中國的法律歷來禁止未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用建設工程的情況。所以，人們要了解法律法規(guī)是如何規(guī)定這方面的問題，尤其是承包雙方都應當承擔的責任問題。下面就由學習啦小編為你整理相關資料內(nèi)容。

　　建設工程未經(jīng)竣工驗收擅自使用的法律責任

　　一、最高院《解釋》中相關規(guī)定出臺的背景

　　建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的問題，我國法律法規(guī)的規(guī)定是隨著實踐變化而不斷變化的。1993年由國務院發(fā)布的《建筑安裝工程承包合同條例》第十三條規(guī)定，工程未經(jīng)驗收，發(fā)包方提前使用或擅自動用，由此而發(fā)生的質(zhì)量或其他問題，由發(fā)包方承擔責任。同年修訂的《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》規(guī)定，工程未經(jīng)驗收，提前使用，由此而發(fā)生質(zhì)量問題的由發(fā)包方承擔責任。現(xiàn)在看來，雖然上述規(guī)定可能有失于絕對或不盡合理，但明確了相應的質(zhì)量爭議的法律責任，對于預防和處理該類糾紛還是起到了積極的作用。

　　現(xiàn)在上述兩部法律法規(guī)均已失效，取而代之的是《中華人民共和國建筑法》(1997 年實施，以下簡稱“《建筑法》”)、《中華人民共和國合同法》(1999年實施，以下簡稱“《合同法》”)以及國務院的《建設工程質(zhì)量管理條例》(2000年實施，以下簡稱“《條例》”)，這三部主要的法律法規(guī)均規(guī)定，建設工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。對于發(fā)包人未經(jīng)竣工驗收擅自使用發(fā)生質(zhì)量問題的法律責任，只有《建設工程質(zhì)量管理條例》進行了進一步的規(guī)定：責令建設單位改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任，而其對于民事責任的規(guī)定，可操作性并不強，也未對承發(fā)包雙方的質(zhì)量責任范圍進行劃分和界定，從這個角度上講，不能不說是立法上的不足。那么問題接著就涌現(xiàn)出來了：實踐中開始出現(xiàn)了一些發(fā)包人擅自使用未經(jīng)竣工驗收的工程，其中有的還以此為由拒付工程款，有的發(fā)包人在使用后發(fā)生了質(zhì)量問題，其嚴重程度不一，有的只是一般性的質(zhì)量問題，有的則是地基基礎或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題;造成質(zhì)量問題的原因有的是因為發(fā)包人使用不善，有的則是由于承包人偷工減料造成的。人民法院在審理此類案件的時候，卻因為沒有明確的法律依據(jù)而感到無所適從，各地法院這個問題的處理上掌握也不一致。

　　鑒于前述實踐中遇到的問題，最高人民法院于2005年1月1日起實施的《解釋》對該類問題進行了進一步的明確規(guī)定，明晰了此類情況下承發(fā)包雙方民事法律責任的范圍劃分和風險轉(zhuǎn)移界線。其中第十三條規(guī)定：“建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持;但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔民事責任”;第十四條進一步規(guī)定：“當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：……(三)建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設工程之日為竣工日期”。

　　二、建設工程未經(jīng)竣工驗收發(fā)包人擅自使用的，承發(fā)包雙方在法定的責任范圍內(nèi)承擔相應的民事責任

　　建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，承發(fā)包雙方應承擔什么樣的民事法律責任?既有法律法規(guī)的規(guī)定過于泛泛，《解釋》明確了這個問題，即建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，部分免除承包人的質(zhì)量責任，發(fā)包人就擅自使用部分的除地基基礎和主體結(jié)構(gòu)以外的質(zhì)量問題承擔責任，并且自工程轉(zhuǎn)移占有之日視為實際竣工日期。

　　(一)建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，部分免除承包人的質(zhì)量責任

　　1、竣工驗收是建設單位(發(fā)包人)的法定義務，竣工驗收合格是建設工程合法使用的前提

　　建設工程關系國計民生，在社會生活中占有非常重要的位置，因此建設工程承包合同不僅取決于承發(fā)包雙方當事人的真實意思表示，還要受到國家法律、行政法規(guī)、強制性工程標準和規(guī)范的干預，建設工程施工完成后，法律規(guī)定必須履行竣工驗收程序，經(jīng)竣工驗收合格后才能交付使用?！逗贤ā返诙倨呤艞l規(guī)定“建設工程竣工后，發(fā)包人應當根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應當按照約定支付價款，并接收該建設工程。建設工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”，《建筑法》和《條例》也作出了類似的規(guī)定。

　　所謂的竣工驗收，一般是指建設工程施工完成后，施工單位自檢合格并提交竣工驗收報告，由建設單位組織施工、勘察、設計、監(jiān)理等單位對完成工程進行法律、法規(guī)和工程建設質(zhì)量驗收標準(規(guī)范)強制性規(guī)定的符合性、施工承包合同質(zhì)量標準符合性和設計文件設計要求符合性進行檢查或考核的程序，其過程應邀請政府質(zhì)量監(jiān)督主管部門進行監(jiān)督。按我國現(xiàn)行法律法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，建設工程施工完成后進行竣工驗收應符合以下要求(1)完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容;(2)工程質(zhì)量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工驗收報告;(3)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料，有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的質(zhì)量合格資料和試驗報告;(4)有施工、勘察、設計單位簽署的質(zhì)量檢驗合格或優(yōu)良報告，對于委托監(jiān)理的工程項目，有監(jiān)理單位簽署的質(zhì)量檢驗合格或優(yōu)良報告;(5)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;(6)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件;(7)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件;(8)建設行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)等有關部門責令整改的問題全部整改完畢?？⒐を炇帐墙ㄔO單位的法定義務，是全面考核工程施工工作的重要環(huán)節(jié)，也是工程從施工階段轉(zhuǎn)入使用階段的重要標志。

　　2、建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，承包人的部分質(zhì)量責任免除，但承包人仍應在法定的質(zhì)量責任范圍內(nèi)承擔民事責任

　　《解釋》第十三條的規(guī)定，明確了工程未經(jīng)竣工驗收擅自使用的，承發(fā)包雙方的責任范圍，包含兩層意思：一是承包人的部分質(zhì)量責任免除，即發(fā)包人僅對未經(jīng)竣工驗收擅自使用部分的質(zhì)量問題承擔責任;二是建設工程合理使用壽命內(nèi)地基基礎和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量責任不管發(fā)包人是否未經(jīng)竣工驗收擅自使用，均由承包人負責。

　　對于前述第一層意思，在《解釋》起草和征求意見的過程中，主要有兩種不同的觀點：一種認為發(fā)包人未經(jīng)竣工驗收擅自使用應對全部工程質(zhì)量問題承擔責任，理由是發(fā)包人的這種行為違反了法律強制性規(guī)定，應承擔加重的責任;另一種認為發(fā)包人未經(jīng)竣工驗收擅自使用的，應對使用部分承擔質(zhì)量責任，理由是在這種情況下，發(fā)包人擅自使用的可能是全部工程，也可能是一幢建筑物的一部分，還可能只是多幢建筑物中的一幢，如果在這種情況下要求發(fā)包人承擔全部質(zhì)量責任可能導致一些承包人利用這一點規(guī)避質(zhì)量責任，也是不公平的，最高人民法院采納了后一種觀點，筆者認為是正確的。

　　對于前述第二層意思，主要是依據(jù)《建筑法》第六十條的規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，這是我國法律強制性規(guī)定承包人必須承擔的質(zhì)量責任，同時《建筑法》還規(guī)定，在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因質(zhì)量不合格造成損害的，責任者要承擔賠償責任，這個責任者當然主要是指承包人。

　　《解釋》第十三條的規(guī)定中同時提到了幾個專業(yè)術(shù)語：“地基基礎”、“主體結(jié)構(gòu)”和“合理使用壽命”分別是什么?發(fā)生爭議的如何來確定?地基基礎是兩個工程專業(yè)術(shù)語的組合，按國家標準《建筑地基基礎設計規(guī)范》的規(guī)定，地基是指是指支承基礎的土體或巖體，地基按是否經(jīng)過處理分為天然地基和人工地基(經(jīng)過人工處理);基礎是指將結(jié)構(gòu)所承受的各種作用傳遞到地基上的結(jié)構(gòu)組成部分。主體結(jié)構(gòu)一般是指對建筑物的安全和使用構(gòu)成直接影響的主要結(jié)構(gòu)，如建筑工程中的承重墻、梁、柱;道路工程中的路基、路面;橋梁工程中的墩(柱)、承(橋)臺、蓋梁、預制(現(xiàn)澆)梁板、拱橋橋拱等等。地基基礎和主體結(jié)構(gòu)是建筑物的主要組成部分，有一系列國家強制性標準規(guī)范進行規(guī)定，要求地基基礎必須具有足夠的承載力;主體結(jié)構(gòu)必須具有足夠的強度、剛度和穩(wěn)定性，以保證建筑物的安全、正常使用。合理使用壽命即合理使用年限，一般是指建設工程的設計單位按國家或部頒強制性的設計標準、規(guī)范和設計合同的約定進行設計，據(jù)此確定的地基基礎、主體結(jié)構(gòu)、其他重要部位及當時的施工工藝和技術(shù)水平條件所決定的該工程正常使用的最低年限。對于合理使用壽命的確定，目前國家還沒有統(tǒng)一規(guī)定，筆者認為應根據(jù)設計文件注明的合理使用年限來確定，因為設計文件是設計單位接受建設單位的委托，根據(jù)國家強制性的設計標準、規(guī)范和設計合同的要求來進行設計的，是最能準確表明該工程正常使用年限的文件依據(jù)?！稐l例》第二十一條第二款也明確規(guī)定“設計文件應當符合國家規(guī)定的設計深度要求，注明工程合理使用年限”。

　　對于發(fā)生的質(zhì)量問題是否屬于地基基礎或主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量責任爭議，或者設計文件中未注明合理使用年限引發(fā)的爭議，筆者認為應按照國家或部頒強制性標準規(guī)范，由原設計單位認定，原設計單位不能認定的，可通過司法鑒定來確定。

　　(二)建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，風險隨之轉(zhuǎn)移

　　一般來講，標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，其毀損、滅失的風險隨之轉(zhuǎn)移。對于建設工程而言，竣工驗收標志著承包人施工任務的完成和發(fā)包人對該工程接管并使用的開始，即工程的風險責任由承包人轉(zhuǎn)移給了發(fā)包人。發(fā)包人接收后，同時意味著承包人已經(jīng)履行完畢合同義務，從而享有按合同約定請求支付工程價款的權(quán)利。建設工程實踐中，有的發(fā)包人為了提前獲得投資效益，不顧法律的強制性規(guī)定，未經(jīng)驗收就擅自使用竣工的工程，客觀上造成了一定的安全隱患，還有的發(fā)包人以工程未經(jīng)竣工驗收為由拒絕支付工程價款。在這種情況下，發(fā)包人承擔相應的民事法律責任的時間界定成為應該明確的問題，《解釋》第十四條第三款規(guī)定，建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設工程之日為竣工日期，這就明確了此種情況下實際竣工日期的確定，也即此種情況下工程的風險責任轉(zhuǎn)移由發(fā)包人承擔，并且承包人有權(quán)按合同約定要求支付工程價款及相應利息。

　　三、建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用應承擔的行政責任

　　竣工驗收是建設單位的法定義務，并且，建設工程經(jīng)竣工驗收合格后才能使用，發(fā)包人未經(jīng)竣工驗收擅自使用的，除承擔前述民事法律責任外，還要承擔行政法律責任，《條例》第五十八條明確規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任;(一)未組織竣工驗收，擅自交付使用的;(二)驗收不合格，擅自交付使用的;(三)對不合格的建設工程按照合格工程驗收的”。

　　四、對發(fā)包人未經(jīng)竣工驗收，擅自使用的法律責任認定還要求其主觀上存在過錯

　　過錯責任原則是民法理論中一項基本的歸責原則，是指行為人僅在有過錯的情況下才承擔民事責任，沒有過錯就不承擔民事責任，它適用于一般的侵權(quán)或違約行為。發(fā)包人未經(jīng)竣工驗收，擅自使用的法律責任是適用過錯責任原則來認定的，除了要求發(fā)包人有未經(jīng)竣工驗收，擅自使用的行為外，還要求發(fā)包人對此種行為是明知的，即主觀上存在過錯。

　　五、正確理解和運用法律關于此類問題規(guī)定的現(xiàn)實意義

　　《解釋》的實施，彌補了我國現(xiàn)行法律規(guī)定的不足，其第十三、十四條和現(xiàn)行法律法規(guī)構(gòu)成了處理此類問題的法律責任體系，可操作性較強，特別是明確了此類問題的民事責任范圍劃分和風險轉(zhuǎn)移，必將在司法實踐中起到重要的作用。因此，正確理解和運用《解釋》及現(xiàn)行法律法規(guī)，具有重要的現(xiàn)實意義：

　　1、對于發(fā)包人而言，建設工程未經(jīng)竣工驗收不得擅自使用，否則會承擔相應的法律責任，已經(jīng)使用的，也不必對因承包人原因造成的地基基礎和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷而發(fā)愁，這部分責任是必須由承包人來承擔的;

　　2、對于承包人而言，不能企圖利用法律規(guī)定來規(guī)避質(zhì)量缺陷責任，而應該嚴格合同管理，加強施工質(zhì)量控制，確保工程質(zhì)量合格，努力實現(xiàn)合同約定的質(zhì)量標準;

　　3、對于設計單位而言，應按《條例》的規(guī)定在設計文件中注明建筑物的合理使用壽命(年限)，避免不必要的爭議;另外，承包人對地基基礎和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔責任僅是針對施工質(zhì)量缺陷來說的，設計單位仍需對因設計缺陷所引起的質(zhì)量問題承擔責任;

　　4、人民法院在審理此類案件的時候，應準確把握《解釋》的規(guī)定，特別是對于像“合理使用壽命”、“地基基礎”和“主體工程”等專業(yè)性較強的問題應準確界定，不能準確界定的，可請原設計單位作出認定，原設計單位不能認定的，由專業(yè)部門進行司法鑒定。

　　綜上，《解釋》的相關規(guī)定對既有法律法規(guī)的不足進行了補充，并與其構(gòu)成了相對完善的處理此類問題的法律責任體系，這將對依法保護建設工程合同承發(fā)包雙方當事人的合法權(quán)益，維護建設工程市場正常秩序，促進建設工程行業(yè)健康發(fā)展起到積極的作用，也將對未來的司法實踐構(gòu)成重要的影響。因此，正確理解和運用前述關于此種情況下承發(fā)包雙方法律責任的規(guī)定，對于建設工程各法律關系主體以及司法實踐都具有重要的意義。

　　建設工程未經(jīng)驗收發(fā)包人擅自使用的法律后果

　　2011年5月19日，天津市某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“發(fā)包人”)與北京市xx裝飾工程公司(以下簡稱“承包人”)簽訂了《建設工程施工合同》。合同的主要內(nèi)容是：發(fā)包人將位于天津市房地產(chǎn)項目售樓處的幕墻工程，發(fā)包給承包人施工。合同價款為固定總價480萬元，付款方式為按進度付款，工期為30天。

　　合同簽訂后，發(fā)包人于2011年6月24日確認了承包人提供的施工圖紙，承包人開始施工。2011年7月30日，承包人施工完畢。次日，發(fā)包人舉行了售樓處的開幕儀式。此后，雙方因工程質(zhì)量問題產(chǎn)生爭議，既沒有進行竣工驗收，也沒有辦理工程結(jié)算。

　　2012年3月，承包人委托我所律師向法院起訴。

　　承包人的訴訟請求是：請求發(fā)包人給付工程款300萬元及利息。

　　發(fā)包人提出的答辯和反訴意見是：

　　1、工程尚未驗收，不符合工程價款的結(jié)算條件，請求法院駁回承包人訴請。

　　2、工程存在質(zhì)量缺陷，承包人收到整改通知書后，拒絕整改。經(jīng)過鑒定，整改費用為238萬元，現(xiàn)發(fā)包人已經(jīng)委托第三人整改完畢。請求判令承包人承擔整改費用。

　　歸納本案的爭議焦點是：

　　一、訴爭工程是否已經(jīng)具備了結(jié)算條件;

　　二、承包人是否應當履行整改義務，承擔整改費用。

　　下面我們討論上述爭議焦點問題。

　　依據(jù)法律規(guī)定，工程價款的結(jié)算條件是：第一、承包人完成合同內(nèi)的全部施工任務;第二、承包人提交竣工資料和驗收報告;第三、工程驗收合格。

　　再看訴爭工程的履行情況：

　　第一、工程已經(jīng)施工完工。

　　第二、承包人沒有提交竣工資料和驗收報告。

　　施工完畢以后，一定要及時提交竣工資料和驗收報告。這是我們一再向施工企業(yè)強調(diào)問題。承包人不提交竣工資料，即便完成了施工合同中約定的施工任務，發(fā)包人也是無法進行驗收的。另外，建設工程的工期，不是從開工日到施工完畢之日的期限，而是從開工日到工程驗收合格之日的期限?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《最高院司法解釋》)第十四條，對竣工日期進行了以下規(guī)定，“當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：

　　(一)建設工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期;

　　(二)承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期”。

　　可見，承包人提交竣工資料和驗收報告，是發(fā)包人是否拖延驗收的參照物，承包人不提交，就不存在發(fā)包人拖延驗收的問題。承包人未及時提交竣工資料，導致工程驗收滯后，應當由承包人承擔工期延誤的責任。

　　《北京市高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答》(以下簡稱《北京高院解答》)第23問：發(fā)包人以工程未驗收或承包人未移交工程竣工資料為由拒絕支付工程款的，如何處理?

　　答：“發(fā)包人收到承包人提交的工程竣工驗收資料后，無正當理由在合同約定期限或合理期限內(nèi)未組織竣工驗收，又以工程未驗收為由拒絕支付工程款的，不予支持”。

　　這就是說，只要承包人提交了竣工資料，發(fā)包人拖著不驗收的，就算符合了結(jié)算的條件。

　　上述《最高院司法解釋》和《北京高院解答》，都說明了及時提交竣工驗收文件的重要性，施工企業(yè)一定要重視這個問題。

　　本案施工合同的履行情況，就是承包人完成施工后未提交竣工驗收資料。對承包人而言，這是一件非常被動的事情。

　　第三、工程至今沒有驗收。

　　以上分析可以得出結(jié)論：工程項目沒有驗收，責任完全在于承包人，不符合工程價款結(jié)算的條件。

　　這個結(jié)論對于承包人是非常不利的。對于一個沒有經(jīng)驗的律師來說，官司已經(jīng)完全打輸了，法院可以直接駁回承包人的起訴。但是，我們不能接受這樣的結(jié)果。我們用以扭轉(zhuǎn)不利局面的事實依據(jù)和法律依據(jù)，就是我們要給大家介紹的，建設工程未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用的法律問題。

　　我們的事實依據(jù)是，發(fā)包人在沒有竣工驗收的情況下，已經(jīng)舉辦了售樓處的開業(yè)儀式，已經(jīng)占有使用了工程。

　　我們的法律依據(jù)是，《最高院司法解釋》 第十三條規(guī)定：“建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持”。

　　依據(jù)這一規(guī)定，未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用，又以使用部分主張工程質(zhì)量權(quán)利的，不予支持。不予支持的意思是，發(fā)包人原來享有的工程質(zhì)量權(quán)利，從擅自使用以后，不再受法律保護。讓我們先來看看發(fā)包人對于工程質(zhì)量的權(quán)利都包括哪些內(nèi)容。依據(jù)法律規(guī)定和建設工程的交易習慣，發(fā)包人對于工程質(zhì)量具有四項基本權(quán)利：第一、發(fā)包人有要求承包人配合驗收，達到工程質(zhì)量合格的權(quán)利;第二、驗收不合格，發(fā)包人有不結(jié)算工程款的權(quán)利;第三、驗收合格以前的質(zhì)量缺陷，發(fā)包人有要求承包人整改的權(quán)利;第四、驗收合格以后的質(zhì)量缺陷，發(fā)包人有要求承包人保修的權(quán)利。

　　但是根據(jù)前述《最高院司法解釋》第十三條的規(guī)定，發(fā)包人擅自使用以后，就已經(jīng)喪失了原有的四項權(quán)利。與此相對應，工程項目未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用的法律后果是：

　　一、免去了承包人的驗收義務。

　　《合同法》第279條規(guī)定，“建設工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。未經(jīng)驗收，擅自使用，視為發(fā)包人放棄了對承包人提出工程質(zhì)量異議的權(quán)利，因此，按照司法解釋的規(guī)定，免去了承包人的驗收義務。

　　二、擅自使用之日，視為竣工之日，已經(jīng)具備了工程價款的結(jié)算條件

　　《最高院司法解釋》 第十四條第三項規(guī)定，“建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設工程之日為竣工日期”。因此，訴爭工程從擅自使用之日，視為竣工之日，已經(jīng)具備了工程價款的結(jié)算條件。發(fā)包人拖欠工程款的，應當從擅自使用的次日支付利息。

　　三、免去了承包人的整改義務。

　　四、免去了承包人的保修義務。

　　《最高院司法解釋》規(guī)定，發(fā)包人擅自使用以后，又以使用部分的工程質(zhì)量主張權(quán)利的，不予支持。這種質(zhì)量權(quán)利，包括發(fā)包人要求承包人返修、整改和保修的權(quán)利。這種不支持，是從擅自使用開始，面向未來，沒有時間限制，不論何時提出，均不予支持，不僅及于工程驗收階段，而且及于工程保修階段。既然免去了承包人的保修義務，工程保修款就應當與結(jié)算款一并支付。

　　至此，本案又得出了新的結(jié)論：

　　一、工程價款已經(jīng)具備了結(jié)算條件;

　　二、承包人無需承承擔整改義務，無需承擔整改費用。

　　可見，建設工程未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用的法律規(guī)定，對于施工企業(yè)來說，具有十分重要的意義。下面我們介紹，未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用，應當注意的法律問題。

　　第一、發(fā)包人擅自使用，應當解釋為，未經(jīng)承包人同意的使用。

　　如果發(fā)包人使用工程經(jīng)過了承包人同意，比如，雙方對使用工程簽訂了書面協(xié)議，約定發(fā)包人使用以后并不免除承包人的質(zhì)量驗收責任，驗收不合格的，承包人仍然要承擔整改義務。這種情況就不能視為發(fā)包人擅自使用。因此，承包人要注意的問題是，不能就發(fā)包人使用工程事宜達成書面協(xié)議。

　　第二、發(fā)包人擅自使用以后，承包人不要再配合進行工程驗收。

　　發(fā)包人擅自使用工程后，承包人再配合工程驗收的，不論驗收是否合格，都會出現(xiàn)新的爭議。驗收合格的，竣工日是按照擅自使用之日確定，還是按照驗收合格之日確定，就會產(chǎn)生爭議;驗收不合格的，承包人是否應當承擔返修、整改義務，也會發(fā)生爭議。

　　如果有的承包人在發(fā)包人擅自使用以后又配合驗收了，如何處理?杭州市中級人民法院民一庭《關于審理建設工程及房屋相關糾紛案件若干實務問題的解答》(2010年11月1日)的觀點是，“此行為與使用未峻工驗收工程性質(zhì)一致，均屬于接收不安全、不合格的建筑物，應由發(fā)包人承擔質(zhì)量風險”。但是，此觀點僅適用于杭州中級法院的管轄范圍之內(nèi)，其他地方的法院僅能作為參考。為了避免出現(xiàn)爭議，承包人在發(fā)包人擅自使用后，不要再配合進行工程驗收。

　　第三、對于承包人質(zhì)量責任的免除，僅限于擅自使用的部分。

　　《最高院司法解釋》規(guī)定的是“發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持”。沒有使用的部分，承包人仍有配合驗收的義務。

　　第四、發(fā)包人擅自使用的方式，應當是按照建筑物的用途使用。

　　比如說，工程項目是餐廳，已經(jīng)開業(yè)了。如果只是放了一些物品，不能視為已經(jīng)使用。但是，有的地方法院認為，只要工程項目已經(jīng)交付，發(fā)包人已經(jīng)實際轉(zhuǎn)移占有的，也視為擅自使用。例如，深圳市中級人民法院《關于建設工程合同若干問題的指導意見》(2006年8月27)第16條規(guī)定，“建設工程完工后未經(jīng)竣工驗收，工程已由發(fā)包人實際控制的，發(fā)包人既不組織竣工驗收，又未提出質(zhì)量問題的，視為工程已經(jīng)竣工驗收合格，工程完工之日視為工程竣工驗收合格日”。

　　第五、發(fā)包人擅自使用，不免除承包人對地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔民事責任

　　《最高院司法解釋》規(guī)定，“承包人應當在建設工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔民事責任”。

　　第六、承包人要注意收集和保存發(fā)包人擅自使用的證據(jù)

　　這種證據(jù)應該能夠證明發(fā)包人已經(jīng)擅自使用了工程，同時，要能夠證明擅自使用的時間。

　　為了確保建設工程質(zhì)量合格，《建筑法》第六十一條明確規(guī)定了“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。 《最高院司法解釋》第十三條則進一步規(guī)定了，工程項目未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用的，要承擔相應的法律責任。以上我們通過具體案例介紹了建設工程未經(jīng)驗收，發(fā)包人擅自使用的法律后果，希望能夠引起承發(fā)包企業(yè)的重視。

　　房屋未經(jīng)竣工驗收或驗收不合格擅自使用的應受的處罰

　　建設工程實行監(jiān)理的，發(fā)包人應當與監(jiān)理人采用書面形式訂立委托監(jiān)理合同。發(fā)包人與監(jiān)理人的權(quán)利和義務以及法律責任，應當依照本法委托合同以及其他有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定

　　法律咨詢：房屋未經(jīng)竣工驗收或驗收不合格擅自使用的應受什么處罰?

　　律師回答：

　　建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任：未組織竣工驗收，擅自交付使用的;驗收不合格，擅自交付使用的;對不合格的建設工程按照合格工程驗收的。

　　相關法律知識：

　　《中華人民共和國建筑法》中有關內(nèi)容的規(guī)定

　　第七條建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證;但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

　　按照國務院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

　　第八條申請領取施工許可證，應當具備下列條件：

　　(一)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù);

　　(二)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;

　　(三)需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求;

　　(四)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè);

　　(五)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料;

　　(六)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施;

　　(七)建設資金已經(jīng)落實;

　　(八)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設行政主管部門應當自收到申請之日起十五日內(nèi)，對符合條件的申請頒發(fā)施工許可證。

　　第九條建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應當向發(fā)證機關申請延期;延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

　　第十條在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起一個月內(nèi)，向發(fā)證機關報告，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護管理工作。

　　建筑工程恢復施工時，應當向發(fā)證機關報告;中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發(fā)證機關核驗施工許可證。

　　第十一條按照國務院有關規(guī)定批準開工報告的建筑工程，因故不能按期開工或者中止施工的，應當及時向批準機關報告情況。因故不能按期開工超過六個月的，應當重新辦理開工報告的批準手續(xù)。

　　第十二條從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監(jiān)理單位，應當具備下列條件：

　　(一)有符合國家規(guī)定的注冊資本;

　　(二)有與其從事的建筑活動相適應的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員;

　　(三)有從事相關建筑活動所應有的技術(shù)裝備;

　　(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十三條從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應等級的資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。

　　出租未經(jīng)竣工驗收房屋的法律后果認定

　　【案例要旨】

　　建設方將未經(jīng)竣工驗收的房屋用于出租的行為違反了《建筑法》關于工程交付使用的強制性規(guī)定，但在工程系根據(jù)規(guī)劃許可建造的情況下，已完工的房屋屬于合法不動產(chǎn)，故租賃合同仍屬有效。由于此類房屋存在重大安全隱患，出租人違反了對租賃物的瑕疵擔保義務，應對相應期間的租金進行調(diào)整，由出租人自行承擔主要租金損失。

　　【案情簡介】

　　上訴人(原審被告)P公司

　　被上訴人(原審原告)L公司

　　2010年12月19日，P公司與L公司簽訂一份《租賃合同》，約定L公司將位于上海市上南路6695號研發(fā)輔助樓(地下一層至地上十一層，總計11,571平方米)出租給P公司。租賃期限15年，L公司在2010年12月31日前交付給P公司，房屋裝修期為三個半月，從2011年4月1日起開始計算租金。其中第一、二年的租賃費為每天每平方米1.5元(人民幣，下同)。P公司應交付50萬元保證金，并負責按照四星級以上標準進行室內(nèi)裝修，裝修費用自負。L公司協(xié)助P公司在租賃房產(chǎn)地點辦理營業(yè)執(zhí)照，L公司有義務協(xié)助P公司處理其他外圍事宜。2011年1月24日，L公司、P公司簽訂《補充協(xié)議》，約定L公司承諾在2011年3月31日將經(jīng)消防等驗收合格的出租房產(chǎn)交付P公司。雙方確認租金起算日順延至2011年10月1日。2011年3月14日，L公司進行了竣工驗收消防備案。

　　另查明，L公司是系爭土地的使用權(quán)人，該土地屬工業(yè)用地性質(zhì)，L公司已取得了系爭房屋建設工程的施工許可證、規(guī)劃許可證。

　　2011年7月18日，L公司、P公司簽訂《補充協(xié)議》，載明L公司已于2011年5月1日將所租房屋交付P公司，租金起算日更改為2011年9月20日。本協(xié)議簽署后三日內(nèi)P公司向L公司交納首期租金(6個月)共計約2,978,673.75元(P公司2010年所交50萬定金可以沖抵其中，在雙方核實租賃面積后，多退少補)。2011年8月左右，P公司施工人員全部撤場。2011年12月，L公司向P公司發(fā)出律師函，內(nèi)容提及P公司租賃用途為開辦賓館以及要求P公司在一周內(nèi)復工。L公司與P公司均確認，P公司實際租賃面積為10,875平方米，按每天每平方米1.5元計算的年租金為5,954,062元，P公司曾申請了“上海P酒店管理公司”的名稱預核準，但該公司并未注冊成立。

　　2011年12月28日，系爭房屋建設工程進行了竣工驗收。2012年1月19日，建設主管部門出具備案報告：工程竣工標準符合規(guī)定,竣工時間為2011年12月28日。

　　后L公司以P公司為被告訴至法院，請求：1、解除L公司、P公司簽訂的《租賃合同》及《補充協(xié)議》;2、P公司承擔提前終止合同的違約金595,844元(即當年租金的10%);3、P公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金5,305,462.50元。

　　訴訟中， L公司、P公司在一審法院主持下完成了房屋交接。二審中，雙方當事人均認可，在2011年5月1日至2011年11月27日的期間，系爭房屋工程仍在進行后續(xù)收尾施工，P公司收房后進行了少量零星拆除施工，P公司表示不對其施工的部分主張損失。

　　【裁判結(jié)論】

　　一審法院經(jīng)審理認為，L公司與P公司之間的租賃合同及相關補充協(xié)議均系合法有效，P公司擅自撤場，應對合同解除承擔主要責任，但系爭土地屬工業(yè)性質(zhì)，對酒店注冊造成一定影響，L公司亦應承擔一定責任，對違約金不予支持，酌定由P公司承擔70%的租金損失。

　　判決：一、解除L公司與P公司之間的《租賃合同》及《補充協(xié)議》;二、P公司向L公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金3,291,025元(已扣除P公司支付的定金50萬元);三、駁回L公司的其他訴訟請求。

　　判決后，P公司不服，上訴稱，根據(jù)《建筑法》規(guī)定，未經(jīng)竣工驗收的工程不得投入使用，L公司在系爭工程未經(jīng)竣工驗收的情況下即將房屋交付上訴人使用，上訴人無法正常使用房屋，系爭租賃合同違反法律的強制性規(guī)定，應屬無效。故請求二審法院撤銷原判，改判駁回被上訴人L公司的原審訴請。

　　二審法院經(jīng)審理認為，系爭租賃合同屬有效，但L公司在工程未經(jīng)竣工驗收的情況下交房，違反法律規(guī)定及合同義務，房屋竣工驗收前的租金損失應由L公司承擔70%，由P公司承擔30%。遂判決：一、維持一審判決第一、三項主文;二、變更一審判決第二項主文為：P公司向L公司支付2011年10月1日至2012年8月27日的租金共計人民幣2,710,300元(已扣除P公司支付的定金50萬元)。

　　【評析意見】

　　在本案租賃合同的履行過程中，雙方簽訂的《補充協(xié)議》確認，L公司已于2011年5月1日將“研發(fā)輔助樓”交付給P公司，并約定以2011年10月1日作為租金起算日。但從交房當日直至2011年12月28日，該“研發(fā)輔助樓”工程都處于未竣工驗收的狀態(tài)?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”雙方這一提前用房行為的法律后果成為了二審中核心爭議焦點，具體而言，本案有兩個方面的問題需要辨明：一、標的房屋未竣工驗收的租賃合同效力如何?二、如租賃合同有效，出租人與承租人應當分別承擔什么責任?

　　一、合同效力問題：租賃房屋的合法性審查以規(guī)劃許可為核心要件

　　標的物合法是租賃合同有效的前提，但在房屋租賃案件的審判實踐中，應當如何確認標的房屋的合法性曾經(jīng)是存在較大分歧的問題。因為房屋工程的規(guī)劃審批、施工審批、驗收備案、權(quán)屬登記等多個環(huán)節(jié)都屬于國家管制的范圍，涉及眾多規(guī)范性文件的強制性條款。而事實上，有許多未能完全取得合法手續(xù)的房屋也已建成使用，并且進入了租賃市場，對此類手續(xù)不完備的房屋是否應當一概認定為違法建筑，從而將涉及此類房屋的租賃合同也認定為無效?2009年，最高院頒布了《關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的司法解釋》，其中第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。”根據(jù)該條規(guī)定，租賃房屋的合法性審查應當以是否取得規(guī)劃許可為核心要件，因為規(guī)劃管理部門的規(guī)劃審批反映的是國家對建設項目在區(qū)域用地布局、功能分區(qū)、交通體系中的合法性認定，在城鎮(zhèn)區(qū)域進行建設工程都應該根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條的規(guī)定申請規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證是建設工程的“準生證”，沒有取得規(guī)劃許可和未按照規(guī)劃建造的建筑物均屬于違法建筑。

　　而根據(jù)《建筑法》第六十一條的規(guī)定，竣工驗收確實是工程交付使用的前提，但從調(diào)整對象和立法目的的角度分析，該規(guī)定是關于工程質(zhì)量驗收程序的管理性規(guī)定，主要目的是從建筑物安全性的角度，要求建設方在施工結(jié)束后對建筑質(zhì)量進行全面檢查，以確保新建工程在具備合格質(zhì)量標準和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是針對建筑物本身的合法性問題。建設方違反《建筑法》的該條規(guī)定，擅自使用未經(jīng)驗收的工程，應該自行承擔房屋質(zhì)量瑕疵的風險，但這并不影響相關租賃合同的效力。故本案的標的房屋雖在竣工驗收前投入使用，但L公司已經(jīng)取得了系爭建設工程的規(guī)劃許可證，系爭工程屬合法建造，故L公司與P公司之間的租賃合同仍屬合法有效。

　　二、責任分擔問題：出租人應對房屋的建筑安全承擔嚴格擔保責任

　　L公司違反《建筑法》的強制性規(guī)定，在房屋未經(jīng)竣工驗收的情況下即交付P公司使用，P公司據(jù)此抗辯其不應支持租金，P公司的抗辯是否具有合理性?

　　我們認為，《建筑法》第六十一條的規(guī)定不能直接適用于租賃合同糾紛的責任認定，應當將L公司的這種違法交房行為放入出租人合同義務的框架進行評判?！逗贤ā返诙僖皇鶙l規(guī)定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”《合同法》第二百三十三條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”最高法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：……(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。”從上述法律規(guī)定中可以梳理出三點：一、出租人在租賃期間內(nèi)對租賃物承擔持續(xù)性的瑕疵擔保義務，二、在房屋租賃合同中，出租人對房屋的建筑安全性能承擔嚴格的瑕疵擔保義務，在房屋存在質(zhì)量安全問題的情況下，而承租人享有法定的合同解除權(quán)。三、出租人的這種嚴格責任并不因承租人的明知而免除。

　　本案中，L公司在系爭房屋未經(jīng)驗收的情況下即交付給P公司，該房屋的工程質(zhì)量未經(jīng)檢驗，存在嚴重的安全隱患，L公司顯然違反了上述法律及司法解釋規(guī)定的嚴格瑕疵擔保義務。同時根據(jù)法律規(guī)定，雖然本案中P公司對此是明知且同意的，但并不導致免除L公司應承擔的責任。關于由此產(chǎn)生的法律后果，法律及司法解釋規(guī)定了承租人享有合同解除權(quán)，但在本案中，承租人并未行使解除權(quán)，合同也沒有就這種行為約定具體的違約責任，而且房屋嗣后確實通過了竣工驗收，并進行了驗收備案。但因為房屋在竣工驗收前處于不適宜于租賃使用的狀態(tài)，承租人有權(quán)請求減免相應期間的租金。根據(jù)本案的實際情況，P公司自認在收房后進行了少量零星施工，已經(jīng)對房屋進行了實際利用，故不能完全免除P公司在該段期間內(nèi)的租金支付義務，二審法院最終酌定由P公司承擔2011年10月1日至2011年12月28日期間30%的租金。

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