎縣房產(chǎn)局,工程師,研究方向:不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)交易。
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