房地產(chǎn)市場(chǎng)管理論文

　　房地產(chǎn)作為中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)最熱門(mén)同時(shí)也最受爭(zhēng)議的行業(yè)之一，其發(fā)展勢(shì)頭一直十分迅猛，下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理論文，有興趣的親可以來(lái)閱讀一下!

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)管理論文篇一

　　談房地產(chǎn)市場(chǎng)管理

　　摘 要：從政府角度看，房地產(chǎn)是一個(gè)讓其“又愛(ài)又恨”的行業(yè)，“愛(ài)”的是房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，“恨”的是部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象導(dǎo)致了金融風(fēng)險(xiǎn)增大，而這種愛(ài)恨交加的感情，致使政府相繼出臺(tái)了諸多政策，給急劇升溫的樓市帶來(lái)了陣陣寒意，而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)途跋涉至今，出現(xiàn)了像萬(wàn)科、金地等管理規(guī)范的標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)，但更多的是一些忽視管理的中小型企業(yè)，我們可以強(qiáng)烈的感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要性，同時(shí)，管理存在的誤區(qū)也日趨暴露出來(lái)，我們應(yīng)該從多方位思考，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場(chǎng)管理

　　房地產(chǎn)作為中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)最熱門(mén)同時(shí)也最受爭(zhēng)議的行業(yè)之一，其發(fā)展勢(shì)頭一直十分迅猛，呈現(xiàn)一派繁華景象，然而這種繁榮卻有點(diǎn)像“康乾盛世”的晚期一樣于盛世之中暗含危機(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨著內(nèi)外交困的嚴(yán)峻局面，首先是房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，其次是房地產(chǎn)內(nèi)部也存在著諸多問(wèn)題。所以說(shuō)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的力度，勢(shì)在必行。

　　1房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的一個(gè)重要組成部分，從狹義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所;而從廣義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，具體的講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品的交換過(guò)程的統(tǒng)一(包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、典當(dāng)房地產(chǎn)證券交易等)，是連接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建議與房地產(chǎn)消費(fèi)的橋梁，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)納入商品經(jīng)濟(jì)軌道的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場(chǎng)是由多個(gè)相互聯(lián)系的子市場(chǎng)緊密結(jié)合而形成的市場(chǎng)系統(tǒng)，按市場(chǎng)交易的對(duì)象、性質(zhì)可把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大類(lèi)，其中土地市場(chǎng)是指土地交易關(guān)系的總和，它又分為土地開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃等一系列市場(chǎng);房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房屋交易關(guān)系的總和，它又細(xì)分為轉(zhuǎn)讓、出租、調(diào)換等一系列市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上分為三級(jí)：一級(jí)市場(chǎng)，又稱(chēng)國(guó)家土地市場(chǎng)。其主要是代表國(guó)家的土產(chǎn)管理部門(mén);二級(jí)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)主體為各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)，對(duì)土地進(jìn)行初級(jí)開(kāi)發(fā)和再次開(kāi)發(fā)，然后將開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品房出售給用地、用房單位或個(gè)人;三級(jí)市場(chǎng)，具有消費(fèi)性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流動(dòng)，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為，然而這三種市場(chǎng)模式相互聯(lián)系、相互影響、相互促進(jìn)，其中一級(jí)市場(chǎng)是二、三級(jí)市場(chǎng)生長(zhǎng)、發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，起導(dǎo)向作用;而二、三級(jí)市場(chǎng)則是一級(jí)市場(chǎng)的延伸和擴(kuò) 大，起繁榮市場(chǎng)和促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)育的作用。

　　2推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的管理建議

　　房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)政府的支持，也離不開(kāi)市場(chǎng)的考驗(yàn)，一是要規(guī)范土地市場(chǎng)。土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀態(tài)將左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)有制，一級(jí)土地使用資源支配在于政府，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是中國(guó)政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地的供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性，一方面需要政府提前一個(gè)時(shí)間段指定時(shí)間表，詳細(xì)說(shuō)明未來(lái)期間土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃、讓房地產(chǎn)市場(chǎng)充分理解政府的計(jì)劃而實(shí)行理性投資開(kāi)發(fā);一方面需要堅(jiān)持土地招、掛、拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過(guò)程的透明性，接受市場(chǎng)和輿論的監(jiān)督;一方面需要靈活、及時(shí)的調(diào)控、應(yīng)對(duì)土地，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展;二是建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。

　　目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是集中在一級(jí)市場(chǎng)上，而二級(jí)市場(chǎng)、三進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展卻較為落后，尚未建立完善的市場(chǎng)分級(jí)體系，政府在宏觀控制上也是針對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)缺乏有效的調(diào)控，因而就導(dǎo)致二、三級(jí)市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化，并且受到不良經(jīng)營(yíng)商的控制，同時(shí)二、三級(jí)市場(chǎng)是以一級(jí)市場(chǎng)的參與產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場(chǎng)分級(jí)體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面的消費(fèi)需求，因此，政府應(yīng)當(dāng)有意識(shí)的制定政策、開(kāi)展措施幫助市場(chǎng)建立完善的分級(jí)體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康的發(fā)展;三是完善房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中占用不可忽略的重要作用。

　　而在中國(guó)城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增張的前提下，房地產(chǎn)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金，有序的允許社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)更高的階段，一方面是要實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立房地產(chǎn)基金;一方面是要推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府從銀行運(yùn)營(yíng)中抽身出來(lái);一方面是要適當(dāng)引入外資，竟可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)?shù)睦麧?rùn);同時(shí)，避免地方保護(hù)主義或過(guò)分優(yōu)惠外來(lái)資本，確保公平的資本環(huán)境;四是加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控。政府的宏觀調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有著舉足輕重的影響，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的一系列問(wèn)題，不僅需要其自身在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中學(xué)會(huì)自我成長(zhǎng)，政府在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中有著引導(dǎo)和促進(jìn)的積極作用，政府宏觀調(diào)控可以從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理;一方面是要加快消化積壓空置商品房，政府必須控制房地產(chǎn)的空置房量，促進(jìn)空置房地產(chǎn)的消化，政府對(duì)長(zhǎng)期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價(jià)，強(qiáng)制拍賣(mài)，在項(xiàng)目審批上限制對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓;一方面是要降低房地產(chǎn)稅費(fèi)，政府要采取有效措施，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，并取消不合理不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，合并重復(fù)多收的收費(fèi)項(xiàng)目，降低偏高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過(guò)分壟斷，防止權(quán)力腐敗行為，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

　　一方面是要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到的制約因素很多，如物資供應(yīng)情況、技術(shù)條件、國(guó)內(nèi)及國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響等，這就要求房地產(chǎn)業(yè)在完成國(guó)家總體目標(biāo)和階段任務(wù)過(guò)程中，要根據(jù)這些因素進(jìn)行調(diào)整，這類(lèi)調(diào)整一是通過(guò)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，二是通過(guò)法律保護(hù)。隨著法制建設(shè)的發(fā)展，法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中越來(lái)越顯示出強(qiáng)大的作用，同時(shí)，政府還應(yīng)完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)、交易中介稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，以完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)公平的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，而通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)、建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)而促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展;一方面是國(guó)家宏觀調(diào)控的作用具體表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)、價(jià)格、建筑承包活動(dòng)及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的管理，其意義是不可否認(rèn)的，而手段是多方面的，效果是期待的。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨著內(nèi)憂外患的嚴(yán)峻局面，金融危機(jī)也使之處于不利地位，但是，我們相信通過(guò)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理及房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)中的不斷探索，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)終將走向一個(gè)成熟的階段并取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，而作為建筑類(lèi)的專(zhuān)業(yè)人士，我們將肩負(fù)起中國(guó)建筑事業(yè)大步發(fā)展的使命。我們相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)美好的明天。

　　參考文獻(xiàn)

　　【1】林立強(qiáng)，房地產(chǎn)經(jīng)理人七大管理誤區(qū)。北京大學(xué)出版社，2006年版

　　【2】王劍芳。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，存在問(wèn)題及對(duì)策研究【J】。特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2006，【8】

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