建設工程優(yōu)先受償權要如何行使(2)
三、建設工程施工合同中途解除時，承包商的建設工程優(yōu)先受償權的行使時間應從合同解除日起算。
案情簡介
2007年6月21日，溫商公司與中天公司簽訂了《工程承包補充協議》，約定中天公司承包溫商公司的盛世嘉業(yè)國際商貿城A、B、C、D幢工程。2007年9月4日，雙方簽訂盛世嘉業(yè)國際商貿城B幢和D幢的《建設工程施工合同》，2008年1月28日，雙方簽訂盛世嘉業(yè)國際商貿城A幢《建設工程施工合同》。在合同履行過程中，因工程工期延誤，雙方同意一致解除合同。后溫商因合同解除協議問題訴至法院。
法院判決
《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第四條規(guī)定，建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。本案中案涉工程B幢和D幢約定竣工日期為2008年12月31日，A幢約定的竣工日期為2009年9月10日。
由于施工方都是中天公司，工期存在交叉，不宜簡單的按照某一份合同約定的竣工日期確定優(yōu)先權的起算日期。即建設工程竣工之日應是合同得到正常履行情形下才存在的日期。
本案工程并沒有按照約定建設完畢，合同履行過程中雙方當事人自愿解除。可以依照《解釋》第十四條第三款“當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：(三)建設工程未經竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期”之規(guī)定，因此應當將合同解除之日作為優(yōu)先權的起算日。故中天公司對涉案工程價款享有優(yōu)先受償權。
索倍支招
2011年最高人民法院召開了全國民事審判工作會議中形成的《全國民事審判工作會議紀要》中明確規(guī)定，如果建設工程合同由于發(fā)包人的原因解除或終止履行，承包人行使建設工程價款優(yōu)先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。
該規(guī)定說明最高院對工程價款優(yōu)先受償權的起算時間的標準進行了調整，即以合同解除日作為工程價款優(yōu)先受償權起算日。因此在工程提前終止時，承包商申請建設工程優(yōu)先受償權的起始時間應以合同解除日為起始日，而非約定的竣工日期。
四、即使一個整體工程拆分成若干標段，每個標段合同均約定了工程竣工日期，如果合同履行過程中，這些合同的具體施工及工程款支付等并沒有進行區(qū)分，而是作為一個整體工程來履行義務的，則以這個工程的最后竣工日期為承包人的優(yōu)先受償權的起算點。
案情簡介
2007年，昆山國際商務中心工程共41幢建筑單體，為便于工程的施工與管理，昆山純高公司將工程分為3個標段：A標段、B標段、B標段39-41#及人防工程，并分別于2007年5月、2007年9月、2007年11月與錦浩公司簽訂了各標段的施工合同。2009年9月，雙方簽訂《補充協議書》，再次明確昆山純高公司將該工程41幢建筑單體發(fā)包給錦浩公司。后因昆山純高公司未能按約支付工程進度款及相關配套單位延誤工期，致使施工不能正常進行，錦浩公司訴至法院。
法院判決
雖然錦浩公司與昆山純高公司針對涉案工程分標段簽訂了三份合同，但是從本案的實際情況看，41幢建筑單體是作為一個整體工程來施工的。結合《施工意向書》和雙方當事人簽訂的三份合同以及2009年9月雙方簽訂的《補充協議書》的內容，從工程的立項、規(guī)劃設計、組織施工、工期的變更以及工程款的支付情況看，雙方當事人對于系爭工程是作為一個整體工程來履行合同義務的。一審判決亦認定，41幢樓分別單獨竣工驗收，付款時未區(qū)分合同和樓幢。
在此情況下，視為涉案工程為一個整體工程，應以工程的最后竣工日期，作為認定錦浩公司的建設工程優(yōu)先受償權的起算點。涉案工程最后的竣工備案日期為2010年11月15日，錦浩公司于2011年3月提起訴訟，因此，錦浩公司在法定期限內主張了優(yōu)先受償權。
索倍支招
承包商在承接一個工程的若干標段時，應清注意并明確這些工程標段時獨立施工還是作為一個整體工程進行施工。如果從施工過程及工程款支付等方式看雙方將其視為一個整體履行義務的話，則承包商的建設工程優(yōu)先受償權行使自最后一個項目的竣工之日起算，如果這些標段是單獨立項、規(guī)劃、施工及工程款支付的，則承包商應分標段行使優(yōu)先受償權。切莫過了建設工程優(yōu)先受償權的行使期間6個月。
建設工程優(yōu)先受償權的討論
1、留置權論。
有學者認為建設工程款優(yōu)先受償權的性質是種留置權，類似于承攬合同中的留置權的概念，是種不動產的留置權。這種觀點被大部分學者否定。留置權之所以能得到優(yōu)先權，首先是出于對付出對價一方的權利保護，但還有個重要的原因就是為了保護他物權的穩(wěn)定性。
因此在留置權成立的條件中一個很重要的要件就是行使權利的一方要對提出留置權所指向的標的物存在著實際占有，如果他沒有實際占有此標的物，那么他是沒權利提出留置權的。顯然提出建設工程款優(yōu)先受償權的一方是不太可能實際占有建設工程的。因此建設工程款優(yōu)先受償權并不能等同于不動產的留置權。
2、抵押權論。
有的學者認為建設工程款優(yōu)先受償權是種特殊的抵押權，一般的抵押權是由雙方當事人之間合意而形成，建設工程款優(yōu)先受償權作為一種特殊的抵押權是基于《合同法》286條的相關規(guī)定而法定產成的，是一種法定的抵押權。反對的學者認為這種觀點看似很好地解決了“留置權說”關于“占有”的缺陷，但此說法也不是完滿的。
抵押權能得到優(yōu)先受償的一個重要原因是出于對公示公信的保護，如果抵押權沒能登記公示，那么是沒什么公信力可言的，也就不能對抗善意第三人，就更談不上什么優(yōu)先受償了。而建設工程款優(yōu)先受償權無須登記程序即可取得優(yōu)先權。因此，有學者認為建設工程款優(yōu)先受償權也不是法定的抵押權。
3、優(yōu)先受償權論。
有學者認為建設工程款優(yōu)先受償權是種特殊的、獨立的優(yōu)先受償權利，根據《合同法》286條規(guī)定來看，它有這么三個特點。
一、承包人為標的物增值付出了對價，無須對建筑物存在實際占據(區(qū)別于留置權);
二、無須登記就取得優(yōu)先權利(不同于抵押權);
三、這種權利效力是法定的，無須得到雙方的合意。
建設工程優(yōu)先受償權的法律限制
權利主張在法律上的限制
1、提出權利主張時間上限制
根據最高人民法院2002年6月在《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》(以下簡稱《批復》)第四條中指出:建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。也就是說承包人一旦超過了上述六個月的期限就等于主動放棄了此項優(yōu)先權。值得注意的是，《批復》中特別指出關于六個月的期限的限制規(guī)定至《批復》下發(fā)六個月后施行。這意味著，在2003年1月前竣工的工程項目承包人主張建設工程款優(yōu)先受償權沒有特定的時間限制，在2003年1月后竣工的工程項目，自竣工日起六個月，承包人未向發(fā)包人主張建設工程款優(yōu)先受償權，則其不再享有優(yōu)先受償權。為確保自身權益，充分行使建設工程款優(yōu)先受償權，承包人在今后承接建設工程時，就主張建設工程優(yōu)先受償權的期限與發(fā)包人作出特別約定，以延長權利主張的期限。
2、受償權范圍上的限制
《批復》第三條指出:建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。也就是說《批復》對建設工程優(yōu)先受償權受償的范圍做了嚴格的限制。除了承包人工作人員報酬、材料款等在工程建設中實際支出的費用，其他的費用不能享受優(yōu)先權。這里的其他費用包括發(fā)包人違約對承包人所造成的損失、違約金等。那么對于發(fā)包人違約所造成損失、違約金等基于發(fā)包人違約形成的債權，承包人可以通過一般的民事權利主張，以訴訟或非訴訟形式向發(fā)包人進行催討，這種催討可以和建設工程價款的優(yōu)先受償權的主張同期進行，二者并不矛盾，只是前者與后者相比缺少了特定的救濟方式和保障。
在實踐中很多發(fā)包人會向承包人承諾給予承包人提前竣工的獎金。那么提前竣工獎金能不能算在受償權范圍內?筆者認為應當在此范圍內。首先，從建設工程款優(yōu)先受償權的立法本意來看，立法者給予此項優(yōu)先權是因為施工方對于建筑物的增值作出了巨大貢獻，那么如果施工方提早竣工的話，施工方必定支付更多的對價，對發(fā)包人作出了更大的貢獻，那么就理應得到更多的保護;其次從《批復》的文字去理解，《批復》中指出的范圍是"工作人員報酬、材料款等實際支出的費用"，可以看出《批復》主要是為了保護那些為建設工程作出實際貢獻的工作人員的權利，而在實踐中承包人很多是在得到發(fā)包人給予的"提前竣工獎金"后才去獎勵工作人員，如果不認為"提前竣工獎金"是在此范圍之內，那么等于變相地剝奪那些工作人員的獎金報酬。顯然是不合理的。
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3.補充代理意見