商品房預售合同登記備案會否影響合同效力
商品房預售合同登記備案會否影響合同效力
商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定,預售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預購方,預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。下面由學習啦小編為你詳細介紹商品房預售合同的相關(guān)法律知識。
商品房預售合同登記備案會否影響合同效力?
對商品房預售來說,由于銷售時該商品房尚未建成,此時因標的物不存在,則于其上也不可能成立所有權(quán)或其他物權(quán),不可能產(chǎn)生現(xiàn)實的該房屋的物權(quán)變動問題,但是該商品房終究會竣工,那時其所有權(quán)或其他物權(quán)也均會實現(xiàn)。既然房屋所有權(quán)終有實現(xiàn)的可能,則在其確實的實現(xiàn)之前,預售人就有將其再行轉(zhuǎn)讓給第三人的可能,而預購人是無法通過現(xiàn)實物權(quán)登記辦法來控制預售人的處分行為的,因此就需要設(shè)定一種制度來進行充分的救濟,這在大陸法系的有些國家和地區(qū)是采取不動產(chǎn)預告登記制度的。
商品房預售登記是不動產(chǎn)登記的一種,性質(zhì)屬于預告登記,或稱預登記。所謂預告登記或預登記,是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。預告登記是德國中世紀民法創(chuàng)立的制度,日本民法稱為假登記,我國臺灣地區(qū)“土地法”第79條使用了預告登記的概念。預告登記是一種特殊的不動產(chǎn)登記,一般的不動產(chǎn)登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán),如所有權(quán)、抵押權(quán)等而預告登記登記的權(quán)利是請求權(quán),該請求權(quán)的內(nèi)容是在將來請求發(fā)生物權(quán)變動。一經(jīng)預告登記,預購人的請求權(quán)便取得了對抗第三人的效力,預售人如果將該房屋出賣給第三人,由于預購人的預告登記在先,該第三人不能通過登記取得所有權(quán)。故預告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。
在預售登記作出以后,將使預購人取得對未來房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的期待權(quán),只要預購人履行完畢了買賣合同中規(guī)定的義務(wù)并辦理了登記過戶手續(xù),便應(yīng)當取得房屋的所有權(quán),這種期待權(quán)應(yīng)當受到法律的保護。由于預購人辦理了登記手續(xù),從而對期房的買賣進行了公示,因此這種期待權(quán)應(yīng)當具有對抗第三人的效力。也就是說,在辦理了預售登記以后,預售人不得將期房進行一房數(shù)賣,否則,預售人違反房屋預售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無效。
商品房預售登記的效力主要在于使預購人取得如下權(quán)利:第一,優(yōu)先購買權(quán)。這就是說,通過預先登記,預購人取得了優(yōu)先于其他人而購買特定的商品房的權(quán)利。所謂特定不是指整棟大樓,而是指預售合同中約定的特定的房屋。如果沒有預售登記,也沒有辦理按揭,預售人即使已經(jīng)交付了房屋!預購人享有的權(quán)利仍然只是一種合同債權(quán)。這種權(quán)利因很難產(chǎn)生對抗第三人的效力.所以通過登記的方法預先予以公告,從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護,使該項請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。第二,期待權(quán)。即通過預售登記,將使預購人取得對未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán),只要預購人履行完畢了買賣合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了登記過戶手續(xù),便應(yīng)當取得房屋的所有權(quán),這種期待權(quán)應(yīng)當受到法律的保護。由于預購人辦理了登記手續(xù),從而對期房的買賣進行了公示,因此,這種期待權(quán)應(yīng)當具有對抗第三人的效力。
就商品房預售合同登記備案是否影響合同效力問題而言,實踐中存在不同觀點:
第一種觀點認為,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款的規(guī)定:“商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”該規(guī)范屬于效力性強制性規(guī)范,如果商品房預售人不辦理預售合同登記備案,將對合同效力產(chǎn)生影響。
第二種觀點認為,商品房預售合同作為不動產(chǎn)買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效,登記僅是物權(quán)變動的生效要件。不動產(chǎn)登記只影響物權(quán)取得(變動)效力,而不影響合同效力。也就是說,不動產(chǎn)合同仍然有效,買賣合同不因為沒有登記而無效;不登記只是不能夠取得物權(quán)。
在我國,商品房預售合同登記是商品房預售管理的一部分,有較強的行政性質(zhì)?與其他不動產(chǎn)登記一樣,商品房預售合同的登記機關(guān)是行政機關(guān)?即各級政府中的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款的規(guī)定:“商品房預售人應(yīng)當按照圍家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律規(guī)定商品房預售合同需要登記,旨在通過預售合同登記對開發(fā)商預售行為的合法性進行審查,以維護預購人的利益。
商品房預售合同登記性質(zhì)屬于預告登記,而預告登記的目的在于使已經(jīng)成立并生效的請求權(quán)具有對抗第三人的效力。登記并非請求權(quán)成立、生效的要件,只要當事人之間達成合意,合同便得以成立,請求權(quán)也隨即在當事人之間產(chǎn)生。商品房預售合同作為不動產(chǎn)買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效,登記僅是物權(quán)變動的生效要件。如果因為預售人未進行預售合同登記,從而導致合同不能有效的成立,預購人就無法依據(jù)合同向預售人請求實際履行或者請求違約賠償,這樣對預購人是極為不利的。
本來立法的初衷是通過預售登記對預售行為是否合法進行實質(zhì)審查,審查預售人是否符合有關(guān)的資質(zhì)要求,預售人是否已按照法律要求取得土地使用權(quán)并辦理了預售許可證等等,從而降低房屋預售市場的風險,保障房地產(chǎn)市場的安全,保護預購人的利益。預售合同登記的作用是為了加強對預售商品房的管理,并使經(jīng)登記的預購人的權(quán)益具有普通債權(quán)所不具備的排他性。但如果僅僅因為預售人未進行預售合同登記而使預售合同無效?損害的只能是預購人的利益,與立法的初衷相悖。我國現(xiàn)行法律將商品房預售合同登記規(guī)定為預售人即開發(fā)商的法定義務(wù),如果認為此登記為合同的生效要件,那么只要開發(fā)商一天不履行該法定義務(wù),預售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于登記,在出現(xiàn)對自己不利的情況時主張合同無效。
尤其是在遇到房價上漲時,開發(fā)商很可能將商品房再次高價出售并對高價預售予以登記,又以合同未登記為由向前一預購人主張合同無效,而前一預購人卻無法追究開發(fā)商的違約責任。因此,如果認為未辦理登記手續(xù)的預售合同都是無效的,可能會使許多正當?shù)慕灰妆幌麥纭?