土地使用權(quán)出現(xiàn)爭議如何確權(quán)_土地使用權(quán)的年限

　　土地使用權(quán)(Land Use Rights)是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹土地使用權(quán)出現(xiàn)爭議時(shí)的相關(guān)法律知識。

　　土地使用權(quán)出現(xiàn)爭議確權(quán)的方法

　　一、行政訴訟在土地確權(quán)案件中的作用與立法預(yù)求相去甚遠(yuǎn)。

　　《中華人民共和國行政訴訟法》第一條規(guī)定：“為保證人民法院正確及時(shí)審理行政案件，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，維護(hù)和監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行使職權(quán)，根據(jù)憲法制定本法。”顯然本法的立法目的是為法院審理行政案件提供保障，為行政相對人的權(quán)利救濟(jì)提供渠道，促進(jìn)行政機(jī)關(guān)依法行政，這就是訴訟法的立法目的、立法預(yù)求。就土地確權(quán)案件而言，行政訴訟的立法預(yù)求難以實(shí)現(xiàn)。理由如下：

　　1、土地確權(quán)案件不僅涉及土地行政管理關(guān)系，同時(shí)涉及平等主體之間的民事關(guān)系。單純的行政訴訟以審查被訴具體行政行為是否合法的審查制度，很難觸及查清行政爭議的本質(zhì)，使行政審判的審查停留在行政行為的是否合法的表層的問題上，當(dāng)然這對于行政審判而言是核心問題，而從“保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益”角度講，這里的審查顯然屬于表層次的問題，這是行政訴訟審查制度與立法目的在土地確權(quán)案件中暴露出的矛盾。

　　2、行政相對人的訴訟請求往往得不到人民法院的審查角度、范圍完整的呼應(yīng)。行政相對人之訴愿在于實(shí)現(xiàn)其對土地的使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)其民法上的物權(quán)，希望人民法院通過行政審判監(jiān)督行政機(jī)關(guān)的違法行為，從而實(shí)現(xiàn)其根本的請求，但行政訴訟的審查角度雖然立足于相對人的民法上的權(quán)利即土地使用權(quán)而賦予其起訴的資格，但審查的靶子是行政行為是否違法。依照《行政訴訟法》第五十四條之規(guī)定，人民法院對被訴具體行政行為全面審查，只要存在五種違法情形中的任何一種即應(yīng)判決撤銷。相對人民法上的權(quán)利是否可以得以實(shí)現(xiàn)，并不是行政判決關(guān)注的焦點(diǎn)，其裁判的結(jié)果也往往不能滿足相對人的根本的訴訟請求。

　　3、撤銷判決對相對人的土地使用權(quán)保護(hù)只能是宣告式的，宣告被訴確權(quán)行為侵害了原告的合法權(quán)益，也不能真正使其權(quán)利的內(nèi)容明朗化、確定化。因此，即使判決撤銷確權(quán)文件，決定也并不能徹底解決問題。第四、審判實(shí)踐中存在大量的行政機(jī)關(guān)敗訴后不再作作為，拖延作為的問題，有的將矛盾推向法院，從而使當(dāng)事人最高關(guān)注的土地權(quán)利懸而未決，使當(dāng)事人長期陷入無盡的紛爭中，審判實(shí)踐中因不服土地確權(quán)引起的行政訴訟案件反復(fù)審理長達(dá)五、六年的并不罕見，審判的法律效果、社會效果均受到質(zhì)疑。

　　上述問題實(shí)質(zhì)就是行政審判土地確權(quán)案件并不能一步到位，切中當(dāng)事人真正的訴愿，將其關(guān)注的民事爭議解決徹底。針對該問題，有人提出以行政附帶民事的方式一并解決，最高人民法院關(guān)于執(zhí)行行政訴訟法的98條解釋第61條似乎采用了此觀點(diǎn)。最高人民法院行政庭對98條司法釋義專著對該條解釋又稱行政與民事的判決、裁定一般分別作出。

　　這其實(shí)并不是附帶民事訴訟，只能是同一審判組織包攬行政訴訟和民事訴訟而已，況且分別作出必然由行政庭作出民事判決，違反了法院組織法及訴訟法的規(guī)定。因此筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)明確行政附帶民事制度。這類行政爭議基于民事而言，人民法院審理民事爭議是天經(jīng)地義，合并審理不存在理論上的障礙。在《中華人民共和國土地法》出臺前，土地使用權(quán)爭議案件本身就是由人民法院作為民事案件審理。在行政訴訟中，無論是原告或是第三人提出解決相關(guān)民事爭議的請求都應(yīng)該允許，而事實(shí)上無論原告或第三人除對被訴確權(quán)決定表示異議或支持外，對爭議土地的歸屬肯定是要提出自己的請求。

　　基于當(dāng)事人意思自治原則，人民法院可以一并審理，不存在技術(shù)上的問題。判決的情形歸納如下：

　　(一)政府對土地之確權(quán)行為合法的，判決維護(hù)。

　　(二)土地確權(quán)主要證據(jù)充分，而存在程序或適用法律錯(cuò)誤的判決確認(rèn)違法由人民法院以司法權(quán)確認(rèn)土地權(quán)。

　　(三)土地確權(quán)主要證據(jù)不足，而法庭可查明事實(shí)的直接由法院判決確權(quán)。

　　(四)土地確權(quán)主要依據(jù)不足，而人民法院又無法查明權(quán)屬的亦由人民法院本著尊重歷史、方便生產(chǎn)、生活的原則，依相鄰權(quán)理論法律作出土地權(quán)屬判決。

　　二、最高人民法院司法解釋關(guān)于相鄰關(guān)系的訴權(quán)規(guī)定與《土地法》中關(guān)于土地權(quán)屬爭議解決機(jī)制沖突。

　　98條解釋第61條僅限于被告對平等主體之間民事爭議所作的裁決違法方能啟動(dòng)行、民一并審理程序，對被告作出的頒發(fā)土地證書的確權(quán)行為在頒證違法的情形下是否應(yīng)啟動(dòng)行政附帶民事裁判程序?實(shí)踐中很少有人提及。因?yàn)檫@里不存在行政裁決而且裁決違法的前提。而實(shí)踐中，不服頒發(fā)土地證而引起的行政案件在全國范圍一直在20%以上，這類土地確權(quán)案件能否得到妥善的歸屬和處理關(guān)系到行政審判的健康發(fā)展，也影響著社會的安定。

　　實(shí)踐中不服頒發(fā)土地證的情形有以下兩種：

　　一是有證的起訴政府給另一方頒證侵權(quán);

　　二是無證的起訴政府給另一方頒證行為侵權(quán)。筆者認(rèn)為，無論起訴方有無相關(guān)證件起訴政府給另一方頒證行為侵權(quán)，只要有行政訴訟法上所稱政府頒證行為與其有利害關(guān)系即是有原告資格，可以起訴。但問題是頒證行為被撤，被維持當(dāng)事人間暗含的民事爭議并未消除，而人民法院又不能一并解決。筆者認(rèn)為如上述兩種起訴的情況，過去的行政審判并沒有抓住問題的本質(zhì)，不服頒證行為并沒有反映矛盾的實(shí)質(zhì)。因此，人民法院沒有厘清不服確權(quán)行為的實(shí)質(zhì)而簡單地受理而形成了隔靴撓癢。筆者認(rèn)為，此類糾紛應(yīng)當(dāng)屬于土地使用權(quán)爭議。理由如下：所謂土地權(quán)屬爭議，望文生義是指土地所有權(quán)或使用權(quán)歸屬爭議。

　　《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》(2003年1月3日國土資源部公布，同年3月1日實(shí)施)即采用了上述定義。針對上述不服頒證行為的行政訴訟案件，表面看是對政府的頒證行為不服，僅指一具體行政行為而言，而事實(shí)上當(dāng)事人不服之理由則是當(dāng)事人認(rèn)為該行為侵犯了其特定范圍的土地所有權(quán)或使用權(quán)。當(dāng)事人起訴的前提必然是關(guān)于特定范圍的土地權(quán)屬與相鄰方或其他相關(guān)方產(chǎn)生了不同的認(rèn)識，各自均主張權(quán)利，否則根本不可能引起一方對政府給另一方頒證行為不服的問題。

　　既然如此，頒證行為僅僅是造成土地權(quán)屬爭議的原因，而當(dāng)事人的訴愿指向應(yīng)該是土地所有權(quán)或使用權(quán)的歸屬，因此，應(yīng)該看到在原告與第三人間存在的土地權(quán)屬爭議才是原告起訴的真正原因，故頒證行為是表象，糾紛實(shí)質(zhì)是土地權(quán)利之歸屬。因此，人民法院拋開人民政府直接審理頒證行為并不能從根本上解決糾紛。

　　筆者認(rèn)為讓人民政府依《土地管理法》第16條按土地權(quán)屬爭議進(jìn)行解決，人民法院在爭議違法、當(dāng)事人不服再提起行政訴訟時(shí)，人民法院依行政附帶民事判決的方式一并解決應(yīng)該是一步到位的解決爭議的最佳方式。最高人民法院行政庭有學(xué)者也認(rèn)為，土地權(quán)屬爭議的前提是各方均沒有權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確、址清楚的權(quán)屬證明文件、辦法文件，但歷史上已由他人無條件合理的長期使用至今，造成永久性占有的事實(shí)。

　　這是對土地權(quán)屬爭議外延的人為的限制，爭議是雙方當(dāng)事人的態(tài)度，至于爭議是否有道理那是實(shí)體問題，即使雙方均有證件，各方也仍然對證件的理解表示不同的意見，依然可以形成權(quán)屬爭議?！锻恋貦?quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》第20條規(guī)定，處理爭議機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)材料中第(一)項(xiàng)為人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證。由此可見，有證件依然可以形成爭議。

　　有一點(diǎn)須要說明的是人民政府的處理結(jié)論、方式，《辦法》并沒有明確如裁判的形式多種多樣。筆者認(rèn)為這種裁決是一種準(zhǔn)司法的行為，應(yīng)該包括駁回申請，維持現(xiàn)狀，如須撤銷土地證件(該爭議應(yīng)由縣級以上人民政府作出)應(yīng)對爭議的土地歸屬作出結(jié)論。如果不作為土地爭議先行由政府處理。

　　相鄰方的任何一方起訴，很多情形下會形成互訴對方的土地證，甚至雙方均被撤銷，再由政府重新確權(quán)又可能產(chǎn)生新的被訴頒證行為。而依筆者之見以可直接抓住各方爭議的民事爭議，同時(shí)不至于使政府繞過對頒證行為的審查，人民法院在對處理決定審查時(shí)仍然可以對頒證行為的合法性進(jìn)行審查，從而防止違法的頒證行為不能得到糾正。

　　綜合所述，筆者認(rèn)為最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《行政訴訟法》的98條解釋第十三條中賦予相鄰權(quán)一方具有行政起訴權(quán)對于土地相鄰關(guān)系中的土地使用權(quán)爭議問題解決方式與土地法的解決方式相沖突，筆者認(rèn)為，這種籠統(tǒng)的關(guān)于相鄰關(guān)系方訴權(quán)的規(guī)定，沒有引導(dǎo)出正確的解決糾紛的途徑。應(yīng)對土地相鄰權(quán)引起的行政爭議明確界定為土地權(quán)屬爭議，先行由政府裁決，這樣可以使大量的涉及土地的案件在進(jìn)入人民法院前經(jīng)過政府部門的第一步的梳理審查，更有利于政府自我糾正違法行為，也方便當(dāng)事人申請，更重要的是可以大量減輕人民法院日益沉重的審判壓力，也符合現(xiàn)代行政裁決專業(yè)化的發(fā)展趨勢。

　　另外，值得注意的是《行政復(fù)議法》第三十條關(guān)于土地等自然資源爭議先行復(fù)議中復(fù)議前置的范圍及復(fù)議與訴訟如何銜接存在激烈的爭議。依筆者之見，準(zhǔn)確界定土地爭議范圍，提倡政府裁決在前，人民法院作終局裁判可以消除許多不必要的爭議。

　　三、行政訴訟在土地確權(quán)案件中忽視了第三人的信賴?yán)姹Ｗo(hù)，個(gè)別情況下審判反而引發(fā)了更多的紛爭。

　　由于行政行為具有確定力，一旦作出，就應(yīng)被推定為合法有疚。法律要求相對人予以信任和依賴?；谛刨囈蛩氐拇嬖冢梢矐?yīng)保護(hù)相對人基于依賴所生之利益，禁止政府行為以任何借口任意變更既有行政決定甚至反復(fù)無常，哪怕是“有錯(cuò)必糾”也應(yīng)受到必要的限制。在行政審判也應(yīng)當(dāng)對相對人的依賴?yán)嬗枰愿叨戎匾暎瑢`法行政行為實(shí)行有限有撤銷，土地確權(quán)案件主要涉及第三人的利益。現(xiàn)行行政訴訟法雖然設(shè)立了第三人制度，但對第三人是否可以提出獨(dú)立的訴訟請求沒有明確規(guī)定，以至導(dǎo)致人民法院在只要原告啟動(dòng)訴訟程序時(shí)即時(shí)被訴具體行政行為是否合法進(jìn)行全面審查，第三人的舉證對被訴具體行政行為的審查是否有參考作用法律規(guī)定態(tài)度不明，從而忽視了第三人的利益。

　　以土地確權(quán)案件為例，第三人對土地的占有、使用是基于被告的審批、確認(rèn)，為維護(hù)法律秩序和社會生活的穩(wěn)定，為禁止政府行為反復(fù)無常，信守承諾應(yīng)該對相對人因信賴政府而取得的利益予以保護(hù)，這是行政法信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則的應(yīng)有之義。因此，行政審判應(yīng)該關(guān)注第三人基于對被告的信任而取得的財(cái)產(chǎn)或其他方面的利益保護(hù)，不能因被告的違法行為而承擔(dān)實(shí)際上的損失。

　　在不服頒發(fā)土地證的土地確權(quán)案件中，實(shí)踐中一般不作土地爭議理解，更容易忽視第三人的利益。特別是在當(dāng)事人已修房蓋屋的情況下，撤銷證件將會帶來更大的社會隱患。筆者認(rèn)為只要不存在證件兩證權(quán)利沖突、重疊問題一般不能撤銷。而最合乎實(shí)際的方法應(yīng)將其歸為土地使用權(quán)爭議處理，政府在處理爭議中首先對爭議問題作出處理，如果須要撤銷證件，由此造成的損失被告應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，在人民法院審理土地權(quán)屬爭議案件中對當(dāng)事人持有的土地使用證件只要不存在權(quán)利沖突的一般也不能否認(rèn)其效力，這既是出于對維持社會安定性的考慮，也是對誠信政府的一種支持。

　　在涉及土地確權(quán)案件中，輕易地撤證行為可能使政府無所適從，也使人民法院無所適從。值得強(qiáng)調(diào)的是人民法院否認(rèn)頒證的合法性，依職權(quán)再作土地權(quán)屬的裁判，必然強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的舉證責(zé)任，兼顧政府在行政行為中的檔案材料，在事實(shí)確定難以查清的前提下，只能以公平原則、以尊重歷史、方便生產(chǎn)生活為原則，當(dāng)然法院的司法能力將承擔(dān)考驗(yàn)。

　　綜合所述，人民法院審理土地確權(quán)案件應(yīng)該明確適用行政附帶民事判決，并應(yīng)與土地法相呼應(yīng)，明確土地權(quán)屬爭議的范圍形式，在判決中應(yīng)確立信賴保護(hù)利益，盡量避免引發(fā)新的矛盾，取得最佳的社會效果。

　　土地使用權(quán)年限

　　土地使用權(quán)指單位或個(gè)人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

　　根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　　居住用地70年;

　　工業(yè)用地50年;

　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

　　商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　倉儲用地50年;

　　綜合或者其他用地50年。

　　土地使用權(quán)的基本介紹

　　土地使用權(quán)是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。2011年 1月，一則“土地使用期滿后會無償收回”的消息引起各方關(guān)注。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)是土地法規(guī)中最基本最重要的概念。土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。

　　農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)和鄉(xiāng) (鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)用地使用權(quán)通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。

　　土地使用權(quán)的辦理程序

　　初始土地登記

　　(1)申請登記。由用地者到市國土資源局地籍股填寫土地登記申請書，提交申請人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來源證明文件。

　　(2)地籍調(diào)查。由國土資源局派人到實(shí)地調(diào)查，全面核實(shí)土地登記申請的內(nèi)容，計(jì)算宗地面積，繪制宗地圖。

　　(3)權(quán)屬審核。由國土資源局專職人員對申請登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來源、宗地面積等進(jìn)行審核。

　　(4)注冊登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。

　　(5)頒發(fā)土地證書。申請人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領(lǐng)取《土地使用證》。

　　變更土地登記(過戶)

　　(1)申請變更登記。屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方填寫好轉(zhuǎn)讓申請書、轉(zhuǎn)讓合同書、轉(zhuǎn)讓登記表;屬繼承房屋取得土地使用權(quán)的，提供公證繼承書，并填寫土地登記申請書;屬祖屋分戶的，提交分戶協(xié)議書或戶主申請，填寫土地登記申請書;還要提交申請人的身份證或戶口簿和原土地證書、房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來源證明文件。

　　(2)變更地籍調(diào)查。變更必須與原來宗地登記檔案并案進(jìn)行。宗地部份變更的，要實(shí)地核定面積，界址點(diǎn)，重新繪制宗地圖;宗地全部變更，界址沒有變化的，可不進(jìn)行界址調(diào)查，但宗地圖應(yīng)重新繪制。

　　(3)變更權(quán)屬審核。內(nèi)容與初始土地登記相同。

　　(4)注冊登記，換發(fā)證書。注消原《土地登記卡》、填寫新的《土地登記卡》，更改《土地歸戶卡》。收回注銷原《土地使用證》，填寫頒發(fā)新的《土地使用證》。

　　土地使用權(quán)抵押登記

　　(1)申請。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂十五日內(nèi)，憑抵押合同，貸款合同申請抵押登記。填寫土地抵押登記申請書。并提供《國有土地使用證》或《集體土地使用證》、身份證等有關(guān)材料。

　　(2)地籍調(diào)查。由國土資源局派人對新設(shè)定土地使用權(quán)抵押權(quán)的宗地進(jìn)行地籍調(diào)查。

　　(3)權(quán)屬審核。土地登記人員對抵押設(shè)定的登記內(nèi)容進(jìn)行審核。

　　(4)注冊登記。經(jīng)審核符合登記的，在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行注冊登記。

　　(5)頒發(fā)證書。申請人憑身份證和《土地登記收件單》領(lǐng)取《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

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