土地使用權出現(xiàn)爭議如何確權_土地使用權的年限(2)
土地使用權出現(xiàn)爭議如何確權_土地使用權的年限
土地使用權的無證情況
難以知曉設定抵押權的情況
有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足，便用建設用地土地使用權到銀行做貸款抵押。而根據(jù)《物權法》第一百八十二條規(guī)定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。購房人如果不要求辦理土地使用權證，就不容易了解到在土地使用權上設定的抵押，也就無法及時規(guī)避風險。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權，并從價款中優(yōu)先受償。而此時房地產(chǎn)購買者的合法權益將很難得到維護。
難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實
有些開發(fā)商一味追求經(jīng)濟利益，在建設用地手續(xù)不全甚至沒有建設用地使用權的情況下就進行房地產(chǎn)開發(fā)。購房者不注意辦理土地使用權證，就無法發(fā)現(xiàn)自己購買的是無土地使用權的違規(guī)建筑。此時開發(fā)商或是逃之夭夭或是無力賠償，最后受損失的還是購房者。
無法進行二手房交易
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房屋所有權證和國有土地使用權證。許多業(yè)主在進行二手房交易時，方才想到去找開發(fā)商要求辦理土地使用權證，但此時開發(fā)商多已人去樓空。這就給想要交易的房主帶來了很大麻煩，也影響到了二手房市場的發(fā)展。
在拆遷補償時會遭受損失
建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規(guī)定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。因此，拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包含了土地使用權價值。消費者在購買房地產(chǎn)時，就已經(jīng)支付了相應的土地使用費。但是購房者如果未辦理土地使用權證，在拆遷過程中就可能得不到關于土地使用權的相應補償。因為沒有土地使用權證，動遷單位就無法確認業(yè)主對土地的合法使用權利。
容易遭受意外損失
土地使用權依據(jù)用途可以分成住宅用地、工業(yè)用地、福利性項目用地及綜合類性質用地等類別。我們通常購買的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年興起了一些所謂“單身公寓”、“酒店式公寓”或是商住兩用樓，開發(fā)商以商住兩用或是酒店式管理來吸引購房者，有時卻是給消費者設下的陷阱，因為此類樓盤有些是建設在公共性建設用地上。由于建設用地的用途不同，購買此類房地產(chǎn)會給消費者帶來許多意想不到的損失。諸如，房屋分攤的公共面積較大;交易契稅較普通的住宅樓要高;物業(yè)管理費用較高;按揭貸款的年限較短等。更為重要的是，此類樓盤通常并不認為是住宅，因此一般不允許落戶。所以，購買商品房時，還應關注建設土地用途。
無土地使用權證的危害
1、難以知曉設定抵押權的情況
有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足，便用建設用地土地使用權到銀行做貸款抵押。而根據(jù)《物權法》第一百八十二條規(guī)定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。購房人如果不要求辦理土地使用權證，就不容易了解到在土地使用權上設定的抵押，也就無法及時規(guī)避風險。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權，并從價款中優(yōu)先受償。而此時房地產(chǎn)購買者的合法權益將很難得到維護。
2、難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實
有些開發(fā)商一味追求經(jīng)濟利益，在建設用地手續(xù)不全甚至沒有建設用地使用權的情況下就進行房地產(chǎn)開發(fā)。購房者不注意辦理土地使用權證，就無法發(fā)現(xiàn)自己購買的是無土地使用權的違規(guī)建筑。此時開發(fā)商或是逃之夭夭或是無力賠償，最后受損失的還是購房者。
3、無法進行二手房交易
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房屋所有權證和國有土地使用權證。許多業(yè)主在進行二手房交易時，方才想到去找開發(fā)商要求辦理土地使用權證，但此時開發(fā)商多已人去樓空。這就給想要交易的房主帶來了很大麻煩，也影響到了二手房市場的發(fā)展。
4、在拆遷補償時會遭受損失
建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規(guī)定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。因此，拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包含了土地使用權價值。消費者在購買房地產(chǎn)時，就已經(jīng)支付了相應的土地使用費。但是購房者如果未辦理土地使用權證，在拆遷過程中就可能得不到關于土地使用權的相應補償。因為沒有土地使用權證，動遷單位就無法確認業(yè)主對土地的合法使用權利。
5、容易遭受意外損失
土地使用權依據(jù)用途可以分成住宅用地、工業(yè)用地、福利性項目用地及綜合類性質用地等類別。我們通常購買的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年興起了一些所謂“單身公寓”、“酒店式公寓”或是商住兩用樓，開發(fā)商以商住兩用或是酒店式管理來吸引購房者，有時卻是給消費者設下的陷阱，因為此類樓盤有些是建設在公共性建設用地上。由于建設用地的用途不同，購買此類房地產(chǎn)會給消費者帶來許多意想不到的損失。諸如，房屋分攤的公共面積較大;交易契稅較普通的住宅樓要高;物業(yè)管理費用較高;按揭貸款的年限較短等。更為重要的是，此類樓盤通常并不認為是住宅，因此一般不允許落戶。所以，購買商品房時，還應關注建設土地用途。
土地使用權證的介紹
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。本文僅對有償出讓國有土地使用權的轉讓合同的效力進行探討。
未取得國有土地使用權證的土地使用權轉讓合同的效力分析
對轉讓方在未取得出讓土地使用權證時簽訂的轉讓合同的效力，司法實務界有三種觀點：
第一種觀點認為合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的;……”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規(guī)定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓?！逗贤ā返?2條第5項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。
第二種觀點認為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的相關理論，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方?jīng)]有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續(xù)，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。
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