商品房預(yù)售合同登記備案會(huì)否影響合同效力(2)
商品房預(yù)售合同登記備案會(huì)否影響合同效力
從保護(hù)預(yù)售關(guān)系中弱勢(shì)主體預(yù)購(gòu)人的角度而言,預(yù)售合同登記也不是預(yù)售合同的生效要件。與現(xiàn)房買賣不同,商品房預(yù)售在合同訂立時(shí),作為買賣標(biāo)的物的房屋可能僅僅是表現(xiàn)在設(shè)計(jì)圖上的東西,房地產(chǎn)開發(fā)商一方面已經(jīng)收取了預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房款,另一方面在約定的交付期限到來時(shí),能否按照約定履行仍然是一個(gè)未知數(shù)。對(duì)于預(yù)購(gòu)人來說,房款已經(jīng)支付了,將來能否得到約定的房屋面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售關(guān)系的當(dāng)事人之間,房地產(chǎn)開發(fā)商作為預(yù)售人無論在專業(yè)技術(shù)還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面均屬于強(qiáng)者,而預(yù)購(gòu)人則處于弱者地位。為了防止開發(fā)商投機(jī)取巧,借預(yù)售之名騙取資金,損害預(yù)購(gòu)人的利益,擾亂市場(chǎng)秩序,有必要對(duì)預(yù)購(gòu)人的利益加以特殊保護(hù)。預(yù)售房屋在建成之前有許多不確定因素,使得預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般的現(xiàn)房買賣大得多。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況主要有:一是預(yù)售房屋不能按期竣工給預(yù)購(gòu)人帶來的損失;二是預(yù)售人借口房?jī)r(jià)上漲而要求預(yù)購(gòu)人追加約定以外的款項(xiàng);三是房屋竣工后的質(zhì)量與合同約定的質(zhì)量相差甚遠(yuǎn)??紤]到預(yù)售房屋是建立在買方向賣方融資的基礎(chǔ)之上,所以,從民法的公平原則出發(fā),應(yīng)當(dāng)側(cè)重平衡預(yù)售合同當(dāng)事人雙方的利益關(guān)系。
其實(shí).在未進(jìn)行預(yù)售合同登記的情形下承認(rèn)預(yù)售合同的效力,并不會(huì)破壞國(guó)家對(duì)預(yù)售行為的行政管理,行政管理機(jī)關(guān)仍然可以給予違法的預(yù)售人以行政制裁。比如,可以根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰。在交易中登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示手段,交易合同本身只能產(chǎn)生債權(quán)效果,不存在對(duì)抗第三人的問題。登記并不是針對(duì)合同行為,在登記之前,當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成合意,合同關(guān)系便已經(jīng)成立并生效。既然合同已經(jīng)產(chǎn)生了拘束力,任何一方違反合同都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,否則合同關(guān)系將形同虛設(shè),將會(huì)給任意撕毀合同者造成可乘之機(jī)。
在司法實(shí)踐中,長(zhǎng)期存在著將登記作為合同生效要件的做法,對(duì)未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)買賣合同一律認(rèn)定為無效,其弊端是顯而易見的。為了糾正這一錯(cuò)誤,最高人民法院《合同法解釋(一)》第9條明確規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。
如果雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)作為商品房預(yù)售合同生效的條件,由于合同的這一特別約定并未違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,故應(yīng)當(dāng)從其約定,尊重當(dāng)事人的意思自治。從預(yù)購(gòu)人的角度考慮,預(yù)售合同登記備案后,預(yù)購(gòu)人還可以對(duì)抗商品房建設(shè)施工承包單位的對(duì)該工程折價(jià)或拍賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)?!逗贤ā返?86條規(guī)定,發(fā)包人逾期支付工程價(jià)款的,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就從該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款中優(yōu)先受償。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定,買受人交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。
按照當(dāng)事人的約定處理是總的原則,但也有例外,即一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)、對(duì)方當(dāng)事人也已經(jīng)接受這種情況。也就是說,雖然當(dāng)事人雙方事先約定辦理登記備案手續(xù)是合同生效的條件,但在實(shí)際履行過程中,一方當(dāng)事人已經(jīng)履行了主要義務(wù),而對(duì)方也已經(jīng)接受。這里強(qiáng)調(diào)的是主要義務(wù),即在合同中具有重要地位、決定合同性質(zhì)的合同義務(wù),而不是隨附義務(wù)。在商品房買賣合同中一般多表現(xiàn)為買方支付購(gòu)房款而賣方收受購(gòu)房款的行為。
當(dāng)事人的履行和接受履行,體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方意思表示的一致性,表明了當(dāng)事人對(duì)合同的態(tài)度。那么一方在這種情況下以未按約定辦理登記備案手續(xù)為由,主張預(yù)售合同未生效,是不能得到法院支持的。對(duì)此類問題,《合同法》第36條已明確規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立。”第37條也同樣規(guī)定:“采用合同書形式訂立合同,在簽字或者蓋章之前,當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)!對(duì)方接受的,該合同成立。”
如果預(yù)售人為自己的利益不正當(dāng)阻止條件成就時(shí),應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。比如本來雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效的條件,但由于在建的商品房附近新修了高速公路,房?jī)r(jià)飆升。開發(fā)商見狀就一直拖著不去辦理預(yù)售登記備案手續(xù),實(shí)際是想阻止條件成就,故對(duì)這種情況應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。這里要認(rèn)定預(yù)售人不正當(dāng)阻止合同所附件成就,預(yù)購(gòu)人要有相應(yīng)的證據(jù)證明。當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附一定的條件,附條件的合同成立后條件成就前,當(dāng)事人對(duì)于所約定的條件是否成就,應(yīng)聽其自然發(fā)展,而不能為了自己的利益,惡意地促使或阻礙條件成就。
為此,《法國(guó)民法典》《德國(guó)民法典》《日本民法典》中都有相關(guān)條款規(guī)定,因條件成就而受不利益的當(dāng)事人,如果以不正當(dāng)行為阻止條件成就者,視為條件已成就。此即所謂條件成就之?dāng)M制。其立法理由?在于制裁不正當(dāng)行為,保護(hù)因條件成就而受利益的當(dāng)事人,充分發(fā)揮附條件民事法律行為在民事交往中的積極作用,維護(hù)民事法律行為制度的嚴(yán)肅性。在當(dāng)事人一方基于對(duì)合同的信賴而實(shí)施了有利于他方合同利益的一定行為,付出了一定代價(jià)的情況下,法律尤其應(yīng)當(dāng)本著公平正義的精神,依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則,保護(hù)善意當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此,應(yīng)當(dāng)達(dá)成的共識(shí)是:登記備案屬于預(yù)售人的義務(wù),而不是商品房合同生效的條件,預(yù)售未按規(guī)定登記備案,僅預(yù)售人受行政處罰,而不影響合同的效力。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六務(wù)當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。