婚前買房產(chǎn)婚后加名的具體事宜(2)
婚前買房產(chǎn)婚后加名的具體事宜
5、對于房產(chǎn)增值部分的補償，可以根據(jù)房屋購置資金的來源及其在全部房價款中所占的比例來考量其分割原則。
(1)一方婚前購房時交納的首付款以及其個人償還的貸款部分，該部分系不動產(chǎn)的自然增值，并非投資收益，不應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割。
(2)雙方婚后共同還貸部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，其對應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。房屋所有權(quán)人不僅應(yīng)當(dāng)補償另一方夫妻共同還貸部分的一半，還應(yīng)該補償共同還貸部分對應(yīng)的房產(chǎn)增值。
3)尚未償還的貸款部分，未歸還的貸款是房屋所有權(quán)人的個人債權(quán)，其對應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于房屋所有權(quán)人所有，另一方無權(quán)要求分割其對應(yīng)的增值部分。
舉例來說，假如夫妻婚前購房總價值200萬元，首付50萬元，按揭150萬元?；楹髷?shù)年，按揭還本30萬元、付息50萬元，房屋總值升至400萬元。那么，離婚時應(yīng)當(dāng)這樣分割：產(chǎn)權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方，未還的120萬元貸款作為產(chǎn)權(quán)人的個人債務(wù)繼續(xù)歸還。屬于共同財產(chǎn)的部分包括：婚后共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息，以及相對應(yīng)的房產(chǎn)增值部分30/200×400-30=30萬元，而未登記的一方原則上將取得30+50+30=110萬元中的一半即55萬元。
在婚姻法新司法解釋出臺前，同樣是這套200萬元的房子，在相同情況下，未登記一方只能獲得婚后共同還貸支付的款項包括已還的30萬元本金和50萬元利息的一半即40萬元。也就是說，根據(jù)婚姻法新的司法解釋，實際上未登記的另一方能多得15萬元。
(二)、問：假設(shè)婚前房產(chǎn)證上只有夫妻一方名字，那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一樣嗎?在離婚判決時會產(chǎn)生影響嗎?
答：產(chǎn)權(quán)證上加名字性質(zhì)上屬于一方對另一方的贈予，因此，婚前或婚后加從法律效力上來說并無區(qū)別。
(三)、問：如果離婚時，房產(chǎn)還有貸款沒有還清，那么又分幾種情況?分別可能如何判決?
答：如果有貸款未還清，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)進行確定。如果屬于夫妻共有財產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進行處理。如果屬于一方婚前購買、婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個人債務(wù)繼續(xù)償還，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
(四)、問：婚前財產(chǎn)公證、房產(chǎn)證加名字哪個效力更大，或者說更加優(yōu)先?有沒有必要“雙管齊下”?
答：無論哪種方式，房屋產(chǎn)權(quán)均應(yīng)以最后產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。因此，婚前財產(chǎn)公證或者房產(chǎn)證加名字時最好各方能簽署協(xié)議，對于產(chǎn)權(quán)份額及分割方式等進行明確，避免矛盾。
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房產(chǎn)證上加名字及辦理費用，主要分為三種情況：
第一種情況：有房無貸
辦理流程是：
1、帶好三證(結(jié)婚證、身份證、房產(chǎn)證)正本及復(fù)印件。
2、去房屋所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心，先在預(yù)檢窗口告知是來辦理房產(chǎn)證增加配偶姓名事宜的，窗口工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個號碼，然后憑號碼去相關(guān)窗口辦理。
3、辦理房產(chǎn)證上加名字所需費用：110元手續(xù)費，明細(xì)如下：80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費，如順利20天后可拿到新的房產(chǎn)證。
4、新房產(chǎn)證可以設(shè)定密碼，房地產(chǎn)交易中心會告知你一個初始密碼，之后可自行更改。
第二種情況：有房有貸
辦理流程是：
1、先去銀行辦理抵押變更手續(xù)(具體事宜請咨詢各銀行)。
2、辦理房產(chǎn)證上加名字所需費用：除支付上述110元手續(xù)費外，如貸款是純公積金的，還需另外支付100元;如貸款是組合形式的(公積金+商業(yè)貸款)，還需另外支付200元。
3、其他步驟同“有房無貸”。
第三種情況：如果還沒有結(jié)婚或者沒有直系血源關(guān)系的，需要在房產(chǎn)證上加名字，情況會復(fù)雜很多，因為那將視為房屋買賣，需要交如下費用。
1、每平方米2.5元交易費。
2、不滿5年，5.5%的營業(yè)稅加1%個調(diào)稅(時間段從產(chǎn)證發(fā)證日期到交易日未止)，滿5年則不需要。
3、萬分之5的印花稅。
4、4本合同，每本約5元(各區(qū)交易中心不一樣)。
5、男方轉(zhuǎn)讓50%，所有的稅按市場價格計算，如果100萬的房子記稅值就是50萬。
6、產(chǎn)證上有幾人轉(zhuǎn)讓的，產(chǎn)證權(quán)益按平均分。
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